Savills: Uffici, il 2025 chiude in crescita. Take-up solido, canoni e deal in aumento

Nel 2025, il settore degli uffici ha confermato la sua rilevanza nel mercato real estate italiano, registrando 2 miliardi di volumi di investimento e 70 operazioni, un dato che posiziona il settore al secondo posto in termini di numero di deal. Secondo il report di Savills "Italian office spotlight", Milano si conferma la location più ricercata, attraendo il 70% dei volumi totali con 38 transazioni; l'attività si è concentrata principalmente nel CBD centro storico e nel CBD Porta Nuova, ma gli investitori confermano il loro interesse anche per opportunità selezionate in periferia e nell'hinterland. Roma ha visto diminuire la propria quota di mercato, con uno share del 19% dell'attività complessiva, mentre un interesse è stato riscontrato per i mercati regionali che hanno totalizzato 17 operazioni da inizio anno in città quali Bergamo, Torino, Bologna, Firenze e Napoli.

La dimensione media delle transazioni si conferma in diminuzione, mentre l'attività di capitali esteri rimane rilevante pur cedendo il passo a quella domestica: la moneta internazionale ha caratterizzato il 34% dell'attività. I rendimenti netti prime restano stabili, proseguendo il trend dello scorso anno, con Milano al 4,25% e Roma al 4,75%. Per i prossimi trimestri potrebbe verificarsi una leggera compressione dei rendimenti prime, accompagnata da un ritorno di capitali core attratti da immobili e opportunità nelle location prime.

Il mercato delle locazioni

Il mercato degli uffici di Milano chiude il 2025 con un assorbimento di 402.000 mq, in aumento del 6% rispetto al 2024, a conferma della solidità del comparto nonostante il rallentamento del terzo trimestre. Cresce anche il numero di transazioni (+4% anno su anno), con netta prevalenza di spazi di grado A (75%) e una domanda orientata verso immobili di qualità, certificati ESG e in aree centrali. La disponibilità complessiva nei due CBD rimane modesta, soprattutto per asset prime, per cui l'offerta è più limitata nonostante alcuni recenti completamenti. Questo ha spinto i canoni prime a 780 euro/mq/anno, una crescita del 7% rispetto allo stesso periodo del 2024, favorendo lo spostamento di parte della domanda verso l'hinterland, che registra +17% di transazioni anno su anno. In crescita anche il CBD Porta Nuova, con un aumento delle transazioni del 21%.

I 38 nuovi progetti in completamento entro il 2028 offriranno un parziale sollievo alla pressione sul mercato, per un totale stimato di circa 400.000 mq, ampliando lo stock disponibile dei prossimi anni.

Eros Chiodoni, Head of Office Leasing, afferma: "Per il 5° anno consecutivo cresce a Milano il numero delle transazioni, confermando ulteriormente il cambiamento nelle preferenze degli occupiers verso spazi più piccoli, flessibili, centrali, ben serviti, certificati e di elevata qualità. Si consolida inoltre il trend della polarizzazione della domanda verso i due CBD e i canoni continuano a crescere nei submarket prime, trascinando verso l'alto, o mantenendo stabili, anche quelli nel resto della città".

Marco Montosi, Head of Investment: "Il mercato uffici chiude il 2025 con circa 2 miliardi di euro di investimenti, sostenuti da una forte accelerazione nel quarto trimestre. La selettività degli investitori resta elevata, con un focus sugli asset prime, mentre la stabilità dei rendimenti e il ritorno graduale di capitali core pongono le basi per una ripresa nel 2026".