SAVILLS: nel 2025 il commercial real estate italiano supera 12 miliardi di euro

Con oltre 12 miliardi di euro transati, il 2025 conferma il trend positivo del commercial real estate italiano. Le prime tre asset class, retail, hospitality e logistica, rappresentano complessivamente il 64% dei volumi, con il retail al 29%. L'office chiude l'anno in quarta posizione, sostenuto da due operazioni di rilievo a Milano.

Il mercato immobiliare italiano resta al centro delle strategie degli investitori, in particolare internazionali. L'economia nazionale torna gradualmente a tassi di crescita più in linea con i decenni precedenti: consumi moderati, esportazioni in rallentamento e un euro forte incidono sul quadro, mentre investimenti e costruzioni sostengono l'espansione.

Nel 2025 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale circa 12,3 miliardi di euro, un valore superiore alla media dell'ultimo decennio e in aumento rispetto al 2024. L'anno si è chiuso con un numero elevato di transazioni in un mercato ancora caratterizzato dalla prevalenza di deal di valore inferiore ai 50 mln di euro (80%); le dieci operazioni di importo più elevato rappresentano circa il 25% dei volumi. Resta elevato l'interesse per sviluppo e rigenerazione, pari al 20% dei volumi. Milano concentra circa il 30% del totale, mentre grazie a hospitality, retail e logistica i mercati regionali raggiungono il 60%.

La componente di capitale internazionale è prevalente e rappresenta circa il 57% dei volumi totali. Le prospettive per i prossimi mesi sono positive: dopo un 2025 di espansione, i volumi di investimento sono attesi in consolidamento. In un contesto macroeconomico e geopolitico segnato da incertezza, il mercato tende verso un nuovo equilibrio. Gli investitori core sono attesi più attivi, ma continueranno a essere le strategie value-add a guidare l'operatività. Sul fronte della politica monetaria, i mercati non si attendono ulteriori tagli dei tassi di riferimento della BCE nel breve-medio periodo.

Il retail guida il mercato, seguito da hospitality e logistica. Nel retail spiccano i centri commerciali, sostenuti da un single deal di volume elevato, seguiti da factory outlet e grocery; l'high street raccoglie il 25% dei volumi grazie all'interesse per Milano, Firenze e Roma. Nell'hospitality si amplia il perimetro delle geografie target e si consolida la domanda per asset prime nelle principali destinazioni, tra cui Milano, Roma, Firenze e Venezia. Con il ritorno di operazioni di portafoglio, il comparto industriale e logistico torna a crescere e si posiziona al terzo posto per volumi, con un incremento di circa il 24%; sul leasing i canoni si mantengono stabili, mentre il take-up è aumentato nella seconda parte dell'anno, portando il totale 2025 a una crescita dell'8% rispetto al 2024.

La crescente polarizzazione e selettività del mercato degli uffici incide sui volumi, in flessione, pur in presenza di due operazioni di rilievo nel periodo; Milano raccoglie il 70% dei volumi registrati, con deal su asset localizzati soprattutto nei CBD cittadini. Sul leasing il settore mantiene un trend positivo: i canoni prime sono previsti in crescita nei prossimi mesi e l'assorbimento aumenta del 6% rispetto al 2024.

Marco Montosi, head of investment: "Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2025 con oltre 12 miliardi di euro di investimenti, grazie a operazioni di rilievo e alla ripresa del retail, e si prepara a un 2026 di sostanziale stabilità. Prezzi più stabili e maggiore fiducia degli investitori favoriscono decisioni più consapevoli, con le strategie value-add a guidare il mercato e il capitale core che torna in maniera selettiva".

Elena Zanlorenzi, head of research & marketing di Savills per l'Italia: "In uno scenario caratterizzato da un'incertezza ormai strutturale, il quadro italiano si conferma positivo, anche se in rallentamento; investimenti e costruzioni hanno sostenuto la crescita nell'ultimo anno, ma diversi fattori strutturali pesano sulle prospettive. Per il 2026 ci aspettiamo un consolidamento dell'attività di investimento nel mercato immobiliare italiano. I trend di lungo periodo della domanda guideranno le strategie degli investitori alla ricerca di opportunità granulari e selettive in specifici segmenti di mercato e location. Sul fronte occupier, nonostante i livelli elevati raggiunti in alcuni settori, il divario tra domanda e offerta continuerà a spingere al rialzo i canoni, seppure in modo selettivo".