Savills: l'intelligenza artificiale traina la crescita dei data center in EMEA

L'intelligenza artificiale (AI) è destinata a diventare uno dei principali fattori di crescita del mercato dei data center in Europa, Medio Oriente e Africa (EMEA), secondo il nuovo report EMEA Data Centre Spotlight di Savills.

Se la domanda di cloud pubblico continua a rappresentare la base dello sviluppo infrastrutturale, l'accelerazione dell'AI sta generando un fabbisogno di potenza di calcolo senza precedenti, con un impatto diretto su disponibilità di capacità, investimenti e costi di costruzione.

Secondo l'International Data Corporation (IDC), la spesa globale in AI raggiungerà 144,6 miliardi di dollari entro il 2028, con un tasso di crescita annuo composto del 30,3% tra il 2024 e il 2028.

"La domanda resta fortemente concentrata nei principali hub europei", spiega Cameron Bell, director, EMEA Data Centre Advisory di Savills. "Nonostante si parli di strategie location agnostic, gli operatori continuano a privilegiare aree consolidate con infrastrutture affidabili, ampia disponibilità energetica e potenzialità di espansione. I mercati FLAP-D (Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino) restano il fulcro della domanda, sostenuti da un'elevata densità di popolazione e dalla presenza di grandi corporate."

Negli ultimi dodici mesi, la capacità operativa complessiva dei data center nell'area EMEA è cresciuta del 12%, con performance positive in Francia (+15%), Germania (+10%) e Regno Unito e Irlanda (+9%). Forte crescita anche in mercati emergenti come Portogallo (+60%), Arabia Saudita (+49%) e Spagna (+25%).

Savills segnala tuttavia che, dall'inizio del 2025, sono stati consegnati soltanto 850 MW di capacità energetica nell'area EMEA, pari a un calo dell'11% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, a conferma delle persistenti criticità nei tempi di realizzazione. Nello stesso periodo, l'assorbimento di nuova capacità ha raggiunto 845 MW, circa la metà rispetto al 2024. Questo rallentamento, osserva Savills, non indica un calo della domanda, bensì una limitata disponibilità di nuove strutture sul mercato.

La solidità della domanda è confermata dalla crescita della capacità elettrica complessivamente contrattualizzata, salita a 14.500 MW (+12% su base annua), con circa un quarto della capacità già pre-locata, rispetto a meno del 20% di tre anni fa. Il tasso medio di occupazione dei data center in EMEA ha raggiunto il 91% nel terzo trimestre 2025, in crescita rispetto all'87% del 2022.

"Il divario tra domanda e offerta sostiene i canoni di locazione, che restano stabili ma sotto pressione", aggiunge Cameron Bell. "L'aumento dei costi energetici e dell'inflazione nel settore delle costruzioni lascia prevedere ulteriori rialzi nel 2025."

Il mercato degli investimenti conferma la propria resilienza: tra il 2021 e il 2024, l'80-90% del valore delle transazioni è stato sostenuto da private equity, fondi immobiliari e investitori infrastrutturali, contro il 50% nel 2020. L'attività di fundraising per veicoli dedicati ai data center è aumentata del 40% nel 2024.

Permangono alcune criticità. Nell'area EMEA, i costi di costruzione di un data center si attestano oggi tra 7,3 e 13,3 milioni di dollari per megawatt di capacità IT installata, comprendendo terreno, struttura, impianti elettrici e meccanici, sistemi di raffreddamento, sicurezza antincendio e fit-out. Le città con i maggiori incrementi annuali sono Vienna (+27,5%), Varsavia (+25,4%), Stoccolma (+18%) e Copenaghen (+17%). Secondo un'indagine condotta da Turner & Townsend, il 22% degli operatori ha riportato un aumento dei costi superiore al 15% nell'ultimo anno.

Carlo Walder, head of industrial & logistics di Savills, commenta: "Stiamo assistendo a una progressiva ridefinizione della geografia dello sviluppo dei data center in Europa. Pur restando centrali mercati maturi come Regno Unito, Germania, Francia, Olanda e Irlanda, la nuova ondata di crescita sta premiando il Sud Europa, con Spagna e Italia sempre più presenti. L'Italia, in particolare, gode di una posizione strategica al centro del bacino del Mediterraneo, un vantaggio competitivo che va valorizzato."

Savills prevede che la domanda di capacità rimarrà elevata anche nei prossimi anni, sostenuta dalla diffusione dell'AI e dall'adozione di strategie ibride che integrano cloud pubblico, infrastrutture private e colocation. Parallelamente, la crescita di mercati secondari e terziari, in particolare nell'Europa meridionale e nel Medio Oriente, evidenzia una progressiva decentralizzazione del settore, favorita dall'accesso a fonti energetiche rinnovabili e da costi più competitivi.