“La manovra della BCE rispecchia le aspettative del mercato. Nonostante la crescita dei tassi, è ancora possibile trovare offerte vantaggiose affidandosi ai servizi di comparazione come il nostro che in questo contesto diventano essenziali”. A dichiararlo è Alessio Santarelli, Direttore Generale della divisione broking di Gruppo MutuiOnline e AD di MutuiOnline.
Il Consiglio direttivo della BCE ha confermato l’aumento dei tassi di interesse di riferimento di 75 bps effettivo al 14 settembre, il secondo aumento dopo quello di 50 punti base comunicato il 21 luglio. Si tratta di un aumento largamente anticipato con l’obiettivo di contrastare l’inflazione, che nel mese di agosto ha raggiunto nuovi record con il 9,1% in Area Euro e 8,4% in Italia, il massimo da oltre 35 anni. Questo ulteriore aumento dei tassi di interesse porterà a un rialzo dell’Euribor, il tasso interbancario di riferimento in Europa, su cui vengono calcolati i tassi della maggior parte dei mutui a tasso variabile. È probabile che anche l’Eurirs, il tasso di riferimento dei mutui fissi, continui a crescere seguendo l’Euribor, oppure potrebbe assestare la sua crescita come è avvenuto a luglio in risposta alla manovra anti-inflazionistica.
“Non siamo più in uno scenario di tassi ai minimi storici e spread ridotto tra fisso e variabile come negli ultimi 3 anni - continua Santarelli - al contrario adesso le caratteristiche distintive dei diversi prodotti possono fare la differenza. È importante inoltre ricordare che il mutuo è un investimento a lungo termine quindi deve essere affrontato senza farsi influenzare eccessivamente dal contesto economico congiunturale in quanto mutevole e considerando che una surroga in futuro è sempre possibile. Oggi per chi vuole la sicurezza del tasso fisso è importante concludere il contratto il prima possibile, mentre chi è disponibile ad assumersi il rischio di un variabile godrà di rate inizialmente più basse, che sicuramente aumenteranno nei prossimi mesi. Infine i mutui con cap rimangono un’opzione interessante guardando con attenzione a offerte il cui tasso variabile di partenza e il tetto limite non si allontanino più di 50-100bps dai prezzi di un prodotto fisso o variabile senza cap”.
MutuiOnline.it mostra attraverso una simulazione l’effettivo impatto del rialzo dei tassi sulle tasche dei consumatori: per un impiegato di 39 anni che richiede un mutuo di 140.000€ per un immobile da 200.000€, quindi con un Loan To Value (LTV) del 70%, con durata 20 anni, fino a ieri la migliore offerta a tasso fisso aveva un tasso del 2,89% e prevedeva il pagamento di 769€ mensili. Con l’aumento di 75 bps la rata diventerebbe 822 €, aumentando quindi del 6,9%, e costando oltre 12.700€ in più nell’arco di 20 anni. Il tasso variabile crescerebbe in proporzione di più: la migliore offerta al momento prevede un pagamento di 664€ al mese, con tasso 1,32%, che diventerebbero 713€ se il tasso salisse a 2,07%, richiedendo un esborso di oltre 11.700€ in più, pari al 7,4%.
L’aumento dei tassi è ormai una certezza, confermando un trend che si consolida da inizio 2022. La novità degli ultimi mesi è che questo trend non è relativo solo ai mutui a tasso fisso, ma anche ai mutui a tasso variabile. Infatti i tassi fissi hanno iniziato la loro crescita già a inizio anno a causa delle aspettative inflazionistiche seguendo l’andamento dell’Eurirs, che a giugno ha raggiunto un picco sopra il 2,5% (a 20 anni) crescendo di oltre 200 punti base rispetto a dicembre 2021. A inizio luglio ha poi subito una leggera flessione al ribasso in seguito alla prima manovra anti-inflazionistica della BCE, per poi ricominciare a crescere ad agosto e raggiungere negli ultimi giorni quasi il livello di giugno. Di conseguenza, come evidenzia l’osservatorio di MutuiOnline.it, i tassi dei mutui fissi sono passati da 1,32% di gennaio (TAN medio a 20 e 30 anni) al 3,18% di luglio e al 3,08% di agosto. I tassi variabili invece sono rimasti sostanzialmente stabili fino a maggio seguendo l’andamento dell’Euribor, che nei primi cinque mesi dell’anno è cresciuto solo di 25 punti base restando in territorio negativo. Da giugno l’Euribor ha però iniziato a crescere seguendo l’aumento del costo del denaro della BCE, superando lo 0,8% a inizio settembre (a 3 mesi). Di conseguenza, mentre per la prima parte dell’anno i tassi variabili medi sono rimasti sotto l’1%, ad agosto si attestano oltre l’1,60%, in crescita di 16 bps rispetto alla rilevazione di MutuiOnline.it di luglio (e di 75bp rispetto a gennaio). A ogni modo continuano a essere convenienti i migliori tassi, che dimezzano il costo degli interessi con il variabile sotto l’1% e il fisso abbondantemente sotto il 2%.
La situazione di incertezza del mercato si ripercuote anche sulle tipologie di tasso richiesto: nel trimestre corrente la quota delle richieste di mutuo a tasso variabile su MutuiOnline.it ha raggiunto il 46,7% del totale, in netto aumento rispetto al 12,1% del primo trimestre dell’anno. Il successo riscosso dai tassi variabili è dovuto alla loro indubbia convenienza nel breve termine, essendo i tassi medi quasi la metà degli equivalenti fissi; dall’altra parte il tasso variabile oggi è una vera e propria scommessa sul futuro puntando sul fatto che i variabili non crescano più dell’attuale costo dei fissi. Considerando che alcuni analisti stimano che i tassi variabili raggiungeranno il 2,15% entro l’estate prossima, la scelta di un tasso variabile oggi potrebbe portare ad una rata più alta del 30% tra meno di 12 mesi. Al contrario i tassi fissi sono ancora a livelli più che accettabili rispetto a inizio anni 2010, quando si attestavano sul 5%.
Una quota significativa delle richieste dei mutui a tasso variabile è rappresentata dai mutui con tasso variabile con cap (15,4% del totale), che hanno giocato un ruolo molto importante nel ripristinare l’equilibrio dopo tanti anni di dominio del tasso fisso. Il mutuo a tasso variabile con cap è una soluzione ibrida che prevede un tetto massimo d’interesse (più alto degli attuali livelli del tasso fisso) e che mette al riparo da possibili aumenti significativi dell’Euribor, al costo di un maggiore spread rispetto ai tassi variabili. I cap al momento sono sicuramente un’opzione interessante nel caso in cui gli spread siano limitati e i cap non siano troppo più alti rispetto ai prodotti a tasso fisso.
Dopo il picco storico dell’importo medio richiesto per un mutuo, toccato nel primo trimestre di quest’anno (141.301 €), sembra iniziata la discesa: nell’ultima rilevazione di agosto si nota infatti come la somma media richiesta si sia abbassata a 133.534 €. Supera invece i 150k€ il valore medio dei mutui erogati nel trimestre, record storico per l’Osservatorio di MutuiOnline.it, mostrando che la fiducia nel mercato non è calata. Continua inoltre la crescita delle richieste con Loan To Value (rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile) superiore all’80%, iniziata esattamente un anno fa con il lancio dei “Mutui giovani”, che occupano ormai un terzo del totale delle richieste portando l’LTV medio per la prima volta sopra il 70%.
“L’iniziativa dei mutui giovani - conclude Santarelli - è stata un’importante misura di inclusione sociale con risultati tangibili. Purtroppo, ha subito una battuta d’arresto a giugno, a causa dello spread troppo basso tra TEGM e tassi di riferimento che ha portato le banche a offrire unicamente prodotti a tasso variabile. Considerando gli effetti della misura odierna della BCE è ancora più importante che si intervenga per rendere nuovamente possibile l’accesso alla garanzia statale, così da evitare che questo rialzo dei tassi riduca le opportunità dei giovani di rendersi indipendenti acquistando la loro prima casa”.
