Ci sono buone ragioni per vedere il bicchiere mezzo pieno. Jean-Michel Six, chief economist Emea di S&P Global Ratings, espone in questa intervista a Review la sua view sul futuro del settore, indicando i mercati più dinamici e le problematiche.
Iniziamo da uno scenario macro: qual è la vostra view sull’Europa per il 2017?
Il mercato immobiliare continuerà a crescere in alcuni Paesi europei grazie alle condizioni di accesso al credito molto favorevoli e alla ripresa economica in corso. Ci sono però alcuni fattori che rallenteranno la ripresa rispetto al 2016: pensiamo in particolare all’inflazione, destinata a indurre un graduale rialzo dei tassi e, in particolare, degli interessi relativi ai mutui. D’altro canto, l’annuncio della Banca Centrale Europea dello scorso 19 gennaio sulla prosecuzione del quantitative easing - ovvero il programma di acquisto di asset - fino almeno a fine anno, dovrebbe produrre l’effetto di mantenere bassi i rendimenti dei bond governativi e i tassi di interesse sui mutui, sostenendo il mercato immobiliare dell’Eurozona. A nostro avviso, nel lungo periodo i principali rischi per la ripresa economica europea provengono dalla Brexit e dalla probabile evoluzione in senso protezionistico delle politiche dell’amministrazione Trump.
Con quali ricadute sull’immobiliare?
Per quanto riguarda il Regno Unito, nel 2017 la crescita dei prezzi delle case dovrebbe attestarsi al 2%, rispetto al 7,5% dell’anno scorso. Se infatti, da un lato, è vero che l’inflazione relativa ai prezzi degli immobili non dovrebbe entrare in territorio negativo, grazie alle condizioni favorevoli di accesso al credito e al persistere della carenza di offerta, dall’altro non si può negare che l’incertezza sui tempi e i modi di uscita del Regno Unito dall’Europa e la stretta sul potere di acquisto delle famiglie, derivante dall’aumento dell’inflazione, porteranno a un rallentamento della crescita economica.
Quali sono le differenze tra i diversi paesi dell’Eurozona?
La Germania quest’anno vedrà una crescita dei prezzi degli immobili pari a circa il 6%, grazie alla spinta del mercato del lavoro e alla carenza di offerta. Anche in questo caso, però, i dati sono inferiori a quelli registrati l’anno scorso (9,6%), perché i tassi di interesse potrebbero iniziare a crescere. Alcuni mercati che hanno registrato un deciso crollo dei prezzi sulla scia della crisi finanziaria del 2008-2009, stanno ora vedendo una netta ripresa. Per l’Irlanda, ad esempio, prevediamo quest’anno una crescita del 7% e del 5% nel 2018, grazie alla carenza di offerta di immobili in alcune aree chiave, al continuo miglioramento del mercato del lavoro e alle misure a sostegno dell’acquisto prima casa. Anche l’Olanda sta attraversando un momento di decisa ripresa, dopo una correzione prolungata dei prezzi del 20% tra il 2008 e il 2013. Ci aspettiamo una crescita rispettivamente del 5 e del 3% nei prossimi due anni.
E per i Paesi del Sud?
Anche la Spagna mostra segnali di ripresa grazie alla ripresa economica e del mercato del lavoro, con una crescita del 2,5% dopo il 4% stimato per il 2016. Fattori analoghi sono alla base della crescita del mercato in Belgio (3% nel 2017) e in Francia (2%), nonostante la ripresa economica a macchia di leopardo. Gli unici due mercati a crescita zero sono la Svizzera, frenata dalle misure regolamentari e dai prezzi già elevati per gli immobili residenziali, e l’Italia, dove l’economia debole manterrà i prezzi inalterati, nonostante il supporto offerto dal livello estremamente contenuto dei tassi di interesse.
Vediamo in dettaglio la situazione del nostro paese. Come mai il mercato stenta ancora a decollare?
Per i prossimi due anni non ci aspettiamo una ripresa dell’immobiliare italiano, perché il miglioramento del quadro economico resterà limitato. Le previsioni restano deboli a causa dell’incertezza politica, perché il nuovo governo deve affrontare alcuni problemi urgenti, come la crisi del settore bancario e la riforma elettorale. Nonostante la ripresa delle transazioni immobiliari nel 2016, le quotazioni rimangono decisamente basse e questo trend è destinato a rimanere stabile anche quest’anno, perché i tassi mostrano i primi segnali di lenta risalita dopo aver toccato i minimi storici e la loro influenza positiva sulla domanda di immobili è destinata a svanire. Allo stesso tempo, i limitati miglioramenti attesi per l’economia del paese nel suo complesso implicano che i prezzi non aumenteranno nel corso del prossimo biennio.
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