La logistica è stata l'asset class immobiliare trainante dell'anno 2021, con un volume di investimenti pari a 2,7 miliardi di euro, +88% rispetto al 2020.
Secondo i dati raccolti nell'edizione annuale del Real Estate DATA HUB, il Report realizzato dal Centro Studi RE/MAX Italia, Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi 24MAX, la domanda di spazi da parte degli occupier è cresciuta, con il take-up che è aumentato raggiungendo nel 2021 i 2,5 milioni di mq, +6% rispetto al 2020. La capacità di attrarre capitale estero e la maggioranza di investimenti con profilo core ha avuto un impatto anche sul net prime yield che a oggi si attesta ai minimi storici, infrangendo la barriera del 4%.
Per il 2022 ci si aspetta un ulteriore aumento della domanda, con caratteristiche in evoluzione alla luce della sempre maggiore importanza riservata alle tematiche di sostenibilità, al potenziamento dei network distributivi e agli immobili last mile. Ulteriore crescita prevista anche in termini di transazioni e dei canoni di locazione. Maggiore interesse è previsto, inoltre, per i mercati fino ad oggi considerati secondari, alimentato da una domanda in costante aumento degli operatori logistici che stanno ampliando e modificando la propria rete distributiva.
Secondo il sentiment registrato da Real Estate DATA HUB, se il settore riuscirà a integrare sostenibilità e digitalizzazione, in linea con le strategie delineate nell'ambito del PNRR, assumerà un ruolo strategico per la crescita economica italiana al passo con i trend europei e asiatici.
La penetrazione dell'e-commerce in Italia (+21% di vendite online nel 2021) si riflette in una ricerca di spazi nelle grandi città che siano il più vicino possibile al consumatore finale, rafforzando quindi il concetto di capillarizzazione e urban logistic. A questa domanda si aggiunge la forte ricerca di edifici e spazi moderni e sostenibili in zone strategiche, tanto che il tasso di occupazione degli edifici di classe A si attesta già molto vicino al 100%.
Le logiche di home e instant delivery presuppongono digitalizzazione e automazione: sia a sostegno della gestione e della movimentazione delle merci, sia nel miglioramento dell'efficienza dei veicoli e della tracciabilità di consegna. Il magazzino dovrà avere configurazioni differenti e personalizzate per rispondere a specifiche necessità dei player. Per tenant e investitori istituzionali i criteri ESG sono sempre più cruciali nella scelta di immobili che siano: facilmente accessibili, tecnologicamente avanzati, sostenibili e certificati. L'efficientamento energetico non si limita a sviluppare immobili entro determinati standard che permettano di ottenere certificazioni, ma riguarda diverse soluzioni: utilizzo di mezzi elettrici o ibridi e interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. Il tema della sostenibilità si declina anche nella rigenerazione urbana, riqualificando aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle città che beneficiano di una maglia infrastrutturale preesistente ed iter urbanistici più snelli.
Un'offerta bassa di immobili di classe A e la scarsità di terreni e spazi per nuovi sviluppi spingerà la domanda verso location inizialmente considerate secondarie; la spinta è anche dettata dalla necessità da parte dei player e-commerce di raggiungere un numero maggiore di consumatori iniziando a localizzarsi anche nei pressi delle città del sud, considerate ancora poco attrattive dagli investitori istituzionali esteri. In generale, per il 2022 si prevedere una conferma dell'interesse per le location considerate prime situate nel centro-nord Italia, con particolare rilievo della macroarea milanese e romana, corridoio veneto, Bologna e Firenze.
Se il 2021 è stato l'anno record per la logistica, si prevede che il 2022 seguirà lo stesso trend con un focus particolare sull'aumento del take up e un'offerta di immobili di classe A che dovrà adattarsi alla domanda. L'adeguamento dell'infrastruttura logistica alla crescita dell'e-commerce, la ricerca da parte dei player di immobili personalizzati, unitamente alla crescita dei costi delle materie prime e dei prezzi di vendita dei terreni porteranno ad un incremento dei canoni di locazione, soprattutto per gli immobili conformi agli standard ESG.
In crescita costante anche i canoni per immobili last mile, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma ed è pari a circa 65 €/mq/ anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il dato medio sale a 90€/mq/anno. Per le altre province lombarde il canone per la logistica tradizionale è di circa 47 €/mq/anno. Canoni stabili e in crescita anche nella restante parte del Nord-Italia: sia in Piemonte che in Veneto i prezzi medi pareggiano il dato lombardo, con picchi nella zona urbana di Torino e nel Veronese che raggiungono i 50 €/mq/anno. Canoni medi che si registrano anche nell'asse Parma– Modena-Reggio Emilia. A Piacenza e Bologna il canone medio è rispettivamente di 45 €/mq/ anno e 50 €/mq/anno; a Firenze si attesta intorno ai 55 €/mq/anno, mentre a Roma ai 50 €/ mq/anno.
