Olimpiadi Milano-Cortina: investimenti per oltre 5 mld al 2026 (Report)

Nuovi investimenti a Milano per oltre 5 miliardi di euro fino al 2026 e oltre 8 miliardi al 2030, con prezzi in aumento a due cifre, +11% nel 2026 e +23% nel 2030; le Olimpiadi invernali del 2026 stimoleranno uno sviluppo immobiliare ed economico rilevante per la città.

Tra il 2022 e il 2036 le trasformazioni urbane e edilizie della città di Milano daranno la possibilità di sviluppare una superficie lorda di 4,8 milioni di mq, circa 500mila mq in più rispetto alle ordinarie condizioni di sviluppo urbanistico dell'ultimo quinquennio, concentrata soprattutto nel settore residenziale (2,12 milioni di mq) e direzionale (1,51 milioni di mq).

Questo avrà un impatto sul mercato immobiliare di circa 19 miliardi di euro di valore aggiunto, con un incremento superiore al 40% rispetto alle stime effettuate in assenza delle Olimpiadi. 

Sono alcuni dei dati che emergono dal Rapporto "Olympic Games 2026: Milano e Cortina sul podio immobiliare" presentato nel corso dell’omonimo convegno organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento.

Da qui alle Olimpiadi le trasformazioni urbane e edilizie a Milano daranno la possibilità di sviluppare una superficie complessiva di circa 1,1 milioni di metri quadrati, contro i 680mila circa stimati in assenza della manifestazione sportiva, e generare ricadute economiche immobiliari superiori ai 5,5 miliardi di euro. 

Le superfici si concentreranno equamente nel comparto residenziale (49%) e direzionale/commerciale (49%). Il settore produttivo/logistico svilupperà una superficie pari a circa il due per cento di quella complessiva. Sul fronte dei prezzi, il Rapporto stima un potenziale aumento dovuto alla dinamicità del mercato immobiliare delle due città, Milano e Cortina d'Ampezzo, direttamente connesse al grande evento.

A Milano l'eredità dei giochi olimpici si manifesterà pienamente a seguito della chiusura dell’evento, con dinamiche differenti rispetto agli ambiti urbani direttamente interessati dallo sviluppo delle strutture funzionali alle discipline olimpiche e all'accoglienza degli atleti. Nella città di Milano è possibile stimare un incremento dei valori immobiliari rispettivamente dell'undici per cento circa nel 2026 e del 23 per cento circa del 2030, mentre per gli ambiti urbani di Santa Giulia e di Porta Romana tali livelli di dinamicità risulteranno più elevati e maggiormente accelerati nel tempo.

A Santa Giulia, sede del PalaItalia, la crescita dei valori si stima possa essere pari al dodici per cento nell'anno delle Olimpiadi e di quasi il 25 per cento nel 2030 mentre a Porta Romana, sede del villaggio olimpico, la crescita dei valori immobiliari si stima possa essere pari all'11,7% nel 2026 e al 23,4% nel 2030. MIND beneficerà anch'esso delle ricadute positive indirette e intangibili derivanti dall'assegnazione, dallo svolgimento e dalla legacy dei Giochi olimpi invernali. Tale lascito porterà a una crescita dei valori immobiliari superiore all'11,5% nel breve periodo (2026) e del 24% nel medio periodo (2030).

Le realtà che beneficeranno maggiormente delle ricadute del grande evento saranno gli ambiti territoriali periferici grazie alla combinazione tra investimenti infrastrutturali e immobiliari e incremento della visibilità e appetibilità a livello nazionale e internazionale. Un esempio tra tutti è rappresentato dalla città di Cortina d'Ampezzo, per la quale si stima un incremento dei prezzi superiore al dieci per cento al 2026 e superiore al venti per cento nel 2030.

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: "La ricerca fa una precisa rappresentazione di quello che è successo nei territori e nei mercati immobiliari 'dopo' grandi eventi sportivi e non. Negli ultimi trent'anni quasi tutti i territori ospitanti grandi eventi hanno considerato il raggiungimento di obiettivi di sviluppo urbano importante almeno quanto il successo dell'evento stesso, e Milano non farà eccezione. Abbiamo la storia recente di Expo 2015 che è stato un grande motore per le trasformazioni della città e ha attirato investimenti mondiali per decine di miliardi di euro. Le Olimpiadi del 2026, infatti, saranno anche motore di interventi di trasformazione e crescita, finalizzati alla realizzazione di nuove e più efficienti infrastrutture, alla modernizzazione della città e soprattutto allo sviluppo tecnologico legato all'edilizia. Come già avvenuto in passato, questa manifestazione sarà parte di un processo di riorganizzazione della città, della regione e, siamo certi, dell'intero Paese E infine, ma non per ultimo, anche importanti effetti sui valori immobiliari, che renderanno Milano sempre più attrattiva, per privati e investitori istituzionali".

Davide Albertini Petroni, Managing Director di Risanamento: "Continua la proficua collaborazione con Scenari Immobiliari nel promuovere studi sugli investimenti immobiliari nella città di Milano e nella sua area metropolitana. In questo Rapporto si è voluto approfondire l'impatto che un 'grande evento' come le Olimpiadi può avere sul territorio milanese e sulle attività immobiliari, con particolare enfasi sulla 'legacy', vale a dire gli effetti economico, sociali-territoriali a lungo termine post evento. A questo proposito, Risanamento contribuisce insieme a CTS Eventim, operatore dell'Arena, tra i principali player mondiali di entertainment e ticketing, a questa legacy con la realizzazione del PalaItalia, inserito nel più ampio progetto di Milano Santa Giulia che al termine delle Olimpiadi sarà un'infrastruttura adatta ad ospitare eventi sportivi, culturali e di intrattenimento di livello internazionale. Grazie all'Arena, la città di Milano potrà mettersi alla pari di altre città europee dotate di tali asset di punta per la valorizzazione di una grande città metropolitana".

Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari e curatrice del rapporto: "Nel settore immobiliare le ricadute rilevabili di un evento come Olimpiadi possono essere individuate nella crescita dei valori immobiliari, soprattutto nel settore residenziale, tenendo presente il livello di maturità e la fase del ciclo di mercato del territorio ospitante, sostenuti e accelerati dal successo dell'iniziativa. In generale, se il mercato si trova in una fase espansiva, o almeno di stabilità, il grande evento contribuisce ad accelerare la crescita, con aumenti della domanda e delle quotazioni superiori rispetto alla media nazionale. Al contrario, se il mercato è in fase discendente, l'immissione di importanti volumi di nuova offerta, in presenza di domanda in rallentamento, rischia di aggravare lo squilibrio tra domanda e offerta, con conseguente abbattimento dei valori. In generale, l'andamento dei prezzi è superiore nelle città che ospitano il grande evento rispetto alle medie nazionali. Il divario è imputabile a un'ampia serie di variabili, di carattere economico, finanziario, politico, demografico, sociale, ma certamente l'organizzazione, una buona governance, una buona attività di marketing, e soprattutto, buone infrastrutture e funzioni immobiliari di un grande evento sono determinanti in tal senso".

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