Mutui, tornano a crescere le surroghe

La decisa contrazione degli indici IRS registrata nell’ultimo trimestre del 2023 – per l’IRS a 20 anni contrazione dell’ordine di uno 0,80% – e l’introduzione di nuove offerte dedicate da parte di alcuni principali istituti bancari riportano grande interesse sulla possibilità di riduzione della propria rata del mutuo da parte di privati e famiglie e rilanciano la domanda di mutui di surroga, da sempre importante driver di crescita del mercato dei mutui residenziali. 

In particolare, la domanda con finalità surroga, dopo aver spiegato sul canale online circa il 22% del totale delle richieste nell’ultimo trimestre dell’anno appena trascorso, nel corso del mese di gennaio 2024 torna a spiegare il 40% del totale delle richieste, valore non raggiunto dall’anno 2020 in cui gli indici IRS oscillavano attorno a livelli di minimo storico, sotto lo 0,10%. È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF aggiornata al IV trimestre 2023. 
 

Nel corso del quarto trimestre 2023, mentre l’indice Euribor 3 mesi dopo aver toccato un valore massimo del 4,0% evidenzia un iniziale trend di riduzione di qualche punto base, l’indice IRS a 20 anni sullo stesso periodo si contrae in maniera sensibile e rapidamente, da un valore medio del 3,4% a uno del 2,6%. 
 
I diversi trend di riduzione sono spiegati dal differente orizzonte temporale dei due indici e quindi da diverse aspettative di andamento tassi nel breve e nel lungo periodo. L’indice IRS a 20 anni tiene conto delle aspettative di andamento dei tassi su un orizzonte temporale ventennale e anticipa ampiamente l’andamento dell’Euribor 3 mesi che avendo un orizzonte temporale di breve è più direttamente influenzato dalle decisioni di politica monetaria di breve periodo della BCE. 

Di conseguenza, gli indici IRS anticipano le variazioni, in aumento o decremento, dei tassi di breve, risultando inoltre maggiormente elastici rispetto alle variazioni delle aspettative di andamento dei tassi. La pausa ai rialzi del tasso BCE – stabile al 4,5% dallo scorso settembre 2023 – ha generato dunque forti aspettative di riduzione dei tassi sui prossimi trimestri e di conseguenza gli indici IRS hanno immediatamente fattorizzato questa aspettativa di riduzione sul lungo periodo, con una contrazione degli indici di circa 80 punti base nell’ultimo trimestre dell’anno appena concluso.
 
La forte riduzione degli indici IRS e il contemporaneo lancio di nuove offerte di mutuo dedicate da parte dei principali istituti bancari hanno rilanciato il forte interesse per i mutui di surroga a tasso fisso, la cui domanda è molto sensibile all’andamento dei tassi. La domanda di mutui di acquisto, solitamente meno elastica all’andamento dei tassi di mercato, risulta più correlata alle prospettive economiche e reddituali degli acquirenti e all’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare. La domanda di nuovi mutui di acquisto potrebbe dunque beneficiare più lentamente della contrazione del costo del denaro, mostrando una prima ripresa nel corso dei prossimi trimestri.
 
Sul canale online la domanda di mutui di surroga nel mese di gennaio 2024 torna a spiegare il 40% del totale richieste, dopo gli ultimi trimestri di contrazione (dalla quota del 36% del primo trimestre 2023 al 22% dell’ultimo trimestre dell’anno appena concluso). 
 
A valle della forte riduzione registrata degli indici IRS, la surroga a gennaio 2024 viene richiesta da privati e famiglie non più unicamente come strumento per passare da una rata variabile a una rata fissa di minore importo, ma anche come strumento per ridurre l’importo della propria rata di importo fisso in presenza di offerte di mercato che permettono risparmi significativi su nuovi mutui a tasso fisso, dell’ordine anche del 10-20%. Quest’ultimo caso riguarda in particolare tutti i mutuatari sottoscrittori di mutui a tasso fisso nel periodo compreso tra la fine dell’anno 2022 e la fine dell’anno 2023.
 
Le riduzioni registrate degli indici IRS spingono a confermare anche nel quarto trimestre 2023 l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che spiega circa il 97% delle preferenze dei consumatori, coerentemente con quanto già osservato durante i trimestri precedenti. 
 
Entrando nel dettaglio, i tassi delle migliori offerte di surroga possono già garantire a gennaio un risparmio molto significativo, da tassi iniziali pari al 4,0-4,2% a tassi odierni pari al 3,0%. Per esempio, per un mutuo di importo 140.000 euro e durata 25 anni, le migliori offerte di mutuo di surroga sul mercato possono permettere una riduzione della rata di circa 75 euro (oltre 20.000 euro di risparmio interessi sulla durata residua del mutuo). I principali istituti bancari hanno lanciato inoltre a inizio anno nuove offerte di surroga dedicate a mutuatari che hanno immobili efficienti da un punto di vista energetico – con classe energetica A, B o C – con tassi fissi di offerta attorno al 2,5%, ossia a tassi inferiori al costo del denaro. In tal caso, per un mutuo di importo 140.000 euro e durata 25 anni – sempre sottoscritto a un tasso del 4-4,2% – il risparmio da surroga risulterebbe pari a 110 euro per rata (oltre 30.000 euro di risparmio interessi sul piano di rimborso del mutuo).
 
Per quanto riguarda il mercato immobiliare, il continuo rialzo dei tassi – assieme a ulteriori elementi di carattere macro – frena ulteriormente il mercato delle compravendite residenziali. 
 
Nel terzo trimestre 2023 il numero di compravendite residenziali si contrae infatti del -10,4% rispetto al corrispondente trimestre 2022. Tale contrazione risulta a ogni modo inferiore rispetto al punto di minimo del -16% registrato nel trimestre precedente.
 
Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel quarto trimestre 2023 e segna un +2,6% rispetto al quarto trimestre 2022. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +2,5%, gli immobili nuovi – generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico – segnano un incremento del +5,4%. Gli immobili ristrutturati segnano una moderata contrazione dell’ordine del -0,3%.
 
Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda e ai volumi degli scambi immobiliari. Gli incrementi dei prezzi al mq sono infatti solo nominali, mentre in termini reali si osservano riduzioni.
 
Il prezzo/mq degli immobili nell’anno 2023 cresce rispetto all’anno 2022 del +1,9%. Analizzando il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia sul periodo 2012/2023 emerge una contrazione media dei prezzi degli immobili pari al -12,2%.
 
A livello territoriale – sempre su base annuale – i maggiori incrementi di prezzo si rilevano nel Nord Est, Sud e Isole e Centro, rispettivamente +6,0%, +1,5% e +1,3%, mentre il Nord Ovest vede i prezzi in leggera decrescita al -0,1%.
 
Il valore medio dell'immobile oggetto di garanzia nel quarto trimestre 2023 si posiziona attorno ai 170.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo rimane stabile attorno a 113 mq.

 
Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services: “Il 2023 si chiude con una domanda di mutui in flessione in misura del -17%, ma si dovrebbe essere avviato un trend di progressiva stabilizzazione. Se nella prima metà dell’anno la richiesta di mutui era nell’ordine del -20%, nel II semestre il calo si è contenuto nell’intorno del -10%, per poi portarsi nel mese di dicembre a un -5%. L’inflazione parrebbe essere tornata sotto controllo – salvo che non si verifichi una fiammata inflativa dei prezzi delle merci per le tensioni attuali nel Mar Rosso – e la BCE si sta preparando, con molta cautela, ad allentare le proprie politiche restrittive con il tasso di riferimento oggi al 4,5%, tendenzialmente in calo già nel I semestre per livellarsi sul 2% nel giro di un paio di anni.
Queste aspettative potrebbero quindi riavvicinare la domanda di nuovi mutui al mercato così come dovrebbe continuare a incrementare la quota di surroghe.
I dati a preconsuntivo sulle transazioni residenziali sul 2023 ci parlano comunque di una riduzione del 12-13% su base annua e il 2024 dovrebbe essere improntato a una riduzione ulteriore nell’intorno del -9%.
Il mercato degli immobili non residenziali, dominato dagli investitori istituzionali, ha sofferto maggiormente, registrando un sostanziale dimezzamento degli investimenti nel corso dell’ultimo anno. Un recupero si è comunque osservato nell’ultimo trimestre 2023, il che sembrerebbe essere prodromico di una ripresa nel 2024 (sempre in funzione dell’evoluzione del costo della finanza). 
Ora poi, sebbene non ancora definitiva, è già molto più chiara la piega che prenderà la nuova Direttiva Europea sugli immobili green (European Performance of Buildings Directive), fornendo obiettivi a livello di singolo paese e non di singolo edificio. Le maglie si sono pertanto un po’ allargate, dopo aver razionalizzato che gli obiettivi fissati nelle prime bozze del documento fossero quasi impossibili da raggiungere da parte di molti paesi membri, ma ciò non toglie che la direzione sia tracciata ed è molto evidente che anche gli istituti di credito sono tenuti a fare i conti in maniera sempre più rigorosa con le prestazioni energetiche dei collateral immobiliari. A partire da quest’anno, infatti, le banche dovranno contabilizzare la quota di esposizioni (lo stock e i nuovi flussi) rientranti all’interno dei criteri green dell’UE, ovvero allineati alla Tassonomia. Si potranno quindi delineare policy commerciali favorevoli per quegli immobili, residenziali e non, che grazie al grado di allineamento tassonomico potranno garantire agli istituti un miglior posizionamento nel rispettare i criteri di sostenibilità comunitari. Insomma gli aspetti legati agli impatti ambientali e alla loro mitigazione sono e saranno sempre più elemento discriminante per le scelte e le politiche di finanziamento”.