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5 Giugno 2023

La resistenza degli uffici (Report)

di Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari e Stefano Stanghellini, Presidente Onorario SIEV

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Puntuale come la marea, in occasione di ogni crisi economica appare il tema della resistenza del mercato immobiliare alle intemperie. Per il settore degli uffici, in cui è investita la maggioranza delle risorse degli investitori istituzionali mondiali (in Italia è il 60 per cento), si pone anche la connessa questione della tenuta delle garanzie e in definitiva dell’intero sistema finanziario.

Nell’aprile 2020, in piena crisi pandemica, abbiamo pensato fosse utile cercare di vedere “al di là”. Un tentativo di analisi, mossa dall’ambizione di offrire agli operatori un quadro prospettico fondato su elementi oggettivi, immune dall’emotività. Abbiamo realizzato lo studio “Valutare nell’incertezza”, ora aggiornato con le previsioni al 2025.

Sono state analizzate le sette crisi precedenti alla pandemia ed è stato prodotto un originale modello econometrico. Si è evidenziata la sostanziale tenuta del sistema immobiliare, e in particolare degli uffici nel tempo, pur in presenza di momentanei cali di prezzo (non di valore).

A distanza di tre anni, la realtà ha dimostrato che il ragionamento da noi sviluppato aveva un fondamento concreto.

Non solo Milano ma anche Roma e l’Italia nel suo insieme, nel corso del 2022 hanno recuperato e persino superato, anche se di poco, il livello pre-Covid.

Nel biennio più problematico della pandemia, i cali dei fatturati a fronte di costi pressoché invariati, la concessione ai conduttori di riduzioni temporanee dei canoni di locazione, il ridimensionamento o persino la chiusura di molte aziende, hanno contrassegnato in negativo il mercato immobiliare.

Ma nello stesso tempo la crisi pandemica ha aperto la strada a nuove modalità di utilizzo degli spazi. La pandemia ha provocato un’accelerazione delle tendenze verso il green e lo smart living: tendenze queste che erano già delineate ma che si sono molto irrobustite. Da queste mutate esigenze scaturisce la necessità di ripensare gli spazi del lavoro, integrandoli con una pluralità di servizi e accrescendo il benessere di chi li usa. Questi cambiamenti hanno determinato una trasformazione del mercato degli uffici, facendo emergere una nuova domanda, non certo un crollo.

Si ritiene che le precedenti considerazioni prevalgano sull’allarme lanciato dalla Bce in merito ai fondi immobiliari, in relazione alla capacità dei tenant di mantenere buoni livelli di tassi di occupazione degli spazi ad uso ufficio. La preoccupazione è causata dalle strategie di grandi aziende che tendono a favorire lo smart working e l’utilizzo a rotazione degli spazi in ufficio. Questa preoccupazione discende dalla situazione relativa all’intera Europa, dove nell’ultimo decennio i fondi immobiliari hanno triplicato il volume dei loro asset.

In Italia il volume annuo oggetto di transazioni nel settore degli uffici è mediamente dell’ordine dei cinque miliardi di euro, a fronte di un valore complessivo del patrimonio uffici privato (istituti bancari e assicurativi, enti previdenziali e fondi immobiliari) stimato in circa 150 miliardi di euro. I cinque miliardi annui vanno poi divisi tra investimenti speculativi e transazioni per sostituzione o miglioramento, e la componente speculativa non arriva al quaranta per cento. Ne risulta confermata la prudente scelta dei gestori e proprietari istituzionali italiani. La contenuta dimensione pone dunque il mercato italiano degli uffici al riparo dalle crisi che potrebbero riguardare altri Paesi. Inoltre, l’utilizzo dello smart working è lontano dalla media degli altri Paesi.

Sempre in tema di uffici e di fondi immobiliari vanno segnalati altri due aspetti. I fondi immobiliari italiani sono di tipo chiuso, a differenza della gran parte di quelli d’Oltralpe che sono aperti e quindi soggetti alle richieste di riscatto degli investitori. In Italia c’è poi una maggior attenzione nel mantenere un’adeguata proporzione tra esigenze di nuovi spazi da parte della domanda e realizzazione di nuovo prodotto.

Le nuove realizzazioni vanno comunque incentivate. La composizione del patrimonio terziario nazionale non soddisfa le prestazioni energetiche oggi richieste, né le esigenze produttive e sociali dei lavoratori. Laddove il nuovo è presente, con le caratteristiche ormai chiare, i risultati sono positivi. C’è necessità di innescare un meccanismo virtuoso di trasformazione nell’innovazione che riesca a concretizzare, nel mercato, le aspettative degli operatori e del Paese.

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