La circolazione della volumetria: suggerimenti pratici per evitare di “rimanere con il cerino in mano”

Nella contrattualistica immobiliare sono molto diffusi i negozi di trasferimento della volumetria.

Quando si parla di volumetria occorre distinguere l’ipotesi della cessione della volumetria da quella della perequazione.

Nella cessione della volumetria il proprietario di un’area trasferisce, in tutto o in parte, la volumetria potenzialmente edificabile sul suo terreno al proprietario di un altro, così che quest’ultimo possa incrementare la capacità edificatoria.
Ben inteso, non possono essere due terreni qualsiasi. La giurisprudenza amministrativa (tra le decisioni più recenti cfr. Cons. giust. amm. Sicilia, 24 aprile 2024, n. 319; Cons. di Stato, Sez. IV, 31 maggio 2022, n. 4417; Cons. di Stato, Sez. VI, 23 novembre 2022, n. 10338) ha da tempo rilevato che, in assenza di apposito divieto contenuto nella normativa urbanistica e nella pianificazione locale, per ritenere legittima la cessione della cubatura: (i) le aree su cui si trovano i terreni di decollo e di atterraggio dei diritti volumetrici devono essere omogenee; (ii) i fondi di decollo e di atterraggio devono essere contigui; (iii) non si deve alterare il carico urbanistico della zona e (iv) si deve mantenere immutata la densità territoriale complessiva. 

Viceversa, la perequazione è una tecnica di pianificazione urbanistica che si caratterizza per attribuire ad aree qualificate dal piano locale come non edificabili, e oggetto di trasferimento gratuito a favore del comune, una volumetria potenziale (espressa dall'indice di edificabilità attribuito dal piano) da realizzare altrove, cioè su aree qualificate come edificabili e su cui può concentrarsi l'edificabilità (aree alle quali è attribuito un indice urbanistico adeguato a ricevere anche la cubatura proveniente dai terreni oggetto di cessione).

In questa seconda ipotesi, il trasferimento di volumetria non avviene semplicemente per atto tra privati, come nella cessione di volumetria, ma presuppone a monte un’attività a cura della pubblica amministrazione, che assegna - in sede di pianificazione - un valore edificatorio a tutte le aree (edificabili e non) atte a concorrere alla trasformazione urbanistica del territorio comunale, al fine di evitare che alcuni proprietari vengano svantaggiati dall'uso del suolo imposto dal piano regolatore.
In ogni caso, quando ci si accinge a compiere un trasferimento di diritti edificatori occorre tenere sempre bene a mente che essi non sono dei veri e propri diritti soggettivi i quali, una volta acquistati, permettono all’acquirente di impiegarli a suo piacimento.

Essi devono più correttamente inquadrarsi nella categoria degli interessi legittimi pretensivi, in quanto danno al titolare degli stessi la chance di chiedere (e non il diritto di ottenere) all’amministrazione locale il rilascio del titolo autorizzativo che ne permetta l’impiego.

In questi termini la Corte di cassazione si è espressa in molteplici occasioni, tra cui con la recente sentenza del 10 maggio 2024, n. 12881, con cui ha affermato che il contratto di compravendita dei diritti volumetrici non viene travolto, ma rimane valido ed efficace, anche nel caso in cui l’acquirente non possa in concreto utilizzarli a causa del mancato rilascio del titolo abilitativo utile all’impiego degli stessi.

Il caso affrontato dalla sentenza in commento è ben diverso dall’ipotesi in cui viene compravenduto un diritto che non è nella titolarità o nella libera disponibilità del venditore, in quanto in questa ipotesi il cedente sarebbe inadempiente alle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto di compravendita. 

In concreto, può dunque accadere che nel lasso temporale intercorrente tra l’acquisto e l’impiego, non per un inadempimento di una delle parti ma per una scelta discrezionale della pubblica amministrazione, quanto acquistato perda la possibilità di essere utilizzato e questo rischio aumenta quanto più ampio è l’intervallo tra i due rispettivi momenti (acquisto ed utilizzo).

Appare evidente, dunque, come per evitare che un soggetto si trovi “con il cerino in mano” sia necessario introdurre nel negozio traslativo della volumetria degli opportuni accorgimenti.

A tutela dell’acquirente può essere così inserita una apposita condizione sospensiva, in virtù della quale il contratto di compravendita (e dunque il pagamento del prezzo) dipenda dall’effettivo rilascio del titolo per cui la volumetria viene acquistata.

Viceversa, a tutela del venditore la condizione sospensiva non deve essere aperta ad ogni scenario, che lasci cioè al soggetto a favore del quale è posta (l’acquirente) la libertà di comportarsi come meglio ritiene.

In questo senso, dovrà essere previsto un termine certo entro cui deve essere richiesto il titolo abilitativo ed un meccanismo in virtù del quale rilevi, ai fini dell’avverarsi della condizione, solamente il diniego opposto dal comune all’impego dei diritti acquistati che non dipenda da un inadempimento del richiedente del titolo edificatorio.

Volendo essere pratici, deve cioè trattarsi di un caso in cui l’acquirente non possa usare quanto acquistato nonostante si sia adoperato, con la migliore diligenza sua propria, a richiedere il titolo entro il termine indicato in contratto e, per motivazioni che esulano dal progetto concreto presentato, la pubblica amministrazione non rilasci il titolo abilitativo.

Ragionando diversamente, tutto il rischio dell’impossibilità di utilizzo della volumetria ricadrebbe sul venditore, cosa non accettabile nell’ottica dell’equilibrio contrattuale, salvo che vengano previste mitigazioni convenzionali, quali ad esempio una diversa valutazione economica di quanto oggetto di compravendita. 

Per assicurare la certezza della circolazione dei diritti volumetrici perequati, l’esperienza milanese del Piano di Governo del Territorio (PGT) è nel senso di prevedere che all’atto di trasferimento dei diritti edificatori sia allegato il certificato rilasciato a favore del venditore dal Comune. La cessione sarà inoltre annotata sull’apposito registro comunale. 

Resta comunque il tema connesso alla possibilità che i comuni modifichino la disciplina dei diritti volumetrici (ad esempio togliendo dalle aree di atterraggio il lotto di cui l’acquirente voleva aumentare l’edificabilità). 

La previsione di adeguate clausole nei contratti di cessione è così sempre opportuna.