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28 Dicembre 2023

L'immobiliare quotato ha raggiunto finalmente un punto di inflessione?

di Guy Barnard, co-responsabile della divisione Global Property Equities di Janus Henderson

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Il mercato Real Estate è sicuramente un settore che presenta rischi e opportunità per gli investitori. I rischi riguardano le aziende che hanno contratto un debito eccessivo nei periodi di congiuntura favorevole e ora si trovano ad affrontare difficili ipotesi di rifinanziamento alla scadenza di quei prestiti, come pure chi è esposto ad aree del mercato immobiliare che devono vedersela con l'obsolescenza strutturale, alti tassi di spazi sfitti sul mercato e assenza di potere di determinazione dei prezzi.

Tuttavia, guardando al futuro, vediamo maggiori opportunità nel mercato dei REIT quotati. I bilanci solidi dovrebbero consentire a molte società quotate di acquistare immobili su base opportunistica, approfittando di venditori motivati che magari possiedono edifici di valore, ma hanno bilanci deboli.

A nostro avviso, l'accesso al capitale più agevole e a costi relativamente più bassi, rispetto al settore immobiliare privato, pone i REIT quotati sulla strada di una crescita più rapida nei prossimi anni, un vantaggio da non sottovalutare. Questa dinamica si è già verificata in passato e ha portato a una solida performance dei REIT quotati.

Un altro fattore che avvantaggia queste strategie è la maggiore esposizione a settori alternativi e in rapida crescita del mercato immobiliare, come i centri dati, la logistica, lo stoccaggio, l'assistenza sanitaria e le abitazioni. In questo caso, le piattaforme operative interne dovrebbero aiutare il REIT a crescere ulteriormente e in teoria anche a sovraperformare altri veicoli immobiliari.

Come investitori siamo sempre alla ricerca di punti di inflessione. La capacità di trarre vantaggio da un cambio di prospettiva è un'opportunità per generare rendimenti. Guardando al 2024, potremmo essere a un punto di inflessione nel ciclo dei tassi d'interesse, che è stato un tema dominante sui mercati negli ultimi due anni, con il settore dei REIT quotati tra i più colpiti. Può essere prematuro, ma i recenti movimenti di mercato evidenziano che, se la narrazione sui tassi dovesse cambiare, gli investitori potrebbero tornare a considerare i settori che hanno evitato negli ultimi tempi.

La fiducia nelle valutazioni degli asset immobiliari consentirà agli investitori di guardare oltre le turbolenze macro e concentrarsi di nuovo sui fondamentali: reddito e crescita del reddito, oltre alla capacità dei team di management di creare valore attraverso iniziative di sviluppo e gestione degli asset. Sebbene il plateau dei tassi possa limitare la storia di crescita del capitale a breve termine nel settore immobiliare nel suo complesso, non tutto l'immobiliare è uguale a livello geografico, settoriale e aziendale, e ci saranno aree di crescita sottovalutate che i gestori attivi come noi potranno identificare.

Guardiamo quindi al 2024 con maggiore fiducia e ritrovata convinzione nelle prospettive dei REIT quotati. In un mercato immobiliare di vincitori e vinti, riteniamo che il settore dei REIT quotati si trovi in una posizione privilegiata, possedendo più immobili del tipo "giusto", con il vantaggio di un accesso al capitale più facile e a costi nettamente inferiori nella maggior parte dei mercati.

Il cambiamento della narrazione macro potrebbe indurre gli investitori a riconsiderare i REIT quotati, ridurre le posizioni di sottopeso e rivalutare positivamente il settore rispetto ai bassi livelli attuali, oltre che a riportare l'attenzione sui dividendi attraenti e in crescita disponibili nell'asset class. I tagli dei tassi d'interesse, se dovessero arrivare, offrirebbero probabilmente un ulteriore sostegno.

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