Il panorama del settore immobiliare commerciale nel 2025 è caratterizzato da incertezze strutturali dovute a tensioni geopolitiche, inflazione persistente e un percorso dei tassi di interesse imprevedibile.
Gli approcci tradizionali, ancorati ad allocazioni settoriali ampie e strategie basate sul momentum, si stanno rivelando insufficienti nell'attuale contesto.
In un ambiente sempre più incerto, riteniamo che gli investitori debbano essere più selettivi, dando priorità a investimenti che possano offrire reddito duraturo e cercare di performare anche in mercati stabili o in calo. Vediamo settori come infrastrutture digitali, alloggi multifamiliari, alloggi per studenti, logistica e retail basato sulla necessità come relativamente più resilienti oggi.
Fino a poco tempo fa, il settore immobiliare commerciale sembrava pronto per una ripresa attesa da tempo. Tuttavia, il 2025 ha rivelato una nuova realtà: l'incertezza è diventata strutturale. Le tensioni commerciali, l'inflazione, i rischi di recessione e la volatilità dei tassi di interesse hanno destabilizzato i mercati e rallentato il processo decisionale. Le strategie tradizionali - approcci ampi basati sul momentum, compressione dei tassi di capitalizzazione, crescita degli affitti - non forniscono più una base affidabile. Un processo di investimento disciplinato, basato su intuizioni locali ed eccellenza operativa, è più importante che mai.
Il recente Secular Outlook di PIMCO, "The Fragmentation Era," descrive un mondo in flusso, dove cambiamenti nelle alleanze commerciali e di sicurezza creano rischi regionali disomogenei. Le tensioni geopolitiche e le tariffe dominano in Asia, specialmente in Cina, che si sta spostando verso un percorso di crescita inferiore tra debiti crescenti e demografia in peggioramento. Negli Stati Uniti, i principali ostacoli includono inflazione ostinata, incertezza politica e volatilità politica. L'Europa affronta alti costi energetici e cambiamenti normativi, ma l'aumento delle spese per la difesa e le infrastrutture potrebbe fornire un impulso.
Data la diversità dei rischi tra settori e regioni, i driver di rendimento tradizionali sono diventati meno affidabili, particolarmente in un ambiente di leva negativa. A nostro avviso, redditi resilienti e rendimenti robusti richiedono sempre più intuizioni locali e gestione attiva con competenze in equity, sviluppo, strutturazione del debito e ristrutturazioni complesse. Gli investimenti dovrebbero mirare a performare anche in mercati stabili o in calo.
Il debito, una pietra angolare della piattaforma immobiliare di PIMCO, rimane altamente attraente grazie al suo valore relativo. Come delineato nel Real Estate Outlook dello scorso anno, "Facing the Music: Challenges and Opportunities in Today's Commercial Real Estate Market," circa 1.9 trilioni di dollari in prestiti statunitensi e 315 miliardi di euro in prestiti europei dovrebbero maturare entro la fine del 2026.
Riteniamo che questa ondata di scadenze crei numerose opportunità di investimento nel debito. Queste vanno dai prestiti senior che forniscono mitigazione del rischio a soluzioni di capitale ibride come debito junior, finanziamenti di salvataggio e prestiti ponte. Questi sono progettati per sponsor che richiedono tempo aggiuntivo, nonché per proprietari e finanziatori che affrontano lacune finanziarie.
Vediamo anche opportunità in investimenti simili al credito, inclusa la finanza terriera, i contratti di locazione tripla netta e alcuni asset core-plus con flussi di cassa stabili e resilienza. L'equity è riservato a opportunità eccezionali dove una gestione efficace degli asset, rendimenti da reddito stabilizzati attraenti e tendenze secolari forniscono chiari vantaggi competitivi.
Gli alloggi per studenti, gli alloggi accessibili e i data center sono sempre più visti dagli investitori come rifugi sicuri, offrendo qualità simili alle infrastrutture come flussi di cassa stabili e la capacità di resistere alla volatilità macroeconomica.
In questo ciclo, riteniamo che il successo dipenderà dall'esecuzione disciplinata, dall'agilità strategica e dalla profonda competenza - non dal momentum del mercato.
