I responsabili della politica monetaria statunitense sono preoccupati per la "paura di essere tagliati fuori" (FOMO) degli investitori. Se gli acquirenti di immobili si aspettano che i prezzi continuino a salire, il mercato rischia di svilupparsi in una bolla. Con l'aumento dei tassi d'interesse per combattere l'inflazione, ci aspettiamo che il boom immobiliare globale si raffreddi. L'appetito degli investitori che si sposta lentamente lascerà comunque dei mercati immobiliari selezionati, soprattutto negli immobili commerciali e logistici europei in affitto, come parziale copertura contro l'inflazione.
L'avvertimento contro la "FOMO" arriva dalla Federal Reserve di Dallas. "I prezzi reali degli immobili possono divergere dai fondamentali del mercato quando c'è una convinzione diffusa che i robusti aumenti dei prezzi di oggi continueranno", ha dichiarato. Dall'inizio della pandemia, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati in media del 35%, secondo i dati del sito immobiliare Zillow, citati dalla Fed di Dallas. Ha misurato cinque trimestri consecutivi di "esuberanza" nei prezzi delle case fino alla fine di settembre 2021.
Negli Stati Uniti, alcuni chiari sviluppi hanno spinto i prezzi delle case in alto: l'aumento dei risparmi dei consumatori attraverso i blocchi Covid, le esperienze di lavoro da casa, il credito a buon mercato, la carenza di manodopera e di materiali da costruzione. Pressioni di lungo termine, come un'offerta limitata di alloggi e affitti elevati, hanno esacerbato la domanda di case.
Il settore immobiliare è importante nella gestione della politica monetaria e nella comprensione del suo impatto. I servizi abitativi, compresi gli affitti, costituiscono più di un quinto dei calcoli della Fed sull'inflazione dei prezzi al consumo. Questo fa parte del mandato della Fed per la stabilità finanziaria. La pandemia ha ulteriormente accelerato la tendenza all'aumento dei prezzi. Mentre i prezzi in rapida ascesa non indicano di per sé una bolla di mercato, si aggiungono ai venti contrari affrontati dalla Fed mentre gestisce le sfide di ingegneria di un rallentamento fino al 2024. I mutui più alti, combinati con l'aumento del costo della vita, faranno gradualmente uscire gli acquirenti dal mercato e mineranno i redditi e i risparmi delle famiglie. L'aumento dell'inflazione renderà i nuovi sviluppi più costosi, e quindi ridurrà la loro redditività.
Il mercato statunitense non è unico. I mercati immobiliari in Francia, Germania, Regno Unito e Svizzera hanno tutti mostrato caratteristiche simili sulla scia della pandemia, secondo la ricerca della Fed di Dallas. Ogni mercato ha registrato una mancanza di offerta di alloggi, in parte creata da una carenza di manodopera e di materiali da costruzione, con una domanda storicamente alta dopo la pandemia e tassi di sfitto in calo. Queste non sono le condizioni di una classica bolla immobiliare.
Il compito delle banche centrali di rallentare le economie frenando l'inflazione inizia più tardi nel ciclo economico rispetto al passato, tuttavia la crescita, i mercati del lavoro e i risparmi delle famiglie negli Stati Uniti e in Europa rimangono al di sopra delle tendenze medie, dopo due anni di eccezionale sostegno governativo e monetario. Mentre la Fed ha iniziato il suo ciclo di rialzo a marzo, ci aspettiamo che la Banca centrale europea aumenti i tassi di interesse di 25 punti base alla fine del 2022, una volta che i suoi programmi di acquisto di asset finiranno nel terzo trimestre. Vediamo poi la BCE aumentare il suo tasso di riferimento di 25 punti base ogni trimestre fino al 2023.
La più recente Financial Stability Review della BCE, pubblicata a novembre, ha avvertito che i "rischi di correzioni dei prezzi nel medio termine sono aumentati sostanzialmente". Come in altri mercati, la mancanza di manodopera, l'aumento dei risparmi e della domanda dei consumatori, insieme alle carenze della catena di approvvigionamento, stanno contribuendo all'aumento dei prezzi, ha detto la BCE. I mercati residenziali di Francia, Germania e Paesi Bassi sono stati particolarmente sovraprezzati, secondo il rapporto.
Uffici e logistica
Se l'inflazione aumenta gli affitti e sostiene gli investimenti immobiliari, dipende dalla capacità dei proprietari di trasferire i costi più elevati agli inquilini. Con alcune economie e aziende che continuano a incoraggiare il lavoro da casa, i tassi di occupazione degli uffici non sono tornati ai loro livelli pre-pandemici.
Circa il 70% degli affitti europei sono indicizzati all'inflazione. Nel mercato degli uffici, le aziende possono di solito sostenere un aumento dell'affitto. Nel settore del commercio al dettaglio, è più difficile. Dopo la pandemia, gli affittuari del commercio al dettaglio tendono ad essere in una posizione economica ancora più debole, poiché stavano già lottando contro la concorrenza strutturale dell'e-commerce.
Negli Stati Uniti nel 2021, l'inflazione si è tradotta in un aumento del 17% degli affitti per le proprietà logistiche, secondo una misura. In Europa, dove l'inflazione rimane più bassa, gli affitti per questi immobili sono aumentati di oltre il 7%. Il Regno Unito ha registrato un aumento del 15%. Come per ogni cosa nel settore immobiliare, molto dipende dalla posizione. Negli Stati Uniti, ci aspettiamo che la crescita del mercato degli affitti per uffici sia limitata, o addirittura negativa in località costose come New York. D'altra parte, la domanda di spazi commerciali affittati da aziende del settore delle scienze della vita o della tecnologia è ancora elevata e dovrebbe dimostrarsi più resiliente.
In Europa, gli affitti al dettaglio nelle strade principali sono aumentati da giugno 2021, mentre la crescita degli affitti nei centri commerciali continua a diminuire. Questo suggerisce che i mercati retail europei di prima qualità sono più attraenti per gli investitori, e mantengono la capacità di trasferire i costi dell'aumento dell'inflazione ai loro inquilini. Gli inquilini stanno già pagando dei premi per le proprietà che soddisfano standard ambientali più elevati. Meno del 2% degli spazi per uffici di "grado A" in Europa sono sfitti, per esempio, rispetto al 6% del mercato in generale.
In Svizzera circa il 90% del mercato degli uffici è legato all'inflazione e gli uffici con il punteggio più alto secondo i criteri di sostenibilità ambientale sono ancora i più ricercati. Ci aspettiamo che la Banca Nazionale Svizzera inizi ad alzare i tassi poco dopo la BCE, a dicembre 2022 o a marzo 2023, per poi aumentare i tassi trimestralmente e portare il tasso di riferimento allo 0% entro settembre 2023 o dicembre 2023. Lo spread tra i rendimenti dei dividendi dei fondi immobiliari residenziali e il titolo di stato svizzero a 10 anni si sta riducendo con l'aumento dei tassi, e gli investimenti stanno rallentando sul mercato diretto.
Boom con vista
A livello globale, gli investitori in cerca di diversificazione del portafoglio in un contesto di tassi bassi si sono rivolti all'immobiliare per il rendimento. Storicamente, gli investimenti immobiliari si comportano bene anche nei cicli inflazionistici. Gli immobili continuano a fornire una certa protezione dall'aumento dei prezzi, mentre i bassi livelli di offerta di immobili commerciali e la forte domanda fanno sì che non ci aspettiamo un calo delle valutazioni nel corso del prossimo anno.
L'immobiliare rimane una parte importante della nostra asset allocation e i nostri portafogli hanno un'esposizione sovrappesata agli immobili europei. Preferiamo l'Europa, in particolare il settore della logistica commerciale, e il residenziale, perché gran parte del mercato è indicizzato all'inflazione. Mentre su base annua le azioni degli immobili europei quotati in logistica, uffici e residenziale sono diminuite, il settore retail ha registrato un guadagno di oltre il 5%.
I prezzi degli immobili residenziali sono aumentati dopo la pandemia grazie alla disponibilità limitata, e le società immobiliari quotate sono scambiate con uno sconto maggiore rispetto al loro valore patrimoniale netto (NAV) rispetto al passato. Questo lascia spazio per un po' di recupero. All'interno dei diversi settori immobiliari europei, gli uffici e gli spazi commerciali sono attualmente scambiati con sconti di circa il 25% rispetto al NAV, notevolmente superiori alla loro media degli ultimi 15 anni.
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