Kryalos Sgr: bilancio 2025, utile a 21.7 mln, AUM a 18.8 miliardi entro il 2028

Kryalos Sgr ha approvato il progetto di bilancio per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2025: il totale degli asset under management (AUM) ha raggiunto 14,2 miliardi di euro, sostanzialmente stabile rispetto all'anno precedente (+0,2%) ed è particolarmente significativo, tenuto conto che nell'anno la società ha dismesso asset per circa 1,8 miliardi di euro. Il portafoglio complessivo in gestione è pari a 404 asset, oltre a 6 asset per i quali la SGR svolge attività di advisory, 608 NDG legate ai crediti UTP e 3 finanziamenti diretti erogati.

La crescita degli AUM medi nel 2025 (+6,2%) si traduce in un ampliamento della base commissionale e in una stabilizzazione delle masse. Tra le asset class tradizionali, la logistica rappresenta il 35% del portafoglio, seguita dagli uffici con il 25%.

Con riferimento al comparto logistico, Kryalos SGR gestiva 255 asset per una superficie complessiva pari a 5,2 milioni di mq, con un occupancy rate del 94,4%, risultando il primo gestore di immobili logistici in Italia con oltre il 10% dello stock nazionale.

Per quanto riguarda gli uffici, gli immobili oggetto di investimento risultano prevalentemente concentrati nelle città metropolitane di Milano (37 immobili, pari a circa l'82,2% del totale) e Roma (5 immobili, pari a circa l'11,1% del totale). In termini di superficie commerciale (GLA), Milano rappresenta circa il 92,6% della GLA complessiva e Roma circa il 7,1% (99,7% complessivo).

Al 31 dicembre 2025 Kryalos SGR gestiva complessivamente 88 FIA (incluse 2 SICAF immobiliari, per un totale di 11,5 miliardi di euro), 4 fondi di credito (pari a 1,1 miliardi di euro) e 5 mandati di advisory (pari a 1,6 miliardi di euro).

In particolare, nel 2025 sono stati istituiti e avviati 7 nuovi fondi immobiliari, è stato assunto l'incarico di gestore esterno per una SICAF già costituita, è stato avviato un fondo immobiliare istituito nel 2024 ed è stato istituito un fondo di credito. È stata inoltre rafforzata l'operatività del fondo UTP Keystone, finalizzato alla razionalizzazione e valorizzazione di crediti bancari verso imprese, classificati principalmente come Unlikely To Pay. Al 31 dicembre 2025, il fondo deteneva circa 844 milioni di euro di crediti in termini di gross book value.

Rispetto all'esercizio precedente, le asset class hospitality, healthcare e PBSA hanno registrato una crescita rispettivamente del 34%, 72% e 111%, dovuta alle valorizzazioni avvenute in sede di trasferimento quote su un fondo hospitality (Fondo Comet) e all'avvio di un fondo legato alla gestione operativa dei futuri investimenti di Room00, operatore nell'ospitalità urbana; all'acquisizione di sette residenze sanitarie assistenziali nel Nord Italia e all'avvio di un nuovo fondo di student housing.

Attività di investimento, valorizzazione e dismissione

Nel corso del 2025, con riferimento ai fondi gestiti, sono stati finalizzati: investimenti per un valore di AUM (al prezzo di acquisto) pari a circa 1.081 milioni di euro (di cui 712 milioni relativi ai soli fondi RE, 168 milioni relativi all'advisory e 201 milioni relativi ai soli fondi di credito); valorizzazioni immobiliari per un valore di AUM pari a circa 374 milioni di euro; dismissioni di asset per un valore AUM (al prezzo di vendita) di circa 1.779 milioni di euro (di cui 768 milioni relativi ai soli fondi RE, 895 milioni relativi all'advisory e 116 milioni relativi ai soli fondi di credito).

Performance economico finanziaria 2025

Nel 2025 il total income è cresciuto del 30% attestandosi a 71,2 milioni di euro, mentre il margine di intermediazione ha raggiunto 61,6 milioni di euro (+14,6%). L'EBITDA si è attestato a 32,3 milioni di euro, in aumento del 34,7% rispetto ai 24 milioni di euro del 2024. L'EBITDA caratteristico, al netto di componenti straordinarie non ricorrenti, è stato pari a 19,9 milioni di euro (-2,1%), differenza riconducibile al piano di stock option approvato nell'anno e al rafforzamento della struttura organizzativa: il numero di risorse al 31 dicembre si attestava a 127 (+7 rispetto al 2024).

La redditività è aumentata, con un risultato netto pari a 21,7 milioni di euro (+37,8% rispetto al 2024). La solidità patrimoniale si conferma elevata: al 31 dicembre 2025 la liquidità era pari a 36 milioni di euro (+25% rispetto al 2024), mentre i coinvestimenti nei FIA valutati a fair value risultavano pari a 19,2 milioni di euro (+12% rispetto all'anno precedente), effettuati interamente con risorse generate dall'attività di gestione e senza ricorso a indebitamento finanziario.

Near: ingresso nel polo della rigenerazione urbana e del living

Il 24 giugno 2025 Kryalos SGR ha acquistato da Cassa Depositi e Prestiti S.p.A. il 10% del capitale di REDO SGR S.p.A. Società Benefit. Tale partecipazione è stata conferita a gennaio 2026 in Near S.p.A. Società Benefit, holding che detiene il 100% del capitale di Near SGR S.p.A. Società Benefit e della società operativa Near Res S.r.l.

Near rappresenta un nuovo polo italiano dedicato alla rigenerazione urbana e al living, nato dall'integrazione delle competenze di Redo SGR Società Benefit e di EuroMilano, con un posizionamento in ambito ESG.

L'ingresso di Kryalos nel capitale di Near è un'operazione volta ad ampliare indirettamente l'operatività della società verso ambiti complementari al core business, con particolare riferimento ai progetti a impatto sociale.

Piano triennale 2026-2028

In data 11 dicembre 2025 la società ha approvato il piano triennale 2026-2028 che prevede un incremento organico degli asset under management fino a 18,8 miliardi di euro, attraverso il consolidamento delle partnership esistenti e lo sviluppo di nuovi rapporti con investitori professionali italiani e internazionali. Il piano prevede una crescita media annua del 10,8% e un mix di capitale pari a circa 37,5% value add, 36,5% core+, 15% core e 11% credit.

La crescita delle masse sarà generata da nuovi investimenti per circa 7,6 miliardi di euro, sia in asset class tradizionali (logistica, uffici e retail), sia in asset class alternative quali hospitality, student housing e data center. È inoltre prevista la crescita della business unit credit attraverso il consolidamento del fondo UTP e lo sviluppo degli investimenti in direct lending. In termini di dismissioni, si prevedono cessioni per circa 5 miliardi di euro. È stato inoltre approntato un piano capex di circa 2,3 miliardi di euro sul portafoglio in gestione, con una componente significativa riconducibile a investimenti nei fondi di data center gestiti dalla società.

Con riferimento alla crescita del segmento dei crediti UTP, per il fondo Keystone si prevede una raccolta complessiva nel triennio pari a circa 815 milioni di euro in termini di gross book value, con un incremento dell'AUM in termini di GBV a fine 2028 pari a 1,2 miliardi di euro. Il fondo proseguirà inoltre nel percorso di ampliamento della base di banche cedenti e partecipanti, che ha raggiunto quota 35 nel 2025.

Governance, organizzazione e nuova sede

Il 14 aprile 2025 l'assemblea degli azionisti di Kryalos SGR ha nominato i membri del consiglio di amministrazione, confermando Andrea Amadesi (presidente), Paolo Massimiliano Bottelli (AD), Domenico Aiello, Daniela Maffioletti, Arcangelo Magni, Giovanni Scibilia ed Emanuela Trentin, e nominando inoltre la consigliera Sonia Ginelli. L'ingresso di Ginelli, che porta il numero dei consiglieri da sette a otto, contribuisce ad accrescere la varietà di competenze e prospettive.

Nella stessa data è stato nominato il nuovo collegio sindacale, composto dal presidente Marco Salvatore e dai sindaci effettivi Andrea Ballancin e Barbara Premoli. I sindaci supplenti sono Giovanna Costa e Carlo Alberto Ogliari.

Nel corso del 2025 la società ha deliberato il trasferimento della sede legale e operativa da via Cordusio, 1 a corso di Porta Nuova, 19 con efficacia dal 12 gennaio 2026. L'immobile, di proprietà del fondo Atlas gestito da Kryalos SGR, è stato oggetto di un intervento di riqualificazione che ha trasformato gli spazi in ambienti moderni, funzionali e sostenibili, in linea con standard di efficienza energetica e attenzione alle persone.

La nuova sede è un investimento volto a innovare, promuovendo un modello di lavoro basato su collaborazione, qualità degli spazi e responsabilità ambientale. Il trasferimento consente di operare in un contesto funzionale e rappresentativo, in grado di sostenere le attività e di accogliere partner e clienti in un ambiente coerente con i valori che guidano Kryalos.

"I risultati di bilancio conseguiti nel corso del 2025 sono davvero molto positivi - ha affermato Paolo Bottelli, amministratore delegato di Kryalos SGR - anche considerando che sono stati realizzati in uno scenario economico e geopolitico molto difficile che evidenzia quindi la grande maturità e capacità di Kryalos di gestire situazioni complesse leggendo e anticipando il mercato attraverso un team di professionisti di grande qualità. La nostra visione per il 2026 - ha concluso Paolo Bottelli - rimane inevitabilmente esposta alle incertezze di un mercato complesso, in cui gli investitori si orienteranno in modo mirato e selettivo verso operazioni contraddistinte da qualità e solide prospettive di rendimento. In questo scenario continueremo ad agire con disciplina, puntando a confermare i nostri standard di eccellenza e a proseguire nel percorso di crescita degli AUM, anche attraverso nuove partnership con investitori istituzionali italiani e internazionali".