Individuare il momento giusto, quello in cui le quotazioni sono più basse del valore oggettivo. È il sogno di ogni investitore e il concetto vale anche per il comparto immobiliare.
Secondo l’ultimo report di Scenari Immobiliari, il mattone non è riuscito a proteggere il risparmio degli italiani dall'inflazione negli ultimi 25 anni. Dunque non è corretto pensare alla casa come asset il cui valore “è comunque destinato a salire nel tempo”.
I termini nominali, infatti, i prezzi hanno registrato una performance positiva del 37,6%, con un progresso più accentuato su Roma (+48,4%) e Milano (+43,5%). Tuttavia, considerando l’inflazione, i valori sono scesi del 14,7% a livello italiano, dell’8,2% a Roma e dell'11,2% a Milano.
Quattro fasi
Molto dipende dal momento in cui è stato fatto l’investimento. Gli esperti hanno infatti individuato quattro cicli dal 1993 in avanti:
Fase di contrazione: 1993-1999 (meno 19,2 per cento)
Fase di crescita: 2000- 2007 (più 32,6 per cento)
Fase di contrazione: 2008-2015 (meno 24,1 per cento)
Fase di crescita: dal 2017 in poi
I prezzi reali mostrano una curva in salita fino al 1992, mentre dal 1993 cominciano a scendere fino al 1998, quando si attestano a una media nazionale di 1.588 euro al metro quadro, contro i 2.149 euro al metro quadro del 1992. Le compravendite di case, invece, iniziano ad aumentare dopo alcuni anni di stabilità, prima in maniera modesta tra il ’96 e il ’99, poi in modo sempre crescente nel nuovo millennio.
La grande crisi
Il calo dei prezzi che si verifica nel 2008 è stato causato principalmente dal crollo del mercato immobiliare degli Usa e dal fallimento delle saving banks, che hanno affossato i mercati europei, non ultimo quello italiano. In questo frangente critico si è quasi arrivati a toccare i livelli raggiunti durante il precedente periodo di decremento.
I prezzi medi reali in Italia continuano ancora il calo, ma a una velocità decisamente frenata. Nel 2016 la variazione annuale dei prezzi medi nominali si attesta allo 0,5 per cento in meno dal 2015, meno 1,2 rispetto al 2000 in termini reali.
Ripresa in atto
Nel 2017 invece si stima una lieve ripresa (tra lo 0,3 e lo 0,8 per cento rispetto al 2016). Roma e Milano, dimostrano che anche in tempi di recessione le eccellenze rimangono incontrastate. A partire dal 1990 le due più grandi metropoli italiane, capitali della politica, Roma, e della finanza, Milano, registrano un andamento dei prezzi nettamente superiore alla media italiana. Infatti, la fase di contrazione dei prezzi in queste città si è arrestata nel 2015, anticipando la tendenza che il mercato ha imboccando solo negli ultimi mesi del 2016.
Per gli esperti di Scenari Immobiliari è alle porte un nuovo ciclo e una nuova fase di espansione, anche se più light di quelle precedenti. Un incremento più deciso si è visto nel corso del 2016, e le stime per il 2017 sono di ulteriore incremento, con 560mila compravendite attese per la fine dell’anno.
Forum a settembre
La presentazione della ricerca è stata l’occasione per presentare 25esima edizione del Forum di previsioni e strategie di Scenari Immobiliari (per tutti “il Forum”), che si terrà nei giorni 15 e 16 settembre prossimi presso il Grand Hotel Miramare di Santa Margherita Ligure.
Un’edizione che si concentrerà sugli attori principali della citta`: le persone. L’indagine si concentra sulla citta` dal punto di vista dei suoi abitanti.
La prima giornata sara`, come da tradizione, dedicata alle previsioni sui mercati e alle strategie delle imprese pubbliche e private.
L’intervista
Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: “Sono passati 25 anni che hanno visto tanta acqua scorrere sotto i ponti del mercato. Abbiamo avuto 250 relatori e 2.800 partecipanti nell’arco di queste manifestazioni, con una crescita costante e continuativa da parte di molti dei protagonisti del mercato.
A settembre non parleremo solo di mercato e immobili, ma anche delle persone che vivono le città. Lo faremo con la collaborazione del cineasta Ermanno Olmi e il giornalista Corrado Augias. Questa edizione del Forum e` dedicata a Paola Gianasso, non solo vice presidente di Scenari (mancata poche settimane fa), ma anche co-autrice dei programmi, dei rapporti con i relatori e anche moderatore. Un ricordo particolare a Giovanni Gabetti e Claudio De Albertis, che hanno sostenuto e partecipato al Forum dall’inizio”.
Questo articolo, con la videointervista, è presente su REview di questa settimana. Leggi gratuitamente il numero completo!
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