La Corte di Cassazione si è recentemente espressa con l'ordinanza n. 25086 del 12 settembre 2025 su un tema di interesse per il mercato immobiliare, riconoscendo la legittimità della clausola che prevede un contributo economico "una tantum" a carico del conduttore per i lavori di riqualificazione eseguiti dal locatore sull'immobile in cui è inserita l'unità locata.
Il caso riguardava un locale sito all'interno di una stazione ferroviaria. Il contratto prevedeva che il conduttore versasse 60.000 euro, oltre IVA, a titolo di rimborso parziale degli investimenti sostenuti dal proprietario per opere di ristrutturazione e ammodernamento della stazione ferroviaria.
Nell'ambito di un giudizio per il recupero della morosità, il conduttore aveva contestato la clausola, sostenendo fosse in contrasto con l'articolo 79 della L. 392/1978, che sanziona con la nullità le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge.
Con la pronuncia in esame la Cassazione ha però confermato la validità della pattuizione, escludendo la sussistenza di un indebito vantaggio per il locatore.
Questo vale, però, nel caso specifico, in quanto il contributo lavori era consistito in un corrispettivo determinato in misura certa e una tantum, collegato a una prestazione specifica del locatore (la realizzazione di lavori di riqualificazione all'interno della stazione ferroviaria) sorretta da un interesse comune delle parti: da un lato il proprietario valorizzava il proprio patrimonio, dall'altro il conduttore beneficiava di un locale inserito in un contesto più attrattivo per il pubblico, con effetti diretti sul valore locativo del bene.
In conclusione, dalla lettura della sentenza in commento emerge che non tutti gli oneri ulteriori rispetto al canone sono vietati: se hanno una giustificazione concreta e sono legati a un vantaggio (anche) per il conduttore possono essere legittimamente pattuiti.
Ciò rappresenta per il settore immobiliare, e in particolare per chi opera nel retail, un punto di riferimento importante: si conferma che gli accordi che prevedono contributi extra da parte dei conduttori sono validi se ben strutturati, chiari e inseriti in un quadro di reale corrispettività.
Occorre infine mettere in rilievo che il diritto del locatore a ricevere il contributo legittimamente pattuito ha come contraltare il diritto del conduttore, che ha partecipato economicamente ai lavori, di vedere tali interventi effettivamente e tempestivamente realizzati. Qualora ciò non avvenisse, verrebbe meno la giustificazione del contributo, aprendo al conduttore la possibilità di tutelare i propri interessi.
