IGD, approvato il bilancio 2023: perdita netta di 81,7 milioni

Il Consiglio di Amministrazione di IGD - Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. ha approvato il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2023.

I risultati economico-finanziari

Nel 2023 i ricavi lordi da attività locativa, pari a 142,4 milioni di euro, hanno registrato un incremento del 3,7%, rispetto ai 12 mesi precedenti. Più in dettaglio, tale variazione è dovuta per ca. 6,1 milioni di euro a maggiori ricavi like for like Italia. Risultano in incremento sia le gallerie (+4,7%), sulle quali incidono positivamente le commercializzazioni effettuate e l’indicizzazione all’inflazione, che gli ipermercati (+5,9%) per effetto degli adeguamenti inflattivi; per ca. 0,6 milioni di euro, all’incremento dei ricavi like for like della Romania (+6,9%), grazie a indicizzazione e minori riduzioni temporanee concesse rispetto allo scorso esercizio; per ca. -1,6 milioni di euro, a minori ricavi sul perimetro non omogeneo, soprattutto per lavori di rimodulazione e restyling in corso.

Il Net rental income è pari a 119,6 milioni di euro, in incremento del 4,9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del 7,1%.

L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 108,2 milioni di euro, in incremento del 4,6% con un margine in crescita pari al 72,1%, mentre la marginalità dell’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) si attesta al 74,1% (anch’essa in crescita).

La gestione finanziaria complessiva è pari a 48,7 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, è in peggioramento del 56,9% rispetto al 31 dicembre 2022, per l’incremento del costo medio degli ultimi finanziamenti ottenuti.

L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 55,4 milioni di euro, in calo del 17,5% rispetto al 2022, per effetto dei maggiori oneri finanziari. Tale risultato è superiore alla guidance comunicata al mercato lo scorso 14 novembre che prevedeva un FFO a fine anno pari a circa 53 milioni di euro.

Per effetto, in particolare, delle maggiori variazioni di fair value, il Gruppo chiude con una perdita netta pari a 81,7 milioni di euro (contro i 22,3 milioni di euro di perdita netta del 2022).

Portafoglio

Il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.968,1 milioni di euro, in calo del 5,4% rispetto a dicembre 2022. In generale, sulle valutazioni ha impattato il rialzo delle curve dei tassi di interesse (actual e exit yield) applicati ai modelli valutativi.

Includendo anche gli immobili in leasehold e la partecipazione al Fondo Juice, il portafoglio del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 2.010,7 milioni di euro.

Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,0% per il portafoglio Italia (6,4% il topped up) e pari al 6,7% per il portafoglio Romania (6,9% topped up).

L’EPRA NAV e EPRA NRV sono pari a 1.016,9 milioni di euro, ovvero 9,22 euro per azione. Il dato è in decremento del 10,3% rispetto al 31 dicembre 2022. La variazione è dovuta soprattutto al pagamento per intero del dividendo, avvenuto a maggio, e alla variazione negativa del fair value degli immobili.

L’EPRA NTA è pari 9,15 euro per azione, in calo del 10,4% rispetto al 31 dicembre 2022. L’EPRA NDV è pari a 9,00 euro per azione, in calo del 10,5% rispetto al 31 dicembre 2022.

Attività di asset management

Nel 2023 IGD ha investito complessivamente circa 25,2 milioni di euro, suddivisi tra lavori per fit out commerciali (9,7 milioni di euro), interventi in ambito ESG volti in particolare all’efficientamento energetico delle strutture (3,9 milioni di euro), interventi ordinari per ammodernamento degli asset (7,8 milioni di euro) e spese relative allo sviluppo del progetto Porta a Mare (3,8 milioni di euro). 

Il 23 febbraio 2024 IGD ha siglato con Sixth Street e Starwood Capital un accordo per la cessione di un portafoglio composto da 13 asset per un valore pari a 258 milioni di euro, sostanzialmente in linea con il book value al 31 dicembre 2023. Il portafoglio è composto da 8 ipermercati, 3 supermercati e 2 gallerie commerciali che genera circa 17 milioni di ricavi d’affitto annui netti.

Al momento del closing, previsto entro aprile, IGD incasserà circa 155 milioni di euro; la transazione non è subordinata all’ottenimento di un finanziamento o ad altre condizioni sospensive. L’operazione è interamente diretta alla riduzione della leva finanziaria del Gruppo. IGD stima impatti economici annualizzati per minori ricavi locativi netti pari a -17 milioni di euro, per minori oneri finanziari per ca. 11 milioni di euro, oltre a ulteriori benefici (per minori costi operativi e maggiori ricavi da project, property & facility management) per circa 2 milioni di euro.

Struttura finanziaria

Nonostante il contesto caratterizzato da tassi di interesse elevati e difficoltà di accesso ai mercati, nel corso dell’anno IGD è riuscita a rifinanziare stock di debito per 650 milioni di euro: a maggio la società ha ottenuto un finanziamento di tipo Green secured per un importo pari a 250 milioni di euro (durata 3+1+1 anni, a discrezione della Società) con cui ha, tra le altre cose, rimborsato il Private Placement da 100 milioni di euro in scadenza a gennaio 2024.

A novembre la società ha invece completato il rifinanziamento del bond da 400 milioni di euro in scadenza a novembre 2024 tramite una operazione composta da un’offerta di scambio e riacquisto delle obbligazioni esistenti e da una consent solicitation che si è conclusa con successo: le adesioni complessive all’offerta di scambio e riacquisto sono state pari all’85,5% dell’importo nominale delle obbligazioni emesse, mentre l’approvazione della consent solicitation da parte dell’Assemblea degli Obbligazionsti ha consentito di allineare scadenza e condizioni economiche delle obbligazioni esistenti non scambiate al nuovo bond.

Grazie a queste due operazioni IGD ha pertanto coperto le scadenze finanziarie per l’intero 2024, mentre le prossime scadenze significative sono attese non prima del 2027. Inoltre, alla luce della nuova maturity del debito, Fitch Ratings Ltd. ha confermato ad IGD il proprio rating investment grade BBB- con outlook stabile, mentre S&P Global Ratings ha confermato il suo rating BB+ con outlook stabile.

Outlook 2024

IGD stima risultati operativi in crescita anche nel 2024: la società prevede, infatti, Ebitda in aumento di circa +3% a perimetro omogeno (escludendo quindi il portafoglio ceduto) rispetto al 2023, grazie anche a un ulteriore miglioramento del tasso di occupazione delle superfici e all’entrata a regime per tutto l’anno di alcuni progetti, su tutti Officine Storiche.

Sui risultati peseranno però in maniera negativa gli effetti dell’operazione di cessione del portafoglio di 13 asset sopra descritta, oltre all’incremento dei costi della gestione finanziaria legato ai nuovi finanziamenti ottenuti negli ultimi 2 anni in un contesto di tassi di interesse elevati. Per tali ragioni, e sulla base dell’attuale scenario macroeconomico e operativo, l’utile netto ricorrente (FFO) 2024 è atteso a circa 34 milioni di euro.

Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD SIIQ: ”Il 2023 ci offre un risultato molto chiaro, profondamente condizionato dal contesto esterno con cui ci siamo dovuti misurare. L’attenta politica commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare ha permesso di conseguire ulteriori miglioramenti delle metriche operative, che si accompagnano a un positivo andamento del retail fisico, che ha ben assorbito gli effetti dell’inflazione elevata. D’altro canto, la politica monetaria di incremento dei tassi di interesse ha avuto delle ripercussioni rilevanti sul costo della raccolta e sulle valutazioni immobiliari. Avere rifinanziato con successo nel 2023 circa 650 milioni di euro di debito in questo contesto è un risultato concreto e significativo, come peraltro riscontrato nei giudizi delle agenzie di rating. IGD ha ora l’opportunità, nel corso dei prossimi 3 anni, di lavorare per riscadenzare il debito e minimizzarne il costo. Il nuovo Consiglio di Amministrazione, che sarà nominato dalla prossima Assemblea Annuale dei Soci, definirà il percorso migliore per consentire a IGD di valorizzare al meglio i propri punti di forza, in uno scenario che, ci auguriamo, possa essere nei prossimi anni più favorevole”.