IGD approva i risultati al 30 settembre 2025 e colloca un bond da 300 mln

Il Consiglio di Amministrazione di IGD - Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ ha approvato le informazioni finanziarie periodiche aggiuntive al 30 settembre 2025.

Nei primi nove mesi dell'anno, in Italia, gli ingressi nei centri commerciali sono aumentati del 3,7% e le vendite degli operatori di galleria dell'1,3%; l'upside medio sui contratti si è attestato all'1,3%. I ricavi netti da attività locativa freehold sono stati pari a 75,9 milioni di euro (+3,8% like-for-like). L'FFO è stato pari a 31,1 milioni di euro (+18,2%) e l'utile netto di gruppo a 17,6 milioni di euro (da -32,0 milioni al 30 settembre 2024). Nel quarto trimestre è stato emesso un prestito obbligazionario senior unsecured green da euro 300 milioni, durata 5 anni, con cedola annua del 4,45%.

L'Amministratore Delegato, Roberto Zoia, ha evidenziato la crescita di ingressi e vendite, il mantenimento di un tasso di occupancy elevato e l'incremento dei canoni al rinnovo, oltre all'ingresso nelle gallerie di anchor tenant internazionali. Ha inoltre ricordato che l'FFO dei nove mesi, pari a 31,1 milioni di euro, è coerente con l'obiettivo comunicato di 39 milioni di euro per l'intero 2025. Relativamente al green bond da 300 milioni di euro con durata quinquennale e cedola annua del 4,45%, la domanda di sottoscrizione ha raggiunto un picco superiore a 1,3 miliardi di euro. L'operazione supporta la riduzione del costo medio del debito prevista dal Piano industriale 2025-2027.

Performance operative Italia

Al 30 settembre 2025 gli ingressi risultano in aumento del 3,7% rispetto allo stesso periodo del 2024; i fatturati degli operatori delle gallerie sono cresciuti dell'1,3%. Ipermercati e supermercati di proprietà del gruppo hanno registrato un incremento dell'1,6% nei nove mesi.

Attività di leasing

Il tasso di occupancy medio (gallerie più ipermercati) al 30 settembre 2025 è pari al 96,0% (+79 bps rispetto al 31 dicembre 2024) e quello delle gallerie al 95,56% (+89 bps). Tra i nuovi ingressi si segnalano Action al Centro Casilino (Roma) e Douglas al Centro d'Abruzzo; nella prima parte dell'anno sono entrati, tra gli altri, Ikea (La Favorita, MN), Courir (Puntadiferro, FC) e JYSK (Lungo Savio, FC). JD Sports, Pinalli e La Piadineria hanno proseguito l'espansione nelle gallerie IGD. Nei nove mesi sono stati sottoscritti 133 contratti (63 rinnovi e 70 turnover), pari all'8,3% del monte canoni gallerie, con un upside medio dell'1,3%.

Performance operative Romania

Il portafoglio Winmarkt ha registrato 269 contratti (238 rinnovi e 31 turnover) con incremento dei canoni netti sui rinnovi pari al 2,23%. L'occupancy è pari al 95,57% (+84 bps rispetto al 30 giugno 2025).

Risultati economico-finanziari

Nei primi nove mesi del 2025 il net rental income freehold è pari a 75,9 milioni di euro; a perimetro omogeneo è in crescita del 3,8%, mentre a perimetro totale è in calo di 2,5 milioni di euro per effetto delle cessioni (tra cui il Portafoglio Food completato ad aprile 2024) e delle vendite di asset in Romania. L'EBITDA della gestione caratteristica è pari a 74,5 milioni di euro (+2,9% like-for-like; -3,2 milioni a perimetro totale), con incidenza sui ricavi lordi al 72,2%.

La gestione finanziaria complessiva è pari a -43,6 milioni di euro, in miglioramento di 8,5 milioni rispetto ai primi nove mesi del 2024; al netto degli effetti IFRS 16 e delle partite non ricorrenti legate al rimborso di bond e finanziamenti, è pari a -35,9 milioni di euro, con un miglioramento di 8,0 milioni (18,2%). L'utile netto del periodo è di 17,6 milioni di euro (da -32,0 milioni al 30 settembre 2024). L'utile netto ricorrente (FFO) è pari a 31,1 milioni di euro (+18,2%), sostenuto dalla riduzione degli oneri finanziari ricorrenti.

Attività di asset management

Gli investimenti e capex complessivi dei nove mesi ammontano a circa 8,7 milioni di euro. Tra le principali attività: completamento del nuovo ipermercato a insegna Sole365 presso Le Porte di Napoli e lavori di fit-out per l'ingresso di nuovi tenant, tra cui Mango, Pinalli, Legami e Stroili, nei centri Le Porte di Napoli, Centro Sarca, Katanè e Centro Leonardo.

Nell'ambito del progetto Porta a Mare a Livorno, a fine settembre 2025 risultano venduti 111 appartamenti; restano da vendere 4 unità nel comparto residenziale Officine Storiche, per tre delle quali sono stati sottoscritti contratti preliminari vincolanti.

Disposal

Al 30 settembre è stata perfezionata la cessione, in linea con il book value, di tre asset del portafoglio rumeno per un importo complessivo di circa 13,8 milioni di euro. Proseguono le trattative per la cessione di ulteriori asset non core, in coerenza con il Piano industriale 2025-2027.

Struttura finanziaria

Al 30 settembre 2025 il Loan to Value è pari al 44,0% (-40 bps rispetto al 31 dicembre 2024), con obiettivo di avvicinarsi al 40% entro fine 2027, come da Piano industriale. Il costo medio ponderato del debito a fine settembre è pari al 5,3% (6,0% nell'esercizio 2024) e l'ICR a 2,0x (da 1,8x al 31 dicembre 2024). Il 23 ottobre Fitch Ratings Ltd. ha confermato a IGD il rating Investment Grade BBB- con outlook Stable.

Il 28 ottobre IGD ha completato il collocamento di un prestito obbligazionario non convertibile, senior unsecured green, per un importo nominale complessivo di euro 300.000.000, durata 5 anni. Le obbligazioni, emesse alla pari il 4 novembre 2025, prevedono una cedola annua del 4,45% e rimborso bullet a novembre 2030. I proventi sono stati destinati al rifinanziamento di progetti della categoria Green Buildings ai sensi del Green Financing Framework di IGD, in precedenza finanziati con mutui ipotecari green. L'operazione ha allungato la maturity media a 4,9 anni (da 4,6 anni al 30 settembre) e ridotto il tasso medio del debito post-emissione al 5,1%. La quota di finanziamenti secured si è ridotta dal 96,89% al 60,91% e gli asset liberi da ipoteca sono aumentati a 676,8 milioni di euro (da 142,8 milioni di euro al 30 settembre).