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6 Maggio 2022

Guerra in Ucraina e incertezze per l'immobiliare. Le stime di Bankitalia

di Luigi Donato, Presidente del Consiglio di Sorveglianza Sidief

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Nello scenario davvero fosco caratterizzato dallo scoppio del conflitto in Ucraina le prospettive concrete per il settore immobiliare possono essere delineate attraverso due recenti pubblicazioni della Banca d’Italia (Bollettino Economico 2/2022 e Rapporto sulla stabilità finanziaria 1/2022).  

A livello globale è aumentata l’incertezza sulle prospettive economiche e le previsioni di crescita sono state riviste al ribasso.

L’inflazione è in forte rialzo nelle principali economie per i rincari dei prodotti energetici e di altre materie prime e per il permanere di strozzature nell’offerta. Dopo l’invasione dell’Ucraina le condizioni sui mercati finanziari internazionali sono peggiorate. E’ proseguita la crescita dei tassi di interesse a lungo termine sia negli Stati Uniti sia nell’area dell’euro, in un contesto di alta volatilità. Possono derivarne pressioni sulle finanze pubbliche, mentre il differenziale tra i titoli di Stato italiani e quelli tedeschi si è ampliato. Le condizioni di finanziamento dei titoli pubblici italiani rimangono, comunque, complessivamente favorevoli e il Governo ha confermato gli obiettivi di riduzione dell’indebitamento netto rispetto al PIL.

Nel settore immobiliare, nel 2021, l’andamento delle costruzioni e del mercato in generale è stato particolarmente favorevole, con una forte espansione delle compravendite (cresciute rispetto al 2020 e al 2019 rispettivamente del 34% e del 24%); la discesa dei prezzi ha rallentato, coerentemente il miglioramento delle condizioni reddituali delle famiglie. Le quotazioni degli uffici sono rimaste invariate; la contrazione dei prezzi dei negozi è stata più elevata nel confronto con quella dei capannoni industriali.

Nei primi mesi del 2022 la domanda di abitazioni sarebbe rimasta sostenuta anche per le prospettive del mercato rimaste – sempre ad inizio del 2022- favorevoli.

I bassi tassi di interesse hanno spinto verso i mutui a tasso fisso, che assorbono oltre l’85% dei nuovi finanziamenti per l’acquisto di abitazioni; nei primi due mesi del 2022 circa il 70% dei mutui riguarda l’acquisto della prima casa, con un rapporto tra prestito e valore dell’immobile pari al 66 %.

I rischi per le banche italiane per le esposizioni immobiliari sono rimasti su livelli contenuti. Secondo le proiezioni della Banca d’Italia, nel 2023 i flussi di nuovi crediti deteriorati sia per i prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni sia per i finanziamenti alle imprese del settore immobiliare si manterrebbero stabili in rapporto al capitale. Anche se per le imprese immobiliari la rischiosità è più elevata sia rispetto alla media delle altre imprese, sia nel confronto europeo.

In sintesi, secondo le valutazioni degli agenti immobiliari intervistati a febbraio (inchiesta congiunturale della Banca d’Italia) le prospettive per il mercato degli immobili residenziali resterebbero nel complesso favorevoli, con un rafforzamento dei segnali di rialzo dei prezzi. Anche le stime della Banca d’Italia confermano che i prezzi delle case sono destinati a crescere a un ritmo sostenuto nel corso del 2022. L’incertezza sulle prospettive economiche si riflette, invece, sul comparto non residenziale, caratterizzato da prezzi ancora in discesa.

E, sebbene le attese per il primo trimestre del 2022 prefigurino in generale un ulteriore rallentamento della domanda (sia per la componente interna sia per quella estera), per le costruzioni si prevede un indebolimento di minore intensità.

Questo lo scenario, queste le possibili previsioni, al momento.

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