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8 Dicembre 2011

Fondi immobiliari tedeschi, diffuso e reale rischio default

di Maurizio Cannone per Il Sole 24 Ore

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I fondi immobiliare tedeschi sono (sarebbe meglio dire erano) da sempre considerati sicuri, ancor più dei pur granitici titoli di stato tedeschi.

Tanto che i privati cittadini effettuano normalmente versamenti mensili, sicuri di poter prelevare, con profitto, in ogni momento la liquidità di cui dovessero aver bisogno.

Il primo problema si è verificato nel 2008 quando per diversi mesi alcuni fondi sono stati temporaneamente chiusi senza consentire il rimborso del capitale investito da parte dei quotisti.

Ma erano i tempi del fallimento Lehman Brothers e tutto tornò rapidamente a regine.

Ora la situazione è molto più grave.

Molti fondi sono messi in liquidazione, altri hanno sospeso il diritto al rimborso per il periodo massimo consentito dalla normativa e devono riaprire fra poco.

Non tutte, a voler essere completi.

Le società di gestione al riparo da questa nuova crisi di liquidità sono al momento Reef, Union Investment, Deka e Commerz Real.

Per le altre i tempi sono difficili.

Per nominare i più importanti: SEB e Credit Suisse devono riaprire alcuni dei loro fondi entro il mese di maggio 2012 e, ove ciò non fosse possibile per mancanza di liquidità sufficiente per soddisfare le richieste di rimborso, saranno messi in liquidazione.

E le conseguenze di questa crisi non si limitano alla Germania e chi ha sottoscritto i fondi immobiliari.

Potrebbe partire l’effetto domino.

E di questa settimana la notizia della vendita del centro commerciale Melagò, la più grande dell’anno nel retail italiano, acquistato dal fondo ECE.

A vendere è stata proprio SEB.

Un quadro preciso della situazione tedesca arriva dall’avvocato Olaf Schmidt di DLA Piper.

“Il problema dei fondi immobiliari tedeschi è oggi la liquidità - spiega Schmidt.

Si stanno sovrapponendo fondi già in liquidazione e altri che hanno sospeso il rimborso delle quote da più di 12 mesi e, se non riescono presto a riaprire, saranno messi in liquidazione.

La normativa tedesca prevede, dopo la chiusura temporanea, che il gestore decida se può riaprire e quindi far fronte alle richieste di rimborso.

Se ciò non è possibile, l'autorità di vigilanza, il BaFin, dispone la loro messa in liquidazione.

Una volta decisa la liquidazione, la società di gestione dovrà vendere gli immobili e distribuire, normalmente con scadenza semestrale, la liquidità cosi generata ai sottoscrittori fino alla completa alienazione.

Se non dovesse riuscire la vendita nei tempi fissati, si entrerebbe in una sorta di amministrazione controllata in cui è la banca depositaria del fondo interessata a gestire tutti i processi”.

In questo momento la situazione è recuperabile?

“Lo vedremo nelle prossime settimane.

Certo è che o si rientra nei parametri oppure il mondo dei fondi immobiliari tedeschi dovrà cambiare profondamente.

E’ impossibile che scompaiano, viste le dimensioni, ma è probabile che sopraviveranno soltanto i fondi delle società di gestione che dispongono di una forte rete di distribuzione, come Deka, RREF, Union Investment e CommerzReal”.

Intanto i dati mostrano un calo della raccolta a settembre 2011 di 1.204 mln di euro: meno 140 mln per Seb, -327 mln per Pioneer, -396 mln per Meag, un calo di 398 mln per Bayrn-Invest. 
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