Firenze: H1 2021, quotazioni immobiliari stabili (Report)

I valori immobiliari della città di Firenze nella prima parte del 2021 sono rimasti stabili. È quanto emerge dalle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa.

I prezzi rimangono invariati nella macroarea Isolotto. L’area di Ponte a Greve-Le Torri, nella zona sud-Ovest della città, è caratterizzata da una buona domanda da parte di famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa. Le tipologie più richieste sono i quattro locali e i cinque locali. Da segnalare anche qualche acquisto per investimento, soprattutto nell’area adiacente alla tramvia, dove chi vuole mettere a reddito cerca monolocali e bilocali dal valore mediamente compreso tra 100 e 150 mila euro. L’area di Ponte a Greve-Le Torri, nel quartiere Isolotto, è caratterizzata da abitazioni realizzate a partire dagli anni ’70-’80 in poi, fino ai primi anni del 2000. Qui si possono acquistare appartamenti in buone condizioni a un prezzo medio di 2800 euro al mq, le tipologie da ristrutturare costano 2400 euro al mq, mentre per soluzioni ristrutturate si arriva a 3000 euro al mq. Più esterna l’area di Ugnano e Martignano, composta quasi esclusivamente da terratetti realizzati nei primi anni del ‘900. Si tratta di tipologie indipendenti, dotate di giardino e molto apprezzate: in questo caso una soluzione da ristrutturare da 70 mq si vende a circa 260 mila euro. Da segnalare che in tutta l’area di Ponte a Greve-Le Torri sono in fase di realizzazione ed ampliamento nuove piste ciclabili.

Prezzi stabili anche nella macroarea Novoli-Careggi. In zona Puccini si registra un buon numero di richieste di acquisto. Il semestre ha evidenziato una forte domanda di abitazioni principali, mentre gli investitori hanno rallentato in attesa di un eventuale futuro ribasso delle quotazioni. Nel quartiere sono presenti anche B&B e affittacamere, in questo caso spesso i proprietari si sono spostati sul mercato delle locazioni di lungo periodo o comunque sul mercato dei lavoratori trasfertisti che affittano per periodi brevi ma anche mensilmente. Il quartiere di Puccini si divide in due sottozone distinte. La parte più prossima a viale Francesco Redi ospita condomini degli anni ’50-’60 di grandi dimensioni ed un buon usato si acquista a prezzi medi di 2750 euro al mq. La zona più signorile si sviluppa a ridosso del parco delle Cascine, dove ci sono terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali: i prezzi sono abbastanza simili ai precedenti, la zona infatti è più verde e tranquilla ma al contempo, meno servita. 

Continua la riqualificazione della ex Manifattura Tabacchi dove sono in fase di realizzazione uffici, locali commerciali e in, piccola parte, immobili residenziali. Positivo il mercato delle locazioni anche se si registra una diminuzione delle richieste soprattutto da parte di studenti universitari. Il canone di appartamenti dalle metrature comprese tra 40 e 65 mq varia tra 600 e 700 euro al mese ed i contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato ed a carattere transitorio. Vivace il mercato dei box auto in zona Puccini, anche per la scarsa presenza di parcheggi: un box singolo si acquista con una spesa compresa tra 25 e 30 mila euro.

In zona Panche il semestre ha evidenziato una buona domanda che si distribuisce in modo uniforme tra prima casa, acquisto migliorativo e investimento. Chi è in cerca della prima casa sceglie soprattutto trilocali, mentre per la sostituzione spesso si punta al quattro locali. Bilocali e trilocali sono invece le tipologie più compravendute dagli investitori che acquistano in questa area della città grazie alla presenza del Polo Universitario e dell’Ospedale di Careggi. L’investimento medio si attesta tra 150 e 200 mila euro. Nell’ultimo anno è diminuita la domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti universitari, è aumentata però quella da parte di personale ospedaliero e di conseguenza il mercato delle locazioni gode sempre di ottima salute. Il canone di un bilocale è di 600-700 euro al mese, mentre per i trilocali la spesa sale a 700-800 euro al mese. La maggior parte delle abitazioni del quartiere Panche è stata costruita tra gli anni ’50 e ‘70 e per una soluzione usata si spendono mediamente 2000-2400 euro al mq. Piacciono le soluzioni posizionate in via delle Panche e via Morandi, via Ragazzi del '99 e via Corsi. Le soluzioni più signorili della zona si concentrano nella zona di Castello alto, Via Dazzi e nelle strade limitrofe dove ci sono piccoli contesti condominiali, case di corte, terra-tetti e ville singole di prestigio costruite tra il XVI e il XVII secolo. Una soluzione usata ed in buone condizioni ha valori medi di 3000 euro al mq. Vanno avanti i lavori per la realizzazione di un supermercato Coop presso la stazione Rifredi. Buona la domanda di box auto in zona Panche, anche se il quartiere non presenta particolari difficoltà di parcheggio: il prezzo di un box singolo si attesta sui 30 mila euro.

Invariati i valori nella macroarea di Campo di Marte nella prima parte dell’anno. Sono stabili le quotazioni nell’area di Bellariva, Rovezzano e Varlungo. Il mercato è vivace, il numero di richieste è buono, grazie anche ai bassi tassi sui mutui. La domanda proviene principalmente da famiglie e la tipologia preferita rimane il trilocale. Piacciono le soluzioni già ristrutturate, mentre per le abitazioni da ristrutturare i tempi medi di vendita si allungano e ci sono maggiori difficoltà. Da segnalare qualche richiesta in più di soluzioni dotate di terrazzi e giardini, ma l’offerta di abitazioni con queste caratteristiche è molto bassa. Basso il numero di acquisti per investimento, che si concentrano soprattutto in aree più centrali della città, in questo caso si cerca solo l’affare. 

Bellariva è il quartiere più centrale, infatti acquista in zona non solo chi già ci vive ma anche coloro che abitano nei quartieri limitrofi. La maggioranza dei condomini sono stati costruiti negli anni ’60-’70 ad eccezione di alcuni palazzi costruiti nei primi anni del 1900. Una soluzione usata, in buono stato, si valuta mediamente 2700-2800 euro al mq. In posizione più decentrata sorge il quartiere di Rovezzano, con un’offerta immobiliare caratterizzata in parte da abitazioni di tipologia popolare (ex Iacp). Un’abitazione usata ha quotazioni medie di 2000 euro al mq. 

Varlungo, che sorge in posizione intermedia tra gli altri due quartieri, offre abitazioni costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70 acquistabili a 2600 euro al mq con punte di 3300 euro al mq. Nei prossimi mesi i lavori per la realizzazione della tramvia, già in atto in altre zone della città, dovrebbero arrivare anche in zona Bellariva, dove attualmente non sono presenti cantieri. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato soprattutto da giovani coppie e da qualche straniero che lavora in città. La pandemia ha spaventato i proprietari che ora, più che in passato, chiedono garanzie ai futuri inquilini per paura di incorrere in situazioni di cassa integrazione o di licenziamento. Il canone di un bilocale si attesta su 600-650 euro al mese ed il contratto più utilizzato è quello a canone concordato. Da segnalare anche una buona domanda di box auto ma l’offerta è quasi inesistente: in questa area della città il valore di un box singolo si attesta tra 40 e 45 mila euro.

Prezzi stabili anche nella macroarea di Poggio Imperiale-Bandino.

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