FIMAA-Confcommercio esprime forti perplessità sull'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate.
Se si cedono l'usufrutto e la nuda proprietà di un immobile a soggetti diversi, in luogo della vendita unitaria, la quota prezzo riferibile all'usufrutto genererebbe sempre plusvalenza imponibile, anche se l'immobile è posseduto da più di 5 anni.
FIMAA-Confcommercio esprime forti perplessità in merito all'interpretazione che ha fornito l'Agenzia delle Entrate con la recente risposta a interpello n. 133/2025, con la quale è stato chiarito che in capo alla parte venditrice vi sarebbe una plusvalenza imponibile IRPEF anche laddove venga ceduto un immobile posseduto da più di 5 anni qualora, su scelta della parte acquirente, l'acquisto di tale immobile sia ripartito tra nuda proprietà e diritto di usufrutto, acquistati, rispettivamente, da soggetti diversi. In particolare, ad avviso del richiamato interpello, vi sarebbe una tassazione IRPEF relativa alla quota riferibile alla cessione del diritto di usufrutto.
"La preoccupazione - commenta il Vice Presidente Vicario di FIMAA Maurizio Pezzetta - è che vengano di fatto tassate ai fini IRPEF anche le cessioni di immobili posseduti da più di 5 anni, per una legittima scelta dell'acquirente il quale, ad esempio, decida di intestare l'usufrutto a sé stesso e la nuda proprietà al figlio o al coniuge, come spesso accade nella prassi".
La vicenda prende infatti spunto dal caso di due coniugi, comproprietari in parti uguali di un appartamento e di una pertinenza, i quali cedevano detti beni e la parte acquirente decideva di scindere l'acquisto, intestando la nuda proprietà ad un soggetto e l'usufrutto ad altro soggetto (operazione molto frequente nella prassi immobiliare, anche per finalità successorie). Secondo l'Agenzia delle Entrate entrambi i trasferimenti genererebbero dei proventi ai fini delle imposte sui redditi, che devono essere assoggettati a tassazione con regole diverse.
La plusvalenza relativa alla nuda proprietà sarebbe tassabile in base all'art. 67, c. 1, lett. b), del TUIR, secondo le regole delle plusvalenze immobiliari e, quindi, con esenzione da IRPEF nel caso di cessione ultraquinquennale. Invece, il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell'usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi del citato art. 67, c. 1, lett. h), del TUIR e, quindi, sarebbe sempre tassabile, anche in caso di cessione ultraquinquennale.
"Questa casistica di compravendite immobiliari - conclude il Vicario Pezzetta - rischia di essere penalizzata dall'interpretazione proposta nell'interpello n. 133/2025".
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