Dondi: Innovazione e sostenibilità le sfide del settore immobiliare italiano

Il settore immobiliare in Italia si trova ad affrontare sfide complesse e interconnesse dovute a profondi cambiamenti sul fronte sia della domanda sia dell’offerta. In questo contesto, l'uso delle nuove tecnologie può aiutare il mercato ad adattarsi ai cambiamenti strutturali e a rispondere maggiormente ai nuovi bisogni abitativi in una visione complessiva di lungo termine. Ne abbiamo parlato con Luca Dondi dall'Orologio, Consigliere Esecutivo di Nomisma, che ha offerto una prospettiva sulle azioni necessarie per affrontare questa fase, evidenziando la necessità di equilibrio tra innovazione tecnologica e intervento umano e una maggiore attenzione alle competenze e alla formazione.

I cambiamenti socio-economici, fra vincoli e nuove opportunità

Entrando nelle dinamiche del settore, il mercato sembra aver preso una direzione decisa, come conseguenza dei profondi cambiamenti socio-economici in atto. “Facendo riferimento al segmento corporate, quello dei grandi operatori, assistiamo ad alcuni fenomeni ormai strutturali. Il primo è quello demografico, con la riduzione e l’invecchiamento della popolazione che comporterà necessariamente una evoluzione. Il secondo riguarda il tema green, con l’esigenza di migliorare le performance del patrimonio immobiliare italiano e superare i problemi che contraddistinguono una parte significativi degli edifici. Questi due aspetti sono cruciali e necessitano una maggiore consapevolezza da parte degli operatori. E qui esiste un doppio problema: la mancanza di conoscenza da un lato, una certa resistenza al cambiamento dall’altra. In Italia siamo portati a replicare modelli sperimentati e nell’immobiliare questa attitudine è molto marcata. Ma ora siamo entrati in una fase nuova e occorre maggiore lungimiranza nell’affrontare questi fenomeni strutturali, che richiedono prodotti adeguati. In questo contesto, anche l’amministrazione pubblica gioca un ruolo chiave perché si tratta di processi complessi che andrebbero organizzati e supportati all’interno di un quadro normativo più coerente rispetto allo stato dell’arte e agli obiettivi. Tuttavia, l’impasse normativa non deve costituire un alibi. Affermare che manca sempre qualcosa rafforza la tendenza alla resistenza, quando dovremmo prendere atto che la domanda di abitare sta cambiando profondamente e in modo veloce: oggi il 40% delle famiglie italiane è composto da meno di due persone e in prospettiva avremo la maggioranza dei nuclei composti da un solo individuo, molti dei quali over 60. È evidente che non possiamo presentare sul mercato gli stessi prodotti di 30 anni fa.

Lo stesso accade per gli uffici. Con la pandemia c’è stata l’accelerazione di una tendenza già in atto, che ha prodotto una modalità di selezione d’acquisto diversa rispetto al passato. Ill mondo che abbiamo conosciuto non scomparirà, ma aumenterà probabilmente l’esigenza di avere meno spazi a uso ufficio classico, in favore di nuovi alloggi e ambienti condivisi più funzionali. L’industria immobiliare farebbe bene a interrogarsi oggi su questi bisogni latenti, per dare risposte concrete, invece di convincersi che si tratta di cambiamenti temporanei, in attesa di tornare al mondo pre Covid” - osserva Dondi.

Le nuove tecnologie, un’opportunità ma non potranno risolvere tutti i problemi

“Anche in Italia assistiamo a un macro trend pervasivo dell’utilizzo della tecnologia che attraversa tutti i settori. Tuttavia, l’immobiliare si pone in una posizione di retroguardia, rispetto ad esempio al banking o alla finanza, perché sconta più di altre industry un deficit dal punto di vista delle innovazioni. Fatta questa premessa, è evidente che esistono applicazioni destinate a caratterizzare anche questo settore. Penso ad esempio all’intermediazione immobiliare, con la possibilità di ottenere anche grazie all’Intelligenza Artificiale un match immediato e coerente tra le caratteristiche degli immobili rispetto alle esigenze della domanda, a patto però che sia consentito l’accesso a una serie di informazioni determinanti. Un altro fronte è quello della valutazione automatica degli immobili: se da un lato è evidente che la tecnologia potrebbe accelerare i tempi del processo, dall’altro, come ha indicato anche la Banca Centrale Europea la scorsa estate, dobbiamo diffidare dei sistemi troppo disinvolti, che presentano limiti oggettivi nei mercati in cui c'è scarsità di informazioni sulle transazioni comparabili. L’ispezione dell’immobile da valutare e la verifica di persona delle condizioni ancora sembrano imprescindibili per il settore. In definitiva, ci sono le potenzialità per introdurre processi innovativi ma a patto che prevedano una verifica umana, non totalmente tecnologica, delle informazioni.” - spiega Dondi.

Normativa case green e il ruolo delle banche

La richiesta della Comunità Europea di intervenire sul patrimonio immobiliare per riqualificare gli edifici in chiave green è un altro tema cruciale per comprendere gli scenari futuri del settore. “La tendenza è chiara e consolidata. Del resto, la nuova Commissione Europea dovrebbe confermare l’indirizzo indicato da quella precedente. Tuttavia, dobbiamo registrare nel nostro Paese alcune forme di resistenza, in parte tipiche italiane e in parte dovute alla diversità del nostro patrimonio residenziale, più obsoleto e con caratteristiche strutturali ben diverse rispetto a quelle di altri Paesi, che hanno una maggiore propensione alla nuova edilizia. L’Italia ha un patrimonio storico, in molti casi vetusto, che è difficile immaginare possa essere portato ai livelli che la normativa europea prescrive entro i termini indicati. Per questa ragione credo che sia indispensabile un meccanismo di incentivazione selettiva. Il SuperBonus 110%, non bisogna dimenticarlo, era strumento di riattivazione della crescita economica del Paese più che di strategia per l'efficientamento; però poteva essere concepito e utilizzato meglio proprio in questa logica.

Un altro fattore che sta già cambiando e sempre più inciderà sul mercato è il credito bancario. Le banche applicano criteri di selezione e di pricing sui mutui che rappresentano un elemento imprescindibile per il 50% della domanda di abitazioni; in pratica, senza i finanziamenti oggi per larga parte della domanda è difficile accedere al mercato della casa. E se le banche hanno un approccio di selezione basato sulla base della tipologia di immobile, con spread in funzione dell'efficienza energetica, l'effetto sul mercato, quindi sull'appetibilità e sul valore degli asset, arriva naturalmente.

Se le banche hanno già interiorizzato i rigorosi meccanismi di selezione che sposano le linee green, il mercato non potrà che adeguarsi. Per questo è bene attrezzarsi per giocare la partita in modo consapevole piuttosto che arroccarsi su modelli ormai superati, ragionando con un orizzonte temporale medio-lungo destinato ad essere fortemente condizionato dalle normative internazionali” - commenta Dondi.

Rigenerazione urbana e formazione degli operatori: due tasselli dello stesso mosaico

L’ultimo aspetto centrale per le prospettive del mercato immobiliare è rappresentato dalla rigenerazione urbana. “Molto dibattuto, forse troppo, ma ancora poco praticato a causa di ostacoli strutturali che vincolano il processo. Tra le cause del ritardo con cui ci stiamo muovendo troviamo, spesso, rendite nominali degli immobili che sono sovrastimate rispetto ai valori reali di mercato. Al contempo, ci sono richieste delle amministrazioni rispetto a destinazioni d'uso, dotazioni e oneri che non favoriscono l'avvio dei processi di rigenerazione che potrebbero portare a un incremento di offerta abitativa di cui il Paese ha bisogno.

Su questo aspetto, in particolare, esiste un tema di conoscenza da parte del settore relativamente alle tendenze del mercato, di interiorizzazione di alcune dinamiche in atto, che limitano la possibilità di creare un prodotto immobiliare coerente con le esigenze di domani. Allo stesso tempo, a mio avviso, occorre una maggiore consapevolezza dei meccanismi di funzionamento di questo settore da parte della pubblica amministrazione. Mancano, tuttavia, adeguati percorsi di formazione accademica, capacità e strumenti adeguati, che consentano di comprendere a fondo il mercato. E questo sovente porta a ritardi e inerzie. Nel complesso scarseggia una visione d’insieme, uno sguardo non sul problema specifico o del momento, ma su una prospettiva di medio-lungo termine che deve rappresentare il presupposto per sviluppare una risposta mirata a qualsiasi esigenza. Senza questa visione, rischiamo di avere un approccio che tende a soddisfare la richiesta contingente, senza riuscire a comprendere gli effettivi bisogni di domani”.