Fase difficile anche per l'immobiliare commerciale (uffici, capannoni e più in generale tutto quello che non è residenziale).
Monitorimmobiliare.it ne parla con Antonio Campagnoli, partner di Il Punto Real estate advisor e segretario generale Fiabci (International real estate federation) Italia.
D: Che tipo di mercato “commercial” avete di fronte oggi?
Campagnoli: è un mercato senza dubbio in flessione per quanto riguarda i valori, ma anche sul fronte dei soggetti che hanno capacità di utilizzare immobili industriali e uffici.
Sono tanti gli immobili vuoti e spesso non è questione di prezzo, è proprio la richiesta da parte di imprenditori che vogliono crescere o partire con nuove iniziative a mancare.
In più si sta esaurendo anche la domanda di re-location, ovvero di conduttori che si appoggiano a noi per l'esigenza di rinegoziare con il tenant condizioni contrattuali più sostenibili in termini di canoni e spazi: sempre più spesso oggi non si tratta di rinegoziare, ma di rompere il contratto per uscire.
D: E' così in tutta Italia?
Campagnoli: Direi di sì, organizziamo spesso degli open house su immobili industriali, la nostra zona di competenza è soprattutto Milano, Roma e Veneto, ma abbiamo contatti in tutta Italia.
Non vedo nei prossimi 4-5 anni un ritorno ai livelli del passato, sarà uno stato di cose che ci trascineremo a lungo, con grosse incognite come la situazione di molti fondi immobiliari secondo me destinati a liquidazione coatta.
D: E dall'estero quali segnali arrivano?
Campagnoli: Le multinazionali hanno una visione e un interesse minimo al collegamento territoriale.
I nostri ”vicini”, penso ad Austria, Croazia, il Canton Ticino in Svizzera, hanno da tempo messo in atto politiche per attrarre l'industria nei loro territori.
Il nostro legislatore, al contrario, non ha mai voluto percorrere la strada della competizione fiscale e dei servizi, anche dal punto di vista degli operatori stranieri in Italia.
Il problema è quindi è riattivare il tessuto produttivo del nostro Paese: la ripresa dell'immobiliare di tipo commerciale, ma in fin dei conti anche quello residenziale perché se non c'è lavoro non c'è neanche la possibilità di comprare casa, non può essere visto staccato da questo problema.
D: Come state affrontando la crisi?
Campagnoli: L'ottica del mercato è recessiva, ci stima adattando alla situazione inventandoci cose nuove, come ad esempio la due diligence integrata dal punto di vista tecnico, fiscale e legale.
Una soluzione di questo tipo fornisce al cliente pareri e soluzioni ai problemi, risparmiando tempo e limitando il numero degli interlocutori.
Oggi le risorse a disposizione degli operatori sono scarse: in tema di due diligence è impensabile limitarsi a “fare carta” o a “batter acqua nel mortaio”, come alcuni professionisti tendevano a fare in passato.
Un altro elemento per cui ci stiamo battendo è l'introduzione di un sistema di rating immobiliare in grado di dare un voto, non solo alla bontà edilizia di un immobile, ma anche al contesto economico e politico con cui il bene è inserito: uno strumento in altre parole per dare un valore ad un rischio.
D: In questa fase perché sono importanti realtà come Fiabci?
Campagnoli: Il mercato si sta rendendo conto che un coordinamento internazionale su alcuni temi comuni è un valore: si tratta di un lavoro difficile e complesso, bisogna muoversi, creare relazioni. Fiabci è presente il 60 Paesi con una strategia di forte coordinamento con una realtà come l'Onu, dove la federazione ad esempio si batte per far passare idee come quella di un mercato immobiliare responsabile e non fatto di soli speculatori.
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