Per il Real Estate rappresenta una grande notizia il lancio del super fondo immobiliare globale Blackstone Real Estate Partners X da parte di Blackstone. Con una dotazione di 30 miliardi di dollari, già in cassa, è il più grande mai realizzato dal gestore americano.
Monitorimmobiliare ne ha parlato con James Seppala responsabile Real Estate Europa di Blackstone.
D: Questo fondo supera del 50% per dotazione il vostro precedente fondo globale. Trenta miliardi di dollari rappresentano una liquidità impressionante, se si pensa che in Italia il mercato scambia per meno di 10 mld l’anno. È un momento per acquisti a prezzi di saldo?
R: Questo momento, ma soprattutto i prossimi 3/5, saranno un periodo davvero unico per chi può investire capitali propri senza ricorrere alla leva finanziaria. Solo negli ultimi 6 mesi abbiamo completato 70 investimenti immobiliari in Europa per 3 miliardi di dollari.
Ma con grande attenzione, perché comprare a basso prezzo non significa necessariamente fare un affare.
D: Nello specifico, qual è la vostra strategia?
R: Prima di tutto individuiamo i settori che nell’ottica di 10 anni (questa è la durata del fondo) ci garantiscano rendimenti e crescita. Quindi non solo buon prezzo d’acquisto per gli immobili, anzi, è più importante comprare la qualità.
D: Quali settori rispondono a questa ricerca?
R: La logistica senza dubbio garantisce i rendimenti e i tassi di occupancy che stiamo cercando. Ma anche gli uffici, se in location centrali, strategiche e con spazi di qualità. Da non trascurare l’hospitality, stiamo vedendo in tutte le principali aree del mondo che cresce a ritmi sostenuti e, sempre se di qualità e in location adeguate, lo farà anche nei prossimi anni. E infine il living, settore che cresce costantemente.
D: Riguardo al residenziale, in Italia è alto il dibattito riguardo ai costi elevati nelle grandi città, in particolare Milano. In molti li giudicano insostenibili parlando di bolla, ma i prezzi continuano a crescere.
R: Milano, secondo noi, crescerà ancora e molto nei prossimi anni, perchè la domanda rimane altissima, mentre i prezzi sono inferiori rispetto alla media delle grandi città europee. Certo in Italia esiste il tema degli stipendi che sono al di sotto della media europea. Riteniamo che si assisterà a un maggiore utilizzo di città limitrofe, entro un’ora di treno, dove i costi delle abitazioni sono molto più bassi. Avviene da sempre anche a Parigi o Londra, dove i prezzi della metropoli continuano a salire mentre le località limitrofe offrono quotazioni alla portata di una più vasta fascia di popolazione.
D: A questo riguardo, voi state investendo molto nel social housing. Appartamenti a basso canone per le categorie svantaggiate. In Italia il tema è molto dibattuto perché non esistono più le case popolari per la fascia di popolazione più debole, ma si sta puntando su una sorta di edilizia convenzionata che però non è vista con grande favore.
R: Il tema è molto interessante perché rappresenta un buon investimento che offre un grande beneficio per la società. In Gran Bretagna Blackstone ha impegnato più di 3,5 miliardi di sterline e ha già consegnato 11.000 nuove case "affordable", ovvero a prezzi accessibili. L'obiettivo è di 30.000 case entro il 2030. Il funzionamento può essere così descritto: noi finanziamo la costruzione di un immobile di proprietà di un soggetto privato e acquistiamo le unità in edilizia convenzionata. Il proprietario venderà poi sul mercato libero le unità di edilizia privata, registrando il suo utile, mentre noi ci atterremo alle modalità inglesi che prevedono un canone inferiore del 30% rispetto al mercato. La municipalità ci fornisce i nominativi delle persone in lista d’attesa e noi li ospitiamo immediatamente appena disponibile lo spazio. E non ci sono sorprese. Si tratta per esempio di personale sanitario turnista che non potrebbe effettuare lunghi viaggi notturni in treno, oppure persone in difficoltà economiche che ricevono anche contributi da parte dello Stato. In pratica i canoni sono più bassi, ma sicuri e garantiscono costanza nel tempo perché la municipalità, che è l’unica a poter segnalare i nominativi ha sempre persone in lista d’attesa.
D: Tornando alle aziende e alle opportunità d’investimenti. In molte, visto il periodo, dovranno necessariamente ricapitalizzare. Quindi vendere asset.
R: Guardando le valutazioni in Borsa vediamo cali del 35% nell’ultimo periodo. Per questo operiamo anche nell’acquisto di partecipazioni azionarie di aziende del real estate quotate per rifinanziarle e rilanciarle. E anche per effettuare il delisting se opportuno; al momento in UK, con l’acquisizione di Industrials REIT siamo nel bel mezzo del processo per il 17° delisting in Europa.
