Per l’area ex-Expo serve una visione forte di sistema. Spostare le università dalle zone più centrali di Milano non farebbe altro che trasferire il problema in un’altra parte della città. Ne è convinto Matteo Cabassi, consigliere delegato di Assoimmobiliare e quinto figlio di Giuseppe Cabassi celebre famiglia di immobiliaristi milanesi a cui fanno capo anche le società quotate Bastogi e Brioschi.
“I tempi di trasformazione dell’area ex-Expo – ha commentato infatti Cabassi a margine della presentazione del 2° rapporto CRESME sull'offerta di immobili a destinazione terziaria nel capoluogo lombardo - non sono immediati. Secondo me è ragionevole parlare di 10 anni, sia per le dimensioni che per le complessità. Certo che bisognerebbe avere un’idea forte che sia trainante, altrimenti non è facile riattivare un’area di quelle dimensioni”. In relazione alla proposta di costruire un centro di ricerca lanciata dal premier Matteo Renzi, Cabassi ha chiarito che “quella è un’idea poi ci vuole la pratica. Le università – invece – potrebbero trasferircisi. È assolutamente concreto, si tratta di capire con che tempi decideranno di far partire” il progetto. Da un lato “si parla di un polo tecnologico da 50 mila metri quadrati, mentre qui stiamo parlando di un’area da 1 milione di metri quadrati. Non è quello (di un centro di ricerca, ndr) l’intervento che permette di re-intervenire sull’area: le università invece sì. Gli atenei hanno delle dimensioni che potrebbero essere compatibili”. Considerato poi anche tutto ciò che ruota attorno a quel mondo, come le residenze. Tuttavia, “teniamo presente che se le università si spostano poi ci sarà un grande tema di riqualificazione urbana dove erano prima. Non è un elemento esterno che viene attratto a Milano, ma uno spostamento di aree interne. Dovrà trovarsi una funzione per, ad esempio, l’area che lascerebbe libera il Politecnico. Se l’urbanistica permetterà di intervenire agevolmente senza oneri clamorosi si riqualificherà altrimenti è un semplice spostare il problema da una parte all’altra”.
In realtà, ha proseguito l’immobiliarista, “dal punto di vista economico ci può anche stare: l’università ha dei costi di sistemazione degli spazi molto elevati. Però una volta che si sposta il tema per Milano rimane. Questi spazi – si chiede retoricamente – chi è che può approcciarli senza uno strumento urbanistico che aiuti queste trasformazioni? Chi compra uno spazio ex universitario se rimane università? C’è il tema delle destinazioni d’uso, che in questo momento è tecnicamente libero, ma poi praticante è vincolato. Io non so che operatore comprerebbe un immobile universitario sperando sulla trasformazione. O esiste una pianificazione e una decisione” dell’amministrazione “che dà le direttive e modalità economicamente accettabili oppure si tratta solo di uno spostamento del problema”.
In aggiunta, “gli oneri di urbanizzazione sono altissimi – ha proseguito Cabassi aggiungendo che “continuano ad aumentare e crescono, in parallelo, i costi legati alle bonifiche. L’insieme di questi elementi fa si che uno non intervenga, per di più ci sono poi le incertezze sui tempi e da ultimo le banche che non finanziano. Metti insieme tutto e l’operazione non si fa. Se però si immaginasse per un secondo uno scenario più positivo, con delle regole, dei modi di lavorare, dei tempi certi e delle indicazioni serie sulla bonifica riducendo gli oneri probabilmente si potrebbe innescare un circuito virtuoso”.
Cabassi ha colto anche l’occasione per ricapitolare gli altri dossier sul tavolo dell’immobiliarista: Euromilano e Milanofiori. “Siamo entrati – ha detto in merito al primo - con una quota del 17% e l’obiettivo è di creare valore insieme sviluppando due aree di Milano che sono non sovrapponibili. Euromilano ha tanti interessi nella parte ovest della città, noi più sull’area sud”. Sono due zone “perfettamente integrabili nell’ottica di ragionare con la città. Cascina Merlata è un’area che si è sviluppata prima di Expo e che sicuramente beneficerà della trasformazione dell’area Expo, in quanto terreno vicino e meglio collegato”. Per il momento quindi i Cabassi lavoreranno con la società guidata da Attilio Di Cunto senza salire ancora nell’azionariato. D’altronde, ha concluso sul tema Cabassi, “non è un investimento di natura straordinaria”.
Per quanto riguarda invece Milanofiori, gli affari sembrano andare bene per la famiglia. “A sud – ha dichiarato Cabassi – stiamo completando Milanofiori e anche piuttosto bene nonostante il mercato. Gli immobili della zona hanno le caratteristiche necessarie a renderli interessanti: novità, raggiungibilità e a un costo accettabile”. Il mercato degli uffici non è fermo, anzi Cabassi ha confermato che “questa migrazione di aziende soprattutto dalla seconda cerchia di Milano, c’è. A Milanofiori tutto quello che abbiamo fatto, l’abbiamo venduto, tutti gli immobili che abbiamo fatto per uffici gli abbiamo venduti. Anche l’ultimo che stiamo realizzando adesso, che è molto piccolo, ma abbiamo già il tenant”. Sul nome però l’immobiliarista non si è potuto sbottonare. “Abbiamo ancora 58 mila metri quadri da fare su 218 mila, ma gli spazi disponibili sono zero. Effettivamente gli immobili nuovi e che consumano poco vengono utilizzati. Non ci sono tempi di vacancy, noi lavoriamo con le aziende che vogliono trasferirsi, quando si raggiunge la maturazione del progetto noi costruiamo l’edificio”, ha riassunto in conclusione.
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