L’asimmetria informativa è una condizione in cui uno o più operatori sul mercato dispongono di informazioni più precise di altri.
Tu mi vendi una cosa sapendo cose che io non conosco. E quindi consegui un risultato migliore del mio. Spesso a mie spese, privandomi di una parte del vantaggio che viene incamerato da te. Lo si sta vedendo anche nel settore immobiliare se si parla di accoglienza extra-alberghiera.
Il turismo, in Italia come in gran parte dei Paesi occidentali, da tempo ha ripreso vigore. La richiesta di alloggi per periodo brevi è in costante crescita, tanto da rendere i centri storici delle città agglomerati di B&B. La polemica sulla desertificazione dei centri cittadini è aperta in tutta Europa, tanto che diverse città all’estero hanno vietato questo tipo di ricettività. In tutto questo vediamo nascere società specializzate nella gestione di appartamenti. L’appetito vien mangiando e i diversi operatori, più o meno professionali, hanno capito che il vero guadagno non sta tanto nella gestione dell’appartamento (pulizie fondamentalmente), quanto nel rilevare direttamente l’attività. E’ in corso in questi giorni la campagna pubblicitaria di un nuovo operatore che cerca 50 collaboratori per la gestione degli appartamenti. Se un operatore sconosciuto, almeno in Italia, e senza finanziatori forti alle spalle si lancia in una promozione del genere significa che i margini di guadagno sono interessanti.
E qui sta il punto. Il meccanismo è semplice: il proprietario affitta alla società l’appartamento, consentendo il subaffitto. La società provvede ad affittare per la durata che ritiene. Per l’inquilino però non ci sono vantaggi economici, dato che il canone pagato dalla società è in linea con quello che percepirebbe affittandolo direttamente (e senza possibilità di subaffittare). Mentre la società arriva a triplicare gli introiti, affittando l’appartamento per brevi periodi. Per il proprietario il vantaggio paventato è non avere periodi di vacancy e la sicurezza di percepire costantemente il canone.
Mica tanto. Nelle pagina di cronaca si legge di società (mai sentite prima a dire il vero) che, nonostante non paghino il canone al proprietario, continuino a subaffittare (e incassare) l’appartamento.
Per fortuna non sempre è così e i grandi operatori non mancano.
William Maggio, presidente DoveVivo
Prima di tutto è utile specificare che DoveVivo non fa attività ricettiva extra alberghiere. Noi gestiamo locazioni di media e lunga durata con regolari contratti di locazione a studenti e giovani lavoratori. La value proposition verso i proprietari è sicuramente la certezza del reddito alla proprietà e l’azzeramento della vacancy con una gestione a 360 gradi, il tutto sostenuto però da un modello molto stabile e di lungo periodo. La capacità di estrarre valore non sta nel “privare” il proprietario di parte del vantaggio ma nell’offrire a quest’ultimo un corretto prezzo di mercato considerando che l’immobile sarà messo a reddito per un lunghissimo periodo e che recupererà valore in quanto ristrutturato, arredato e manutenuto nel corso di tutta la locazione. Allo stesso modo viene offerto al cliente finale un prodotto/servizio che un privato o un operatore destrutturato non può offrire, grazie ad economie di scala che solo operatori industriali di un certo taglio dimensionale come DoveVivo possono avere. Basta pensare a servizi di emergenza attivi h24 sette giorni su 7, un customer care dedicato, una customer experience che punta all’eccellenza grazie anche a ricerche di mercato e a un’innovazione tecnologica continua.
Se per gli appartamenti ci si rapporta spesso coi privati, le cose cambiano per gli affitti di spazi in coworking. Il meccanismo è simile ma i soggetti, proprietà e società utilizzatrice, sono di norma strutturati e di grandi dimensioni. Il che consente di mediare costi e benefici fino alla reciproca soddisfazione, Altrimenti non si completa l’accordo.
In questo settore si assiste a un vero boom degli spazi. Basti pensare che entro marzo il solo marchio Regus aprirà 25.000 mq di nuovi spazi a Roma e nel mondo conta 32.000 spazi in 110 Paesi.
Mauro Mordini, Country Manager Regus Italia: Per ciò che riguarda gli uffici flessibili cambiano alcuni parametri. Per allestire un business center (una rete di spazi flessibili) o un centro coworking occorrono oltre alla conoscenza del prodotto importanti investimenti, il 99% delle transazioni è B2B, spesso gli spazi sono visitati prima di concludere la transazione inoltre il rapporto che nasce sulla base della flessibilità è spesso prolungato nel tempo. Solo un giusto bilanciamento tra prezzo e beneficio consente di gestire un’attività stabile e di successo.
In questo comparto non vale l’asimmetria informativa quando la forza dell’azienda. Che sia un buon business pare chiaro. Proprio per questo i proprietari, quelli più organizzati, cominciano a fare in proprio. Come Covivio, col suo marchio Wellio, che aprirà il nuovo spazio da 5.000 mq in via Dante a Milano. Il suo primo in Italia e a gestione diretta.
Per gli alberghi non si parla di asimmetria ma di strapotere del web.
La proprietà dell’albergo è quasi sempre diversa dal gestore, ma c’è un terzo soggetto forte: chi genera le prenotazioni, che ormai arrivano quasi esclusivamente via web. L’esempio di Booking.com è emblematico. Dal 1 settembre la provvigione su ogni soggiorno prenotato, per qualsiasi tipo di soggiorno, è aumentata al 21% e comprende anche i servizi come pulizia della camera e gli extra. Percentuale che si applica sulla tariffa tasse comprese, un po’ come accade per le bollette elettriche in cui si paga l’iva sulle tasse. A conti fatti guadagna più il portale di prenotazioni che la proprietà o il gestore.
In definitiva, le locazioni galoppano, ma pare che l’immobiliare inteso come proprietà o gestore dei muri non guadagni molto.
