Il valore delle case a Milano è cresciuto dell’1,3% in un anno, raggiungendo la media di 5.078 euro al metro quadro. Su 70 zone, solo 9 risultano in calo rispetto al secondo semestre 2017, 12 mantengono quotazioni invariate e 49 hanno prezzi più alti rispetto a un anno fa. Maggiore crescita per le zone vicine alle stazioni come Centrale, Cadorna, Lambrate, ma anche le zone dello shopping e dello svago, come Buenos Aires, Porta Romana, Brera. Cala Quarto Oggiaro, con una variazione negativa del 10% in dodici mesi.
Questi i dati emersi dalla “Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia”, realizzata dalla Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, in collaborazione con F.I.M.A.A. Milano Monza & Brianza, Assimpredil Milano, Fiaip Lombardia, Anama Milano, ISIVI Milano e altre associazioni di categoria ed ordini professionali del settore.
Il confronto tra gli operatori ha permesso di elaborare un quadro fedele alla realtà, che diventa una fonte di informazioni per imprese, privati ma anche Pubblica Amministrazione e istituzioni.
La zona est di Milano fa registrare un maggior processo di valorizzazione, con quotazioni salite del 2% in un anno. Stabile la zona nord, mentre sud e centro vedono salire i prezzi dell’1% circa.
Nell’area centrale trainano Cairoli e Cordusio, dove si sono sviluppate nuove situazioni immobiliari, oltre alla zona dello svago e dell’arte intorno a Brera. Nel settore est trainano la crescita, con aumenti del 5 e 4%, la zona Lambrate con le infrastrutture di parco e stazione, Libia e Cirene intorno a Porta Romana. Ad ovest cresce di più l’area Leopoldi, Boccaccio e Pagano, oltre alla stazione di Cadorna con un +3%. Fiera e Sempione con CityLife registrano un aumento del 3%. A sud crescono del 3% Famagosta, Barona, Sant’Ambrogio e Ortles-Cermenate. A nord il traino è Bovisa-Politecnico con un aumento del 5%, la zona di Buenos Aires e le aree intorno alla Stazione Centrale con un +4%.
Secondo il rapporto, negli ultimi cinque anni crescono le zone Bocconi, Porta Romana, Navigli, Darsena, Cadorna. Cresce la zona est, stabile il sud, in calo nord e centro. In particolare, l’area Indipendenza-Piceno, Libia-Cirene, Martini-Cuoco, Abruzzi-Romagna fanno registrare una crescita dell’1%. Bocconi, Porta Genova e Navigli vedono aumentare le quotazioni tra l’8% e il 5%.
Le aree più economiche risultano essere Quarto Oggiaro, Trenno, Ronchetto e Baggio, con valori intorno ai 2.600 euro al metro quadro. Si confermano come più costose Montenapoleone, Spiga, Vittorio Emanuele, San Babila e Duomo, con 12.000 euro al metro quadro per un appartamento. A seguire Brera e Cordusio con 10.000 euro al metro quadro.
Nel corso del secondo semestre 2018 aumentano gli affitti, con aumento del 10% per monolocali e bilocali, con picchi di +13% nella Circonvallazione.
Le interviste
Andrea Marietti, vice presidente della Commissione Prezzi immobili della Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi: “I dati della rilevazione prezzi del secondo semestre 2018 corrispondono al 27° anno di rilevazione per la Camera di Commercio. Abbiamo completato in questo semestre un’evoluzione nel modo in cui sono state effettuate le rilevazioni. In questa edizione partecipano tutte le associazioni della professione immobiliare, i valutatori, gli architetti, i notai e le istituzioni. Noi abbiamo raccolto dati sulla base delle vendite reali e contratti di locazione effettuati. Gli agenti forniscono il dato di quello che hanno trattato, gli altri operatori concorrono all’analisi. A Lodi ad esempio hanno offerto il contributo gli agronomi per i terreni agricoli. Per la città di Milano c’è un consolidamento definitivo di un trend di ripresa che dura da qualche anno. In città crescono transazioni e valori, pur in percentuali abbastanza corrette. Non c’è l’idea di una bolla speculativa, Milano è attrattiva, aumenta il numero di abitanti e di utilizzatori della città, quindi c’è bisogno di residenze sia temporanee che definitive. Questo schiaccia un po’ la provincia, perché il capoluogo risulta molto attrattiva, anche se in provincia aumenta il numero delle vendite e dell’interesse, non ancora dei prezzi”.
Andrea Painini, presidente Anama Milano: “Il settore degli uffici ha dato qualche particolare cenno di ripresa a Milano, soprattutto per quanto riguarda la zona del centro, che sia per quanto riguarda le compravendite ma soprattutto per le locazioni è molto ricercata dal mondo della consulenza e dei servizi professionali italiani e internazionali. Il centro storico stacca tutto il resto della città, anche perché è una delle zone più infrastrutturate d’Europa. Vengono apprezzate particolarmente per quanto riguarda gli uffici le strutture che rispondono a standard moderni: cablate, facilmente raggiungibili, con un parcheggio dipendenti. Spiccano su tutte, l’area della zona ovest con le costruzioni di CityLife e a sud la zona di Symbiosis che offre spazi altamente performanti. La gran parte del mercato è ancora italiano, ma grandi realtà soprattutto del mondo finance vogliono avere un punto di appoggio nei pressi della Borsa, nel business district milanese”.
Marco Grumetti, vice presidente Fiaip Lombardia: “Nel 2018 si sono riconfermati i dati inerenti la crescita del mercato immobiliare. Al momento è solo una crescita per numero, con aumenti di prezzi limitati che riguardano piccole unità abitative, che sono sempre più richieste sia per la locazione che per la vendita. La locazione sta conoscendo un momento di particolare euforia, dovta al fatto che la città è sempre più apprezzata a livello turistico, anche di tipo professionale. Pertanto le richieste sono enormi e l’offerta fa fatica a soddisfarle. Le vendite seguono lo stesso trend, il mercato sugli immobili di piccole dimensioni è sempre più in crescita, mentre il mercato che riguarda gli immobili di medie e grandi dimensioni è un po’ più riflessivo ma anche loro vedono un momento positivo che conferma il trend positivo dell’ultimo biennio. Le nuove generazioni ricercano soprattutto appartamenti in locazione, per seguire le loro possibilità economiche. In periferia è prevalente la ricerca per acquisto, con appartamenti di medie dimensioni per famiglie di ridotte dimensioni”.
Vincenzo Albanese, presidente Fimaa Milano Monza & Brianza: “I dati che emergono dalla rilevazione sono direi positivi. La Lombardia si conferma il primo mercato immobiliare d’Italia, a Milano a seguire è il primo mercato della Lombardia. Milano nel 2018 ha chiuso con 25.000 transazioni immobiliari, dato che riporta al 2006, a livelli pre-crisi. Quello che ci aspettiamo come previsione 2019 è una stabilizzazione di quello che è il numero delle transazioni, quindi continueremo con questo trend che potrebbe prevedere un segno positivo nell’ordine del 2% rispetto ai dati del 2018. Si sta sempre di più affermando quello che stiamo raccontando da qualche tempo, ovvero che il prodotto di qualità alla fine è quello che conta di più. Dai dati che abbiamo si evidenzia che circa il 16% delle transazioni è prodotto di nuova costruzione, il 33% è prodotto recente, degli ultimi 20 anni, mentre la parte restante va comunque su transazioni di immobili usati. Dal lontano 2007 si sta sempre di più evidenziando l’attenzione da parte del cliente finale su prodotti non solo di qualità ma che risponda a una serie di caratteristiche come la classe energetica e altri elementi significativi. Come associazione di categoria vediamo il 2019 per Milano ancora molto positivo, perché anche gli investitori internazionali continuano ad essere presenti. Il resto della provincia va comunque in una direzione di numero di transazioni che sta riprendendo, per i valori siamo un po’ indietro rispetto al capoluogo. Prevediamo che il 2019 vada ancora un po’ in questa direzione. Sul prodotto di qualità usato si stabilizzeranno i valori, mentre su quello di scarsa qualità vedremo ulteriori limature su quello che sono i valori di compravendita”.
Marco Dettori, membro della giunta della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi: “In questa edizione della rilevazione prezzi, la novità è che abbiamo esteso, in modo più strutturato, la rilevazione e il commento dei dati. Abbiamo più fonti, una rilevazione più completa, un’analisi dettagliata, oltre a un comitato prezzi che analizza i dati molto più nel dettaglio. Il maggiore lavoro scientifico rende molto più neutra e attendibile la rilevazione. Siamo in una situazione in cui il momento è molto favorevole per la città, abbiamo una situazione di incremento dei prezzi in diverse zone, soprattutto quelle in cui si concentrano gli investimenti sul nuovo e sula rigenerazione. Abbiamo di fronte una stagione tendenzialmente molto positiva”.
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