L'e-commerce traina il successo del mercato immobiliare della logistica che vive un momento di grande sviluppo.
E' quanto emerge dall’ultimo Outlook sul mercato immobiliare logistico in Italia nel 2019 realizzato da CBRE e che sottolinea come sia sempre più in crescita la domanda di spazi per la logistica da parte degli operatori di piattaforme del commercio elettronico soprattutto nel milanese.
In particolare, in Italia, nel 2019, gli investimenti nel comparto Industrial & Logistics sono stati pari a oltre 1,3 miliardi di euro, superando i volumi dei due anni precedenti. Si tratta di un risultato particolarmente positivo, se si considera che il mercato logistico italiano prima del 2016 non aveva mai superato i 500 milioni di euro di transazioni su base annua e che il record degli investimenti raggiunto nel 2017 era stato conseguito in misura rilevante grazie a un singolo portfolio deal (l’acquisto del portfolio paneuropeo di Logicor da parte della China Investment Corporation, che da solo ha pesato poco meno di 700 milioni di euro).
"L’andamento degli investimenti dell’ultimo biennio - sottolinea CBRE - riflette infatti uno sviluppo e una maturazione del mercato logistico. In primo luogo, è progressivamente aumentato il numero degli investitori internazionali attivi in Italia e il loro contributo al volume complessivo degli investimenti; in secondo luogo la localizzazione degli investimenti appare sempre più concentrata nel mercato milanese, in particolare nel sottomercato della Greater Milan (che incorpora le province di Novara e Piacenza).
I risultati positivi conseguiti dal mercato immobiliare della logistica milanese vanno sicuramente ricondotti sia alla elevata concentrazione di operatori logistici che caratterizza questo territorio sia alla maggiore disponibilità di prodotto istituzionale. Negli altri sottomercati italiani si sta comunque assistendo a una accelerazione degli sviluppi, in parte destinati a convertirsi nei prossimi anni in prodotto disponibile sul mercato.
Va infatti concretizzandosi la presenza di opportunità di investimento core di pari passo con un’intensificazione della domanda degli investitori, sottolineata dalla compressione dei rendimenti prime osservata nell’ultimo trimestre e che si inserisce in un trend di progressiva contrazione che ha caratterizzato in particolare la recente fase del ciclo. L’andamento del mercato italiano va quindi allineandosi a quanto osservato negli altri Paesi europei, andando in particolare a recuperare la storica carenza di prodotto grazie all’accelerazione delle completion osservata a partire dal 2017. La pipeline del 2020, attualmente pari a oltre 1 milione di mq, corrisponde a una crescita dello stock del 6%, sottolineando l’interesse da parte dei developer, prevalentemente esteri, nei confronti dell’Italia.
La conservazione di un margine di competitività del mercato italiano rimane fondamentale a causa della quota preponderante di capitali esteri che ha caratterizzato l’ultimo triennio di espansione del volume degli investimenti (in media, oltre il 97% del totale). Il maggiore ricorso all’investimento speculativo osservato a partire dal 2019 riflette già una ricerca di margini più ampi da parte degli investitori, a fronte della costante riduzione dei rendimenti su immobili esistenti. Il prime yield della logistica italiana si è infatti ridotto, nel corso del 2019, di altri 10 punti base, scendendo a quota 5,2%. Una flessione ancora più marcata è stata osservata nei mercati good secondary, dove tra il 2018 e il 2019 si è passati da rendimenti del 7,9% al 6%".
Anche dal punto di vista degli occupier il mercato immobiliare logistico italiano riflette un progressivo consolidamento, che si concretizza in una graduale diversificazione delle tipologie di immobili e dei tenant.
"L’incremento del take-up, che registra oltre 1,8 milioni di mq nel corso del 2019, su base annua continua a essere guidato prevalentemente dalla domanda dei 3PL, la cui espansione rimane saldamente ancorata alla crescita dell’e-commerce - sottolinea CBRE - La domanda di spazi da parte degli operatori e-commerce rimane ancora limitata ai grandi player globali (Amazon, Zalando, Yoox), tuttavia si sta osservando una crescita della domanda dei retailer che operano online e che internalizzano le proprie funzioni logistiche".
Uno dei principali riflessi di questa evoluzione del mercato logistico è la crescita della domanda di immobili di dimensione più contenuta. Contemporaneamente, si assiste all’espansione del comparto last-mile e della logistica urbana, in parte frenata dalla limitata disponibilità di prodotto. "Questa scarsità - conclude CBRE - è attualmente in parte compensata dal recupero di immobili originariamente destinati a funzioni di piccola manifattura e artigianato: questa tipologia edilizia è destinata a suscitare ancora di più l’interesse anche di investitori istituzionali nel corso del 2020, come già dimostrato dall’attività della nuova piattaforma di investimento di Blackstone, Mileaway, nell’ultimo trimestre del 2019".
