La pianificazione del patrimonio immobiliare e la connessa gestione della fiscalità degli immobili: le varianti che possono entrare in gioco sono molteplici. Ne abbiamo parlato con l'avvocato Stefano Loconte, fondatore e managing partner dello studio Loconte & Partners.
Avvocato, come la variabile fiscale impatta nella scelta del patrimonio immobiliare?
Il tema fiscale è sempre molto caldo per gli italiani, non deve essere però l'unica variabile considerata.
Parlando di investimenti immobiliari la variabile fiscale è molto importante perchè la fiscalità è molto variegata e molto differente in termini di onerosità in funzione di una serie di scelte.
L'esempio più semplice riguarda la motivazione dell'acquisto dell'immobile: nel caso di un investimento, infatti, avremo a che fare con una fiscalità legata a flussi reddituali, nel caso di una speculazione, invece, la nostra attenzione sarà rivolta ai tempi dell'operazione in quanto, nel caso si trattasse di una tempistica superiore ai cinque anni se a detenere l'immobile è una persona fisica la plusvalenza non sarà tassata. Occorre quindi, prima di tutto, capire la prospettiva dell'investimento.
E' meglio comprare a titolo personale o attraverso un veicolo societario?
Dipende. Il veicolo societario permette di dedurre il costo di acquisto, di detrarre l'iva per acquisto e spese di manutenzione ma anche per le società ci sono immobili merce, comprati per essere rivenduti, e immobili patrimonio, che possono diventare veri e propri investimenti.
Oltre a questo occorre tener conto dei tempi: se l'immobile è destinato a essere posseduto da una persona per molto tempo non si può non considerare il tema della successione con tutte le problematiche del caso, mentre se il proprietario è una società a cadere in successione sono le quote possedute.
Cosa cambia se l'investimento è effettuato all'estero?
Ulteriore variabile da gestire è dove l'investimento viene realizzato. Nel caso si tratti di un immobile all'estero gli scenari precedenti si moltiplicano, in base alla legislazione locale.
Serve quindi capire prima di tutto la normativa per poi passare, nel caso dell'acquisto tramite veicolo societario, a uno studio dei rapporti fiscali tra i due Paesi per evitare inconvenienti dovuti alla tassazione di eventuali flussi finanziari.
Qual è l'impatto della legislazione sugli investimenti immobiliari?
L'impatto della legislazione è assolutamente rilevante. A meno che non entri in gioco la componente emozionale tutte le acquisizioni che sono frutto di investimento vengono influenzate dalla variabile normativa, quella fiscale in primis.
Se, ad esempio, decidessero di eliminare la non tassabilità delle plusvalenze sugli immobili detenuti per più di cinque anni il mercato subirebbe un impatto rilevante dato che spesso la decisione di cambiare immobile viene fatta a cuor leggero in base a questo aspetto.
Cambiando la normativa quell'investimento subirebbe un impatto, condizionando le scelte.
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