È decollato il piano di vendite per gli immobili di proprietà della Banca d’Italia con l’obiettivo di valorizzare il patrimonio, dando nuova vita a stabili storici di elevato prestigio.
Ne abbiamo parlato con Luigi Donato, capo del dipartimento immobili e appalti.
Qual è lo stato attuale del mercato immobiliare italiano?
Per il mercato immobiliare italiano continua la fase di crescita del numero di compravendite, in particolare nelle maggiori città, avviatasi a partire dal 2014 dopo il significativo calo sperimentato all’indomani della crisi. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, il settore residenziale ha registrato, anche nella prima parte del 2019, una crescita del numero delle transazioni e una riduzione dei tempi medi di vendita, dati questi che lasciano sperare per una possibile ripresa della dinamica dei prezzi, al momento manifestatasi soltanto nel segmento delle nuove costruzioni. In aumento, rispetto agli analoghi trimestri del 2018, sono risultati anche i livelli di attività registrati nel settore non residenziale nei primi due trimestri del 2019. Da un’analisi delle diverse assett class, oltre alla conferma della rilevanza del comparto uffici, spicca nel terzo trimestre del 2019, la buona performance del retail, che mostra segnali di ripresa. Sebbene gli investimenti in Italia risultino molto diversificati dal punto di vista geografico, Milano si conferma tra le metropoli più attrattive anche a livello europeo posizionandosi, tra le città italiane, al primo posto per investimenti immobiliari e per capacità di attrarre investimenti dall’estero. Continua inoltre a crescere il peso degli investitori stranieri che, anche quest’anno, rappresentano gli operatori più attivi nel settore non residenziale.
Dopo la crisi il mercato sembra ora godere di un momento di moderata espansione. Il piano di dismissione immobiliare della Banca d’Italia avverte questo clima migliorato?
Dieci anni dopo la crisi il mercato immobiliare registra alcuni segnali di ripresa; è in questo trend positivo che si inserisce il corposo piano di dismissione, relativo a circa 100 immobili, avviato dalla Banca d’Italia e condotto, fino a ora, con ottimi risultati, tanto da essere prossimi alla vendita di metà del pacchetto. Le operazioni di vendita degli immobili che si sono resi disponibili dopo il processo di riorganizzazione, originariamente affidate ad un Advisor, sono state condotte con maggior successo direttamente dalla Banca che, in questi anni, è riuscita a vendere molti immobili non più utilizzati, senza perdere di vista la peculiaritàe la ricchezza architettonica degli edifici.
Quali sono i punti di forza del processo di dismissione avviato dalla Banca d’Italia?
Valorizzazione e rispetto dell’identità del territorio sono i criteri che guidano l’attività di dismissione messa in atto dalla Banca d’Italia. La maggior parte degli edifici infatti, oltre ad essere situati nel centro storico delle città, fulcro delle attività locali e luogo di attrazione per il turismo, presentano caratteristiche architettoniche e artistiche tali da renderli degli unicum nel loro genere. Molti di essi costituiscono un punto di riferimento per il contesto urbano e per le comunità locali e possono rappresentare un perno fondamentale per l’avvio di progetti di sviluppo delle città. Del resto, considerata la bellezza architettonica e la localizzazione degli edifici, è facile riscontrare come questi si prestino ad essere riconvertiti, secondo le potenzialità della piazza di riferimento, ad uso turistico, commerciale o residenziale. Per questo motivo particolare attenzione viene prestata ai progetti di valorizzazione che, considerato l’impatto positivo sul territorio, dovrebbero incontrare anche il favore delle amministrazioni locali. L’obiettivo perseguito dalla Banca non è quello di vendere a tutti i costi bensì quello di valorizzare il patrimonio, dando nuova vita a stabili storici di elevato prestigio. Vari e diversi tra loro sono i progetti di valorizzazione che hanno interessato gli immobili venduti. Udine, ad esempio, rappresenta una sintesi perfetta degli obiettivi che la Banca si è posta nell’attività di dismissione. Lo storico Palazzo Antonini, il “Palazzetto” e il Parco monumentale annesso verranno infatti valorizzati dall’Università locale che vi realizzerà il Polo Umanistico e Culturale dell’Ateneo. A Messina invece, l’Ateneo Peloritano ha acquistato la ex sede di Piazza Cavallotti per realizzare al suo interno un museo e un centro di ricerca fruibile non solo agli studenti ma a tutti i cittadini. Altro progetto ispirato dall’idea di riconversione e sfruttamento delle potenzialità connesse all’ubicazione dell’edificio nel centro della città, è quello che ha riguardato la ex sede di Belluno in piazza dei Martiri che dovrebbe diventare uno street center. In questo contesto si colloca inoltre il progetto che riguarda la ex sede di Siracusa a Ortigia dove, in linea con la vocazione turistica della città, si vorrebbe realizzare una struttura alberghiera di qualità.
Oltre al pregio degli immobili, cosa attrae gli operatori? Cosa li spinge a investire in questi beni?
Sicuramente la trasparenza delle procedure rappresenta un forte incentivo per gli operatori. La Banca ha infatti promosso un’attività incentrata sulla chiarezza delle informazioni e sulla pubblicità delle modalità di vendita, in modo da rendere visibili le opportunità di investimento ad un’ampia gamma di operatori, nazionali e internazionali. Nella medesima prospettiva si pone la scelta di rendere disponibile sul sito istituzionale della Banca una sezione interamente dedicata alle operazioni di vendita, con foto e descrizione degli immobili disponibili e indicazione di riferimenti da contattare per avere informazioni ulteriori e richiedere sopralluoghi. Soluzioni che agevolano le relazioni con il mercato e assicurano un’interlocuzione diretta con gli operatori del settore.
Di recente è stato stipulato un protocollo d’intesa con l’Agenzia del Demanio. Cosa significa per il processo di dismissione?
La trasparenza e la correttezza guidano, come già detto, ogni fase del processo di dismissione. Il protocollo recentemente siglato con l’Agenzia del Demanio ne costituisce un’evidente espressione, permettendo alla Banca di avvalersi, nell’ambito delle procedure di vendita, del supporto di un ente di comprovata esperienza. Per effetto del protocollo, tra le due istituzioni ci sarà una condivisione delle informazioni e delle conoscenze in tema di andamento del mercato immobiliare nonché la possibilità, per la Banca d’Italia, di avvalersi anche del supporto dell’Agenzia del Demanio – commissione di congruità - nell’ambito della valutazione degli immobili destinati alla dismissione.
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