Prologis: logistica, crescita record dei canoni nel Q1 2022 (Report)

La concorrenza per gli spazi a uso logistico disponibili ha portato a una crescita record dei canoni nel primo trimestre 2022. I canoni di affitto da un trimestre all’altro sono aumentati dell’8,5%.

L’alto livello di consumi e la volatilità della catena di approvvigionamento hanno incrementato la domanda dei beni immobiliari logistici, ma il basso livello dell’offerta ha ridotto l’assorbimento.

I clienti attivi nella logistica hanno assorbito circa 27 milioni di metri quadrati, in calo rispetto ai circa 37 milioni di metri quadrati del trimestre precedente. La carenza di materiali sta alimentando tale scarsità. Nel primo trimestre la nuova offerta ha registrato livelli inferiori rispetto alle aspettative, con un valore pari a 21 milioni di mq. Il tasso di sfitto è calato di 20 punti base rispetto al trimestre precedente, raggiungendo un minimo storico del 3,2%.

I dati emergono dai risultati dall’Industrial Business Indicator Index di Prologis. L’IBI, l’indice di diffusione mensile che si basa sull’indice dell’attività commerciale, l’indice di utilizzo dello spazio e l’effettiva percentuale di spazio utilizzato, nel primo trimestre 2022 ha presentato valori elevati in tutti i 29 mercati statunitensi, con un valore di 65 (> 50 indica crescita).

Tale attività è il risultato di un maggiore flusso di merci e della “corsa” degli operatori logistici per assicurarsi degli spazi limitati.

Per il settore immobiliare logistico i mesi di offerta, generalmente, sono calcolati in base al rapporto tra i progetti in cantiere totali e l’assorbimento netto. Questo sistema, tuttavia, può inviare segnali imprecisi ai mercati con posti vacanti molto bassi (e basso assorbimento netto a breve termine). 

La nuova metrica presentata da Prologis Research, il Prologis True Months of Supply (TMSTM), punta a correggere tale disparità. Il True Months of Supply di Prologis illustra le condizioni di locazione immobiliare, misura le dinamiche di offerta e domanda raffrontando tutti gli spazi liberi con l’assorbimento netto sui mesi precedenti. 

In Europa il TMSTM è al minimo storico da sei mesi, qui si tende a registrare un TMSTM inferiore rispetto a quello statunitense a causa di una maggiore percentuale di sviluppi build-to-suit in cantiere e di un inventario logistico più recente con un numero inferiore di posti vacanti. Il TMSTM presenta un’elevata correlazione (-0,9) con la crescita dei canoni di mercato dal 2007.

Dirk Sosef, vicepresidente research & strategy: “Questa nuova metrica fornisce una buona indicazione della potenziale traiettoria dei canoni. In Europa il TMSTM è ai minimi storici da sei mesi e ciò rappresenta un valore inferiore di 10 mesi rispetto agli Stati Uniti. Con il passare del tempo questa differenzia si è ristretta ma resta relativamente ampia. Così come i mercati presentano caratteristiche diverse, anche il TMSTM è differente e una delle principali ragioni è la maggiore quota di build-to-suit (BTS) nella pipeline di sviluppo. L’anno scorso circa il 60% era costituito da BTS, rispetto al 15% degli Stati Uniti. Si tratta di risultati estremamente interessanti”.

Scarica il Report