Per mutuatari e mutuatari nell'immobiliare commerciale, le banche centrali sono state una fonte persistente di sconforto negli ultimi anni. Nell'azione di contrasto a un'inflazione ostinata, la Federal Reserve e gran parte delle sue omologhe hanno mantenuto i tassi di interesse elevati per un periodo più lungo del previsto. È il loro mandato, naturalmente. Tuttavia, le immediate conseguenze sono state dolenti per i mutuatari che si sono trovati alle prese con interessi più alti sul debito oltre alla più generale difficoltà di valutazioni in discesa in ragione della ridotta liquidità e di tassi di capitalizzazione più alti.
Al momento pare che i tassi a breve abbiano raggiunto il picco e quelli sulle scadenze più lunghe stiano lentamente diminuendo. Si potrebbero interpretare queste tendenze come anticipatrici di una decisa ripresa, analoga a quella favorita dal quantitative easing all'indomani della crisi finanziaria globale. Sarebbe però un errore farlo. Le stime prevalenti sui mercati, con una curva a termine che colloca i tassi reali 200-300 punti base al di sopra dei livelli del 2021 segnalano che i tassi di capitalizzazione resteranno elevati, mantenendo i valori degli immobili del 20%-40% al di sotto dei massimi del 2021.
Con l'ondata di prestiti in scadenza nei prossimi due anni per un valore pari a 1.500 miliardi di dollari, le implicazioni sono profonde. In un contesto di tassi di interesse elevati, i costi del credito e i tassi di capitalizzazione resteranno a livelli sfidanti. Mutuanti e mutuatari saranno costretti ad affrontare la situazione. Sul breve periodo ci aspettiamo ulteriori cali nelle valutazioni di stima e negli indici dei prezzi, il che renderà l'estensione dei finanziamenti ancor più difficile da razionalizzare.
Va inoltre tenuto conto del rischio geopolitico. I conflitti in Ucraina e in Medio Oriente, le tensioni tra Stati Uniti e Cina nonché le importanti tornate elettorali creano ulteriore incertezza. A questo si aggiungono le crescenti preoccupazioni per il cambiamento climatico che incidono direttamente sugli investimenti e sugli sviluppi immobiliari.
Queste incertezze prolungheranno le pressioni sulla liquidità ma creano anche opportunità lungo lo spettro della struttura finanziaria. Per chi dispone dei capitali e di competenze esperte nelle soluzioni su misura, le opportunità sui mercati privati vanno dal debito senior a quello mezzanino e al preferred equity. Inoltre, la protratta volatilità può generare opportunità relative value nei quattro quadranti degli investimenti immobiliari: equity sui mercati pubblici e privati e debito sui mercati pubblici e privati. In aggiunta, determinati settori e aree geografiche restano attrattivi sulla base dei fondamentali di lungo termine e attualmente offrono un punto di ingresso interessante viste le pressioni sulla liquidità con cui è alle prese il comparto immobiliare commerciale in generale.
Queste le conclusioni delle analisi condotte al secondo Global Real Estate Investment Forum di Pimco, un incontro analogo al Secular e ai Cyclical Forum in cui a maggio si sono riuniti i professionisti degli investimenti di tutto il mondo per dibattere delle prospettive a breve e a lungo termine dell'immobiliare commerciale. Pimco vanta una delle maggiori piattaforme al mondo in questo ambito, con oltre 300 professionisti che gestiscono un patrimonio di quasi 190 miliardi di dollari su un ampio spettro di profili di rischio nel debito e nell'equity immobiliare sui mercati globali pubblici e privati.
Settori principali
Data Center: La corsa all'energia nell'epoca dell'IA
Il boom dell'intelligenza artificiale (IA) ha scatenato a livello globale un'enorme domanda di data center e di energia green per alimentarli. Ha generato inoltre rischi per il comparto immobiliare commerciale in generale. Sul lungo termine l'IA potrebbe infatti ridurre il fabbisogno di spazi per uffici, la domanda di alloggi studenteschi e la densità della popolazione nei centri urbani nonché rendere meno attrattive le locazioni di lungo termine e le ubicazioni in città secondarie. La velocità e la scala delle ripercussioni restano tuttavia ancora incerte.
Quel che è chiaro invece è che la domanda di IA e servizi in cloud ha acceso una corsa globale ad accaparrarsi data center di adeguata capacità. Nel primo trimestre del 2024, i volumi globali delle locazioni in questo segmento hanno superato i 1.800 megawatt, un aumento significativo rispetto ad appena tre anni fa. La crescita non dà cenno di rallentamento e i contratti di locazione riguardano interi campus anziché singoli edifici. La corsa è inoltre amplificata dalla partecipazione dei governi che puntano alla sovranità digitale, vale a dire ad avere il controllo su hardware, software e dati critici. Per contro, la disponibilità limitata di energia sta diventando una limitazione crescente per lo sviluppo di data center a livello mondiale.
I data center rivestiranno un ruolo cardine nei portafogli degli investitori nei prossimi anni. Sono infrastrutture cruciali che offrono agli investitori una modalità per trarre benefici dalla crescita dell'IA come tecnologia in generale senza esporsi su scommesse dall'esito incerto su chi emergerà vincitore in questo ambito.
Logistica e Magazzini: La domanda secolare sostiene la crescita a lungo termine
Prevediamo che la deglobalizzazione e l'e-commerce continueranno ad alimentare a lungo la crescita nel segmento dei magazzini e della logistica. I fattori geopolitici influenzeranno la domanda ma le strutture logistiche legate ai trend della digitalizzazione, come quello dell'e-commerce, presentano una traiettoria di domanda più affidabile.
In Europa la domanda sta rallentando ma gli affitti continuano a crescere. La logistica è ancora una volta in cima alle preferenze degli investitori e può offrire sostegno in un contesto di tassi di capitalizzazione oggi più alti.
Nella regione Asia-Pacifico, le vendite online sono stimate crescere da circa il 20% delle vendite totali nel 2021 a quasi il 40% entro il 2026. Inoltre, la deglobalizzazione continua ad alimentare la tendenza al nearshoring/friendshoring che avvantaggia Vietnam e India con lo spostamento delle produzioni dalla Cina verso questi paesi, mentre della tendenza al rimpatrio delle filiere potrebbero beneficiare Giappone e Corea del Sud.
Negli Stati Uniti, la domanda nel segmento industriale resta positiva anche se si è registrato un rallentamento nell'assorbimento netto negli ultimi sei mesi, con un primo trimestre 2024 che è stato il primo trimestre più fiacco dal 2012. Le nuove consegne hanno raggiunto il picco benché alcuni mercati della Sun Belt siano alle prese con un'ondata di offerta che potrebbe portare a un periodo prolungato di più alta disponibilità sul mercato, soprattutto di immobili industriali di maggiore dimensione; negli ultimi anni infatti gli operatori del settore si sono focalizzati su progetti superiori ai 9.000 metri quadrati.
Residenziale Multifamily: Domanda robusta ma ripresa ritardata negli Stati Uniti
Le prospettive globali nel multi-family sono in generale positive in un contesto con domanda strutturalmente robusta.
In Europa, gli affitti sono in costante aumento senza dar segni di frenata. L'offerta è limitata, inasprita dai costi elevati di sviluppo e da normative ambientali più severe, mentre la domanda si sta rafforzando con l'accelerazione nella formazione di nuovi nuclei familiari e la prosecuzione degli spostamenti della popolazione verso le principali aree metropolitane.
Nella regione Asia-Pacifico, prezzi e canoni di locazione si stanno irrobustendo in un contesto di moderata carenza d'offerta. I prezzi delle case in decisa ascesa e lo spostamento dei giovani verso le città alimentano la domanda di immobili in affitto. I cambiamenti demografici come l'allungamento dell'età in cui si forma una famiglia e il crescere dei single stanno rafforzando la tendenza a locazioni più lunghe. Inoltre, l'accentuato interesse per la condivisione e la vita comunitaria nonché la richiesta di disponibilità servizi hanno sospinto la crescita soluzioni residenziali tematiche co-living.
Negli Stati Uniti, le prospettive breve termine sono lievemente meno positive. Il settore multifamily sta registrando un'offerta record nuovi immobili completamenti lo scorso anno hanno raggiunto 583 mila unità massimo da 40 anni questa impennata ha comportato aumento spazi vacanti unitamente tassi capitalizzazione aumento determinato calo oltre 25%-30% valori mercato benché fondamentali lungo termine domanda locazione restino robusti segmento particolare quanto tassi più alti ne accentuano già forte convenienza rispetto acquisto queste pressioni breve termine segnalano ulteriore tensione breve periodo segmento multifamily Stati Uniti
In generale mercato americano probabilmente stabilizzerà entro 2026 avvii nuove costruzioni notevolmente diminuiti causa aumento costi condizioni finanziamento Sun Belt spicca area decisa crescita regione ospita metà popolazione americana nuovi arrivi quest'area altre parti Paese estero previsti rappresentare quota largamente maggioritaria crescita popolazione Stati Uniti attuali 335 milioni previsti entro 2054
Uffici: Alle prese con fattori avversi ma non ovunque
Le prospettive per il segmento uffici si confermano sfidanti livello globale domanda limitata persistono difficoltà trovare prezzo equilibrio mercato price discovery valutazioni ancora sotto pressione contesto proprietari mutuatari stanno darsi fare ridurre destinazioni uso ufficio quota uffici portafogli immobiliari commerciali istituzionali scesa dal 35% nel 2022 attuale probabili ulteriori cali
Le prospettive variano seconda regione Europa sussiste solida domanda strutture pregio adottano soluzioni green ubicate zone centrali primari centri urbani smart working tendenza preso meno piede molte parti Europa parte metrature tendenzialmente piccole abitazioni rete efficiente trasporto pubblico cui avvale andare lavorare locazioni tendono essere lungo periodo quanto diversità lingue valute quadro normativo vari paesi complica trasferimenti aziendali soprattutto norme materia energetica probabilmente ridurranno drasticamente offerta esistente quanto molti immobili sarà difficile soddisfare requisiti europei sempre stringenti fronte
Nella regione Asia-Pacifico domanda uffici quartieri centrali resta generale vicina livelli abitazioni generale piccole regione tragitti brevi casa luogo lavoro cultura radicata lavoro ufficio rispetto mondo occidentale come Europa domanda robusta centri direzionali quartieri centrali soprattutto offrono servizi soddisfano esigenze vita lavoro svago
Negli Stati Uniti aspetto riduzione costi aziende tendenza maggiore lavoro casa portato domanda spazi uffici essere inferiore rispetto creazione occupazione fatta eccezione immobili maggior pregio class A+ ci aspettiamo prezzi canoni locazione continuino scendere quanto investitori restano cauti tassi capitalizzazione complessivi continuano salire
Conclusioni: Opportunità da cogliere nel contesto sfidante
Il mercato immobiliare commerciale è a un crocevia: gravato da sfide formidabili ma ricco opportunità tassi interesse elevati tensioni geopolitiche preoccupazioni legate cambiamento climatico determinano contesto complesso spesso scoraggiante mutuanti mutuatari immobiliare commerciale tuttavia proprio queste pressioni aprono strada soluzioni innovative finanziamento investimento strategico chi dispone capitali competenze esperte contesto attuale offre terreno fertile cogliere opportunità lungo spettro struttura finanziaria debito senior mezzanino preferred equity settori data center logistica sostenuti trend lungo periodo digitalizzazione commercio elettronico presentano prospettive particolarmente allettanti navigare queste acque agitate richiederà resilienza adattabilità sarà cruciale disporre capacità individuare sfruttare opportunità nascoste contesto volatilità mercato puntando temi molto convincenti digitalizzazione decarbonizzazione cambiamenti demografici avvalendosi ampie competenze esperte piattaforma globale Pimco investitori panorama evoluzione immobiliare commerciale possibilità non solo superare fase attuale turbolenta anche prosperare strada verso futuro densa incertezza anche ricca potenziale coloro pronti affrontare complessità cogliere occasioni momento
