Il mercato immobiliare residenziale di Milano nel primo semestre 2021 evidenzia alcuni tratti di miglioramento rispetto al semestre precedente. La ripresa del mercato appare sostenuta dalla dinamica dei prezzi e da una rinnovata intensità della domanda di acquisto da parte delle famiglie, che manifestano l’esigenza di un upgrading della propria condizione abitativa. È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma, che sarà presentato in diretta streaming il14 luglio, dalle ore 11.
Il mercato residenziale milanese conferma il ruolo di leadership rispetto alla media italiana, potendo contare su una solida attrattività immobiliare e su una ritrovata vitalità economica, dopo le chiusure forzate dovute alle misure di contenimento della pandemia. Gli altri indicatori di mercato, come i tempi di assorbimento delle abitazioni in vendita e gli sconti applicati in fase di trattativa, rimangono stabili rispetto al semestre precedente.
La dinamica delle compravendite residenziali di Milano a fine 2020 ha segnato un calo del 17,6% interrompendo il percorso di crescita registrato dal 2013. La distribuzione percentuale delle transazioni residenziali nelle diverse zone cittadine evidenzia negli ultimi 4 anni una tendenziale diminuzione degli scambi nel semicentro, in favore di zone periferiche, preferibilmente ben servite e che raccolgono il 64% delle transazioni.
Nei primi sei mesi del 2021 i giudizi degli operatori circa la domanda di acquisto si confermano positivi, mentre la domanda di locazione risulta debole a causa del calo dei flussi turistici e degli studenti universitari, unito alla diminuzione dei city users per effetto di un ampio ricorso allo smart working.
I valori medi di mercato, sia prezzi sia canoni, tendono a stabilizzarsi. Nel primo semestre dell’anno crescono le quotazioni medie su base semestrale (+1,8%) e su base annuale (+1%). La crescita delle quotazioni ha riguardato tutte le zone della città, segno di recupero generale del mercato. La tendenza è accompagnata da una sostanziale stabilità degli sconti medi applicati in fase di trattativa e dei tempi di assorbimento che si mantengono in entrambi i casi al di sotto della media italiana (3,9 mesi). Anche le abitazioni nuove rilevano un aumento delle quotazioni di mercato (+1,7% su base semestrale).
Analoga la situazione sul versante dei canoni medi di locazione che sono tornati a crescere nel primo semestre (+1,5%), dopo la battuta di arresto che ha caratterizzato il 2020. Si dilatano seppur di poco i tempi medi di locazione, arrivando a 3,3 mesi, per effetto dell’esiguità della domanda causata dalla parziale fuga da Milano, effetto della pandemia. I rendimenti medi lordi da locazione rimangono stabili al 4,9%, con punte del 5,5% in periferia.
Per quanto riguarda gli immobili di impresa milanesi, la dinamica delle compravendite degli uffici e dei negozi ha segnato un calo rispettivamente del 26,4% e del 21,7% nel 2020. Il trend di flessione è analogo al comparto residenziale ed è imputabile sostanzialmente all’effetto provocato dalle misure di contenimento della pandemia. Anche il segmento della locazione sconta gli effetti del blocco delle attività e l’incertezza del contesto congiunturale, con una domanda di locazione ancora debole. Nella prima parte dell’anno, la variazione semestrale dei valori di mercato di uffici e negozi tende a tornare in territorio positivo. In particolare, gli uffici milanesi hanno registrato un aumento dei prezzi medi dell’1,5% semestrale, mentre i negozi hanno segnato un rialzo dei prezzi del +1,3% semestrale.
Considerando i canoni di locazione, per gli uffici si assiste a un incremento semestrale del +0,8% e per i negozi del +1%. I tempi medi di vendita di uffici e negozi nella città di Milano si mantengono tra i più bassi rispetto alla media nazionale. Considerando tali dinamiche, i rendimenti medi annui lordi si mantengono stabili sia per gli uffici (5,1%) sia per gli immobili commerciali (6,7%).
Per il secondo semestre del 2021 gli operatori prevedono una sostanziale stabilità del numero delle compravendite e dei contratti di locazione. Relativamente ai valori ci si attende un lieve recupero dei prezzi, a fronte di un possibile arretramento dei canoni.
Spostandoci sul mercato residenziale della Capitale, l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma evidenzia un rimbalzo positivo. Il comparto non residenziale, meno performante e lontano dalla ripresa anche nella dinamica pre-Covid registra tuttavia una stabilità. Il comparto delle abitazioni è avvantaggiato da una più favorevole dinamica delle compravendite, ma sconta rispetto ad altri mercati un arretramento dei prezzi e una minore liquidità del mercato, in termini di velocità di assorbimento.
A Roma, il numero di compravendite residenziali a consuntivo 2020 presenta un decremento annuale (-10,3%) relativo a un volume transato di 29.505 compravendite contro le 32.787 del 2019. La flessione è da imputare totalmente al risultato negativo del primo semestre (-19,4%), in parte compensato nella seconda parte dell’anno dal sostanziale raggiungimento dei livelli del secondo semestre 2019. Molte delle intenzioni di acquisto sono state posticipate, mentre è diminuita l’intensità della domanda di locazione. Circa il 64% della domanda transitata per agenzia è oggi rivolta all’acquisto, una dinamica che porta oltre il 65% degli operatori a ritenere che nel corso del 2021 il mercato delle compravendite recupererà pienamente i livelli di attività persi nel 2020 sebbene senza incremento dei prezzi. L’interesse della domanda riguarda molto più che in passato immobili localizzati in zone periferiche o verso i comuni di cintura, in cui le medie e grandi metrature con spazi esterni sono economicamente più accessibili.
Prosegue e si intensifica il trend di ripresa dei prezzi medi residenziali, sostenuti da una variazione semestrale media (+1,6%) che consolida l’intonazione al rialzo della variazione annuale sostanzialmente stabile (0,4%). Lo sconto medio diminuisce assestandosi al 12,5%, mentre i tempi di vendita sono compresi tra 5 e 7 mesi. Il segmento della locazione sconta invece una mancata ripresa (-0,6% semestrale e -1,4% annuale) con un andamento peggiorativo rispetto alla media nazionale. Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pari a 5,7 punti percentuali. I tempi di locazione sono omogenei tra le diverse zone e si assestano intorno a 4 mesi.
Nell’anno più duro della pandemia le compravendite di uffici a Roma hanno registrato una crescita considerevole (+21,3%), in controtendenza con il mercato nazionale (-10,3%). Il volume delle compravendite è stato sostenuto dal forte incremento annuo del secondo semestre 2020 (+37%) che ha controbilanciato il risultato negativo del primo semestre (-9,5%).
Nel primo semestre 2021 le quotazioni degli uffici riprendono a crescere, con variazioni semestrali pari a +1,3% per i prezzi e a 1,4% per i canoni. In alcune aree della città la trattativa viene ancora penalizzata da uno sconto rilevante (18% in periferia), che non supera tuttavia i 14-15 punti percentuali nelle aree più appetibili come il centro e il Business District. Stabile su base annua il rendimento lordo da locazione intorno al 5,8%. Stabili i tempi medi di vendita e locazione che si assestano a circa 9-10 mesi e 7-8 mesi rispettivamente.
Considerando il comparto dei negozi la domanda viene percepita in calo dagli operatori. Nomisma rileva una dinamica di crescita dei prezzi medi (1%) superiore alla media nazionale. Più significativo l’incremento in centro e semicentro (1,2%-1,5%). Stabili i tempi di vendita, che si assestano sui 10 mesi, così come i tempi di locazione (7 mesi circa). Per contro, i canoni confermano il trend decrescente, con variazioni semestrali negative (-0,5%). Cresce leggermente il rendimento da locazione (7,6%).
I sentiment previsionali degli operatori prospettano, per il secondo semestre 2021, sul fronte della compravendita un modesto incremento delle transazioni e stabilità dei prezzi, mentre sul versante locativo le attese vedono contratti stabili associati a un lieve calo dei canoni.
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