Nomisma: frenano le vendite, volano gli affitti

Il mancato adeguamento dei redditi delle famiglie italiane, associato alle difficoltà di accesso al credito, ha penalizzato le prospettive del comparto immobiliare. Questa è la sintesi di quanto emerso dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma. Torino e Venezia.

Politiche creditizie più prudenti unite alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che registrano un calo del -29% nell'anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%.

Da gennaio a giugno 2023, la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l'estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).

Oltre alla problematica legata ai mutui, secondo il rapporto di Nomisma, nell'ultimo anno il 7,3% della domanda si è spostata dall'acquisto all'affitto, accentuando la pressione su un comparto già saturo.

Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita, la flessione tendenziale semestrale si è attestata al -12,5% per un totale di 50.000 scambi in meno.

Lo spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). Analizzando le singole città, si segnalano gli incrementi compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna.

Per quanto riguarda i tempi medi di vendita, negli ultimi 10 anni il trend è stato discendente, anche se l'attuale congiuntura mette in luce un'attenuazione della flessione che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023.

A tale tendenza, però, fanno eccezione le città di Bologna, Milano e Roma, mercati nei quali l'inversione di rotta appare più netta con un allungamento - seppur contenuto - dei tempi di vendita. Nei maggiori mercati sono necessari meno di cinque mesi per concludere una trattativa. Poco sopra la media (5,5 mesi) a Padova, Venezia e Firenze, Roma, Bari e Catania, mentre a Milano e a Bologna in quattro mesi l’affare è fatto. Per le locazioni, ci vogliono dal mese e mezzo a poco più di due mesi.

Nomisma stima che il settore immobiliare chiuderà il 2023 fortemente ridimensionato e che resterà debole anche nel prossimo anno nel settore abitativo. Ci sono dei segnali per un possibile rilancio, invece, nel settore corporate.

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