Nomisma, 18° Rapporto Abitare: mercato residenziale stabile, accesso più difficile

Il 18° Rapporto sull'abitare di Nomisma segnala che il mercato residenziale tiene, mentre si amplia il divario sociale che rende più difficile l'accesso alla casa per un numero crescente di famiglie. Solo il 35,8% degli italiani ritiene il proprio reddito sufficiente a far fronte alle spese essenziali, rendendo l'acquisto di un'abitazione un obiettivo difficile da raggiungere. Le difficoltà colpiscono in modo particolare i nuclei più esposti alle pressioni di spesa, come le famiglie numerose, i single di mezza età e gli anziani soli. L'insufficienza delle risorse per accedere alla proprietà, che coinvolge ampie fasce di popolazione, si riflette con intensità sul mercato della locazione. Cresce la domanda verso abitazioni più piccole, affitti e soluzioni come student housing, senior housing e co-living.

Nel 2025 il mercato residenziale italiano ha confermato solidità e dinamismo, con transazioni in crescita secondo il preconsuntivo Nomisma. Anche sul fronte del credito si registra un rimbalzo, con un incremento del +30,8% dell'importo dei nuovi mutui erogati. Nonostante la ripresa, la quota di famiglie che accede al mutuo rimane inferiore ai picchi del periodo post-pandemico, a conferma di una persistente selettività dell'erogazione del credito a supporto degli acquisti immobiliari.

In questo scenario, mentre il settore accelera, per un numero crescente di nuclei familiari l'accesso alla casa si fa più complesso. Solo il 35,8% delle famiglie considera oggi il proprio reddito adeguato a coprire le spese essenziali, mentre cresce la quota di chi lo giudica appena sufficiente o inadeguato (18,5%). Ne deriva un divario più marcato tra la vitalità del mercato immobiliare e la reale capacità economica delle famiglie, che rende l'acquisto di un'abitazione più difficile da raggiungere, anche a causa dei costi elevati in molte realtà urbane.

A fotografare lo stato dell'arte è il 18° Rapporto sull'abitare 2025, realizzato da Nomisma nell'ambito dell'indagine annuale sulle famiglie italiane, che analizza l'evoluzione del mercato residenziale e i cambiamenti in atto nei comportamenti e nei bisogni abitativi.

Il preconsuntivo Nomisma per il 2025 stima circa 770 mila compravendite, un livello superiore ai volumi pre-pandemia. Le previsioni indicano una sostanziale stabilità nel triennio 2026-2028, con volumi che resteranno elevati, seppure con ritmi di crescita più contenuti rispetto all'anno da poco concluso, anche per il progressivo venir meno della spinta del mercato creditizio.

Si registra un rimbalzo delle erogazioni di nuovi mutui nel 2025, dopo il calo del 2023. Nonostante la dinamica positiva, la quota di famiglie che accede al mutuo resta inferiore ai livelli massimi del periodo post-pandemico, a conferma di una selettività persistente nell'accesso al credito.

Se da un lato il mercato immobiliare mostra segnali di resilienza, dall'altro l'indagine di Nomisma sulle famiglie italiane relativa al 2025 restituisce un clima di incertezza economica. Il 76% delle famiglie ritiene probabile l'emergere di gravi criticità per l'economia nazionale nel corso del 2026 e il 47% teme ripercussioni dirette sulla propria situazione personale, a conferma di un senso di vulnerabilità diffuso.

Si accentua anche la fragilità finanziaria: oltre un quarto delle famiglie dichiara di non riuscire a risparmiare, mentre circa un terzo segnala un'ulteriore contrazione della capacità di accumulo rispetto all'anno precedente. Le difficoltà colpiscono in particolare i nuclei più esposti alle pressioni di spesa, come famiglie numerose, single di mezza età e anziani soli, ampliando le disuguaglianze e rendendo più instabile l'equilibrio economico di ampie fasce della popolazione.

Le evidenze del Rapporto sull'abitare 2025 mostrano un mercato residenziale con livelli di attività elevati, ma anche un crescente scollamento tra le dinamiche del mercato e le condizioni economiche di una parte più ampia di famiglie. La casa continua a rappresentare un'esigenza prioritaria e un pilastro della sicurezza economica e patrimoniale degli italiani.

"L'accessibilità all'abitare, per molti, si sta riducendo, soprattutto per i nuclei più giovani e per quelli caratterizzati da elementi di fragilità" - spiega Chiara Pelizzoni, senior project manager dell'Osservatorio immobiliare di Nomisma.

Le tensioni economiche che coinvolgono ampie fasce di popolazione si riflettono sul mercato della locazione, che nel 2025 registra un rafforzamento della domanda. Per la maggioranza delle famiglie in affitto (53,6%), la locazione non rappresenta una scelta strategica, ma una necessità dettata dall'insufficienza delle risorse per accedere alla proprietà. In un solo anno, la quota di famiglie che ha fatto ricorso all'affitto per periodi superiori ai sei mesi è salita dal 3,3% al 5,5%, con maggiore incidenza tra nuclei più giovani, imprenditori e liberi professionisti. Parallelamente, cresce la percezione della casa di proprietà come opzione meno conveniente, mentre si riduce ulteriormente la componente di chi considera l'affitto una soluzione temporanea in attesa dell'acquisto.

Incidono anche i cambiamenti demografici: l'invecchiamento della popolazione, la crescita delle famiglie unipersonali e la diminuzione dei nuclei con figli spingono la domanda verso abitazioni più piccole, affitti e soluzioni come student housing, senior housing e co-living. In Italia l'offerta resta limitata e fatica ad adeguarsi, frenata dalla scarsa produzione di nuove abitazioni e da vincoli normativi che rallentano la riqualificazione del patrimonio esistente.

Il tema dell'offerta di soluzioni abitative adeguate è centrale: la crescita della domanda si scontra con un'offerta insufficiente e poco diversificata, generando pressioni al rialzo sui prezzi e nuove forme di vulnerabilità abitativa. In questo scenario, il Piano Casa è cruciale per orientare le risorse verso un rafforzamento strutturale dell'offerta, in particolare di alloggi accessibili e in locazione, capaci di rispondere ai bisogni delle nuove generazioni e di accompagnare i cambiamenti demografici e sociali in atto.

In attesa del nuovo Piano Casa, sono necessarie misure urgenti per far fronte a una situazione che sta assumendo i tratti di una emergenza nazionale, conclude Pelizzoni.