Milano: Tirelli, è tornata la primavera per l'immobiliare di pregio (Report)

“I dati del semestre sono i migliori visti da 6 anni - esordisce Marco Tirelli alla presentazione dell’Osservatorio delle Residenze Esclusive. Tutti gli indicatori hanno avuto un segno positivo invertendo la curva di flessione che accompagnava il mercato dall’inizio della crisi. E’ un nuovo inizio”. L’indice di assorbimento sale al 12,8%, il valore massimo degli ultimi 5 anni. “In 7 semestri siamo passati dal 2,8% al 12,8%, con un incremento di oltre il 400%”.

I tempi medi di vendita (32,2 da 32,6 mesi) e quelli di giacenza dello stock di invenduto (30,3 da 30,9 mesi) invertono l’andamento e diminuiscono entrambi per la prima volta dal 2010.  “Lo avevamo preannunciato nello scorso osservatorio ed è avvenuto  – commenta  Gabriele Torchiani di Tirelli e Partners. I tempi di vendita del nuovo diminuiscono significativamente passando da 27 a 23 mesi, mentre crescono ancora quelli dell’usato (38,1 da 36,1 mesi). “Nel semestre si sono vendute case sul mercato da 5 o più anni e il dato complessivo ne risente – continua Torchiani – ma sono state numerose le case vendute in un tempo inferiore ai 4 mesi. Anche la variazione dei tempi di giacenza è molto significativa. Tra un semestre e l’altro tutto lo stock invecchia evidentemente di 6 mesi, mentre il dato complessivo diminuisce di 18 giorni”. I prezzi medi di richiesta restano sostanzialmente stabili (+0,3%). “E’ esattamente ciò che avevamo previsto e ciò che ci aspettiamo avverrà nei prossimi semestri – dice Tirelli. Considerato il livello attuale dei tempi medi di vendita, nel breve e medio termine non è prevedibile alcun rilevante incremento dei prezzi. Tempi di vendita e prezzi sono legati tra loro da una relazione strutturale per effetto della quale i secondi variano significativamente solo dopo che i primi hanno raggiunto e superato un limite “fisiologico”. Considerato che tale limite per i tempi di vendita è nell’intorno dei 3 mesi, c’è ancora molto spazio prima che i prezzi possano crescere in modo significativo”.

Per quanto riguarda invece i prezzi effettivi di vendita la variazione annuale è del +2,2% grazie soprattutto alla diminuzione degli sconti medi, che per la prima volta dal 2011 scendono sotto il 10%. “In 3 semestri siamo passati dal 15,2 al 9,8%, ma il dato medio nasconde una grande variabilità  – dice Torchiani. Il mercato è spaccato tra le vendite di case sul mercato da lungo tempo che trovano acquirenti solo a prezzi del 20-30% inferiori alle richieste originali dei proprietari e quelle appena immesse che invece spesso incontrano la domanda con sconti del 5% o inferiori. Affinché ciò avvenga è necessario che i nuovi incarichi abbiano valutazioni corrette, altrimenti il mercato le rifiuta e la casa va ad ingrossare la folta schiera dell’invenduto, con grave danno per i proprietari”.  I tre gradini del podio delle transazioni più importanti nel periodo vanno a Magenta, Quadrilatero e Centro Storico. “Nel semestre si sono registrate 3 transazioni intorno ai 5 milioni di euro a conferma che la ripresa è stata avviata dalla fascia più alta della domanda inclusa anche quella degli investitori stranieri che anche in questo semestre si sono dimostrati particolarmente attivi. Se nel complesso rappresentano “solo” il 5%, si tratta però di acquirenti spesso molto motivati”.

Anche nel segmento della locazione si registra nel semestre un miglioramento contemporaneo di tutti gli indicatori. I canoni di locazione medi crescono dello 0,6%. I tempi di locazione si riducono a 11,4 mesi (erano 13,1); quelli medi di giacenza a 13 (erano 16,3). Gli sconti sui canoni richiesti scendono al 7,7% (dal 9,1), un valore che non si riscontrava dal 1° semestre 2011. L’indice di assorbimento resta sostanzialmente stabile introno al 22% (21,8 vs 22,2 del semestre precedente) a conferma di una buona vivacità del mercato. “E’ un segno della fase favorevole che il mercato offrirebbe ai proprietari che avessero voglia di coglierla - afferma Tirelli - Il mercato ha avuto un’evoluzione caratterizzata dalla riduzione dei tempi di durata dei contratti, da una domanda consistente per locazioni brevi (6-18 mesi) e brevissime (1-6 mesi). Nel complesso una riduzione importante del rischio locativo per i proprietari. A questo c’è da aggiungere una normativa fiscale favorevole come non mai. Certo per poter cogliere queste opportunità è necessario offrire un prodotto immobiliare immediatamente fruibile che richiede investimenti. Però si tratta di investimenti che trovano una remunerazione veloce”. “Il mercato finalmente mostra solo indicatori positivi che prevediamo si rafforzeranno ulteriormente nei semestri futuri con l’attivazione della fascia di domanda tra i 2 e i 3 milioni  – conclude Marco Tirelli.  Resta comunque un mercato nel quale gli acquirenti dovranno affrontare delle complessità quali ad esempio quella di distinguere, tra ciò che è da lungo tempo sul mercato, tra il prodotto meritevole e quello che invece resterà ancora invenduto; quella di identificare nell’offerta immessa sul mercato recentemente tra le quotazioni corrette che troveranno offerte in tempi brevi e con piccoli arrotondamenti e ciò che invece si candida a infoltire la fascia dell’invenduto. Considerando che la maggior parte dell’offerta è costituita da case da ristrutturare, tale capacità di distinzione non è agevole e quest’aspetto cruciale amplifica il valore di essere assistiti da professionisti qualificati”.

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