Fine anno in arrivo: tempo di bilanci e previsioni.
Sul segmento degli immobili a destinazione uffici a fare il punto con Monitorimmobiliare.it è Pierre Marin, Amministratore delegato di Jones Lang LaSalle Italia.
D: Come è andata per il mercato degli uffici italiano?
Marin: Quando parliamo di mercato degli uffici in Italia facciamo riferimento a Milano e Roma, che sono i due mercati principali.
Nonostante il calo del settore subito quest’anno, quello degli uffici costituisce, nel nostro paese, il maggior mercato in termini di stock (Milano e Roma superano i 20 milioni di mq), in termini di volumi di assorbimento e in termini di volumi di investimento,
Il comparto ha sofferto, però, negli ultimi anni, a causa della mancanza di prodotto di qualità, di vero prodotto di grado A pensato per l’utente finale.
In questo particolare contesto economico, i driver della domanda sono senza dubbio la qualità e l’ottimizzazione dei costi.
Per questo avere prodotto adatto è fondamentale.
Se guardiamo ai progetti di sviluppo che interessano la città di Milano, vediamo finalmente un processo di rigenerazione e riqualificazione dell’intero tessuto urbano, che consentirà di ampliare l’offerta creando opportunità per corporate ed investitori (un esempio eclatante è il progetto di Porta Nuova che sta creando un nuovo benchmark per il mercato milanese per la qualità ed efficienza, per l’innovazione tecnologica e per la ridefinizione del Cbd - Central business district - dell'area).
Sarà quindi nuovo prodotto di qualità a rendere più dinamico il mercato.
Per quanto riguarda i canoni, prevediamo stabilità per i prossimi mesi, anche se avremo esempi di crescita dettati da alcune corporate che preferiranno valutare il “costo a postazione” (cioè il canone più i costi di gestione), piuttosto che il solo costo al mq, scegliendo appunto immobili di ultima generazione.
Roma e Milano: il solito dualismo, ma quale delle due si sta muovendo meglio?
Marin: Il mercato romano è stato da sempre dominato dal settore pubblico, che interessa il 50% dell’assorbimento di spazi ad uso uffici nella capitale, mentre Milano è dominata da corporate e società multinazionali.
Mentre Milano si muove e sviluppa nuove aree, allineandosi agli standard dei mercati europei, Roma limita gli sviluppi e rimane indietro rispetto al capoluogo lombardo.
Nel Cbd romano non vi sono nuovi prodotti o immobili del tutto ristrutturati da almeno 12 mesi.
Vediamo alcuni nuovi sviluppi solamente in periferia o nell’area dell’Eur.
Facendo la media degli ultimi 5 anni, l’assorbimento a Milano è quasi il doppio di quello della capitale mentre i volumi di investimento sono sempre stati storicamente (escludendo gli anni recenti della crisi) più rilevanti nel capoluogo lombardo piuttosto che a Roma.
D: Gli investitori stranieri che atteggiamento hanno nei confronti del mercato direzionale italiano? Il declassamento di S&P, Moody's e Fitch nei confronti del "sistema paese" Italia avrà conseguenze?
Marin: Gli investitori stranieri hanno nei confronti del nostro mercato un atteggiamento di prudenza, per vari motivi: innanzitutto la mancanza di prodotto di qualità (inteso come prodotto a basso tasso di rischio, a reddito, con inquilini tripla A e contratti lunghi).
C’è interesse, ma con approccio prudente e alla ricerca di ritorni elevati.
Un ulteriore tema è costituito dal fatto che non c’è un matching tra la volontà di chi vende e quella di chi compra.
Oggi il timore di rischiare e la mancanza di finanziamenti frenano gli sviluppi speculativi, ma bisogna sempre pensare che, a prescindere dal declassamento delle agenzie di rating, un’azienda avrà sempre bisogno di un tetto!
Quindi quando il mercato si riprenderà ci si troverà di nuovo in una situazione di carenza di prodotto di qualità, tra il 2013-2014.
D: Quali sono oggi i trend del mercato italiano degli uffici? Stanno partendo nuove tendenze o format particolari?
Marin: Il trend più evidente è il consolidamento degli spazi, al fine di ottimizzare i costi.
Ciò è evidente soprattutto nel mondo delle banche (ad esempio, il consolidamento di Unicredit in Garibaldi).
Per la razionalizzazione degli spazi si tende sempre di più ad utilizzare l’open space, che serve a favorire la comunicazione e a ridurre lo spazio occupato da ogni lavoratore.
Grazie alle nuove tecnologie, poi, vi è un rapporto nuovo con l’ufficio: si parla di desk sharing, di flessibilità nell’utilizzo degli spazi.
Si dà oggi grande importanza agli spazi comuni, alle aree di comunicazione e di convivialità (area break, relax), per favorire gli incontri .
Tutto questo ha un impatto sulla produttività e costituisce un ritorno dell’investimento nelle performance dell’azienda.
Poi naturalmente sta guadagnando importanza il discorso della sostenibilità degli immobili, sia da parte dei promotori/sviluppatori (con la ricerca di certificazioni Leed per esempio) che degli utilizzatori, che chiedono sempre più immobili sostenibili per policy aziendale.
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