Nei primi nove mesi del 2025 si sono registrati in Italia oltre 7,7 miliardi di euro di investimenti corporate (2,4 miliardi di euro nel Q3 2025, in linea con la media degli ultimi cinque anni), in aumento del 16,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente (poco più di 6,6 miliardi di euro), grazie ai risultati delle asset class più consolidate. Si conferma il trend di ripresa rilevato dal secondo semestre del 2024, con indicazioni di chiusura d'anno positiva. Il volume degli investimenti capital markets da gennaio a settembre 2025 segnala una fiducia rinnovata verso l'Italia. La stabilizzazione della curva inflattiva ha guidato il Consiglio direttivo della BCE a proseguire nella riduzione dei tassi di interesse, ridotti nelle riunioni di febbraio, marzo, aprile e giugno, e attualmente mantenuti stabili.
Secondo le stime preliminari del Fondo Monetario Internazionale, il 2025 dovrebbe chiudere con un aumento del PIL dello 0,5% per l'Italia, in continuità con la crescita avviata nella seconda metà del 2020, seppure con entità decrescente. Lo spread tra BTP italiani e Bund tedeschi, tornato a maggio sotto i 100 punti base (oggi intorno a 85 bps), evidenzia una percezione di minore rischiosità del Paese e una maggiore fiducia dei mercati. Nella seconda metà di settembre, Fitch ha promosso il rating dell'Italia a "BBB+" con outlook "stabile", primo upgrade dal 2021.
"Nei primi nove mesi del 2025, i volumi d'investimento corporate hanno mostrato una crescita significativa: +16,7% rispetto allo stesso periodo del 2024. A trainare sono stati soprattutto gli investimenti nei settori retail e alberghiero. Con circa 30 transazioni (di cui 7 con ticket compresi tra i 100 e i 450 milioni di euro) su outlet e centri commerciali, il retail rappresenta quasi il 30% del volume, segnando un ritorno di interesse per questa asset class. L'hospitality ha registrato la migliore prestazione degli ultimi cinque anni, confermando l'interesse da parte di investitori, fondi e operatori. In un mercato in evoluzione, le operazioni di riposizionamento, spesso legate all'ingresso di brand internazionali di fascia alta, sono sempre più strategiche. Cresce l'attenzione verso le cosiddette secondary location, quando supportate da una domanda turistica consolidata, in grado di offrire vantaggi competitivi e rendimenti. Seguono per volumi il direzionale, asset class consolidata, e l'industriale/logistica, con importanti operazioni su portafogli (circa il 55% del volume investito nella logistica) e numerose acquisizioni di terreni per sviluppo. Infine, aumentano gli investimenti in progetti di sviluppo/conversione in data center, sostenuti da una domanda in crescita" spiega Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti.
Analizzando nel dettaglio le asset class, nei primi nove mesi del 2025 il retail raggiunge 2,2 miliardi di euro, +23% rispetto al periodo Q1-Q3 2024. Hanno contribuito l'acquisizione, nel terzo trimestre 2025, di un portafoglio di tre outlet village a Palmanova (UD), in Franciacorta e in Valdichiana, oltre all'acquisizione del centro commerciale Oriocenter. Entrambe le operazioni valgono oltre 400 milioni di euro ciascuna; si aggiunge un portafoglio nel comparto luxury outlet chiuso a inizio anno per circa 350 milioni di euro. Shopping center e outlet rappresentano circa il 68% del volume investito da inizio anno.
L'hospitality, con oltre 1,6 miliardi di euro investiti (340 milioni nel periodo luglio-settembre), registra una crescita del 33% rispetto allo stesso periodo del 2024, tra le asset class più consolidate, sostenuta da deal di medio-grandi dimensioni in location turistiche come Milano, Roma e Venezia, oltre che in località come l'isola di Capri e le sponde del Lago di Como. Tra i deal rilevanti si segnalano la vendita dell'hotel 5 stelle Hotel Caesar Augustus ad Anacapri e del JW Marriott di Venezia, entrambe intorno ai 150 milioni di euro. Accanto a operazioni core, permane interesse per operazioni value-add su hotel di fascia medio-alta con obiettivi di riposizionamento.
Il direzionale totalizza oltre 1,2 miliardi di euro, in linea con il Q1-Q3 2024. Milano e la sua area metropolitana contribuiscono per circa il 60% dei capitali investiti. Tra le operazioni più importanti, vendite di trophy asset in centro a Milano (Piazza Cordusio, via Principe Amedeo e via Durini) con valori tra 70 e 130 milioni di euro, a fronte di un ticket medio da inizio anno di circa 50 milioni di euro. Il settore è interessato da riconversioni d'uso, prevalentemente verso il residenziale e l'alberghiero.
Locazioni uffici: Milano ha registrato un take-up vicino a 275.000 mq, +3% rispetto ai primi nove mesi del 2024. Nel Q1-Q3 2025 Roma è in calo rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con un assorbimento poco sopra 93.000 mq. Prosegue la ricerca di spazi di qualità ed ESG compliant da parte dei conduttori, a fronte di un'offerta limitata, con incremento dei canoni prime: nel CBD di Milano il prime rent si attesta a 750 euro/mq/anno. Mercato stabile nel CBD ed EUR di Roma, con canoni prime rispettivamente a 550 euro/mq/anno e 360 euro/mq/anno. I prime net yield di entrambe le città restano stabili rispetto al trimestre precedente: 4,75% per Roma e 4,25% per Milano.
L'industriale-logistico registra circa 1,2 miliardi di euro investiti, sostenuti dalla vendita di due portafogli composti da immobili sviluppati secondo elevati standard tecnici e di sostenibilità. Le operazioni si concentrano nei mercati chiave dell'Italia settentrionale, attrattivi per posizione geografica e rete infrastrutturale.
Nel living gli investimenti raggiungono 450 milioni di euro, +14% rispetto al Q1-Q3 2024. Il 34% riguarda progetti di conversione, principalmente da uffici a residenziale. Nonostante l'attuale inchiesta urbanistica di Milano, le operazioni di riqualificazione e riposizionamento residenziale restano oggetto di interesse: circa il 69% del totale investito nel living è riferibile a Milano e hinterland, seguita da Bologna con il 19%, dove si segnala la compravendita di uno studentato moderno che pesa per circa il 16% del totale investito.
Nell'healthcare, da inizio anno le transazioni concluse hanno raggiunto circa 270 milioni di euro, trainate da un'operazione su un portafoglio di strutture sanitarie in diverse regioni italiane nel secondo trimestre.
Quanto alla provenienza dei capitali, gli investitori esteri (60%) risultano i più attivi, con operatori americani in evidenza nei settori retail e alberghiero.
