Il mercato della logistica in Italia continua a mostrare un'attività di investimento in crescita, nonostante un rallentamento nel secondo trimestre del 2025.
Nel primo semestre del 2025, i volumi di investimento sono aumentati del 41% rispetto all'anno precedente, raggiungendo circa 780 milioni di euro. I rendimenti netti prime sono rimasti stabili, ma si prevede una compressione futura.
L'attività di take-up ha subito un rallentamento nel 2024 e nel primo semestre del 2025, ma rimane dinamica. Gli utenti finali hanno caratterizzato l'attività del periodo con un milione di metri quadrati assorbiti, registrando una diminuzione del 10% rispetto all'anno precedente.
I canoni prime si sono consolidati durante il 2024 e nel primo semestre del 2025 e si prevede che si stabilizzeranno nei prossimi mesi. I rendimenti netti prime per la logistica di grado A sono al 5,25%, con una diminuzione di 25 punti base rispetto all'anno precedente.
Gli asset secondari ben accessibili sono sempre più ricercati. I canoni prime per la logistica di grado A a Milano hanno raggiunto i 70 euro per metro quadrato all'anno, con un aumento del 3% rispetto all'anno precedente.
Nuove opportunità sono ancora disponibili in località secondarie, contribuendo alla stabilizzazione dei canoni. Lo sviluppo in costruzione entro il 2026 è previsto per 2.100.000 metri quadrati.
Nel primo semestre del 2025, la logistica è stata il quarto settore più richiesto, raccogliendo il 15% dei volumi totali di investimento in Italia. Dopo un 2024 caratterizzato da alcuni accordi industriali e leggeri, la logistica tradizionale ha confermato la sua rilevanza nel settore assorbendo l'intero volume.
I volumi sono stati trainati dalla chiusura di due grandi portafogli logistici standard, coprendo insieme il 59% dei volumi semestrali. I capitali value add e core plus stanno guidando il mercato, con un potenziale ritorno dei capitali core nei prossimi mesi.
Il numero di operazioni è diminuito, con un totale di 16 operazioni registrate, principalmente di piccola-media dimensione. Il mercato rimane guidato da capitali internazionali, che rappresentano il 98% dei volumi.
Dopo mesi di decompressione, i rendimenti netti prime sono diminuiti di 25 punti base nel cluster di Milano nel quarto trimestre del 2024, mentre sono rimasti stabili in tutte le altre geografie primarie. Nel primo semestre del 2025, i rendimenti netti prime sono rimasti stabili in tutti i cluster.
Il trend degli investimenti nel settore industriale e logistico continua a crescere, nonostante il rallentamento registrato nel secondo trimestre dell'anno. Gli accordi di portafoglio stanno sostenendo il settore, così come l'interesse da parte di privati e family office.
Nei prossimi mesi sarà necessario un maggiore allineamento tra le aspettative di offerta e domanda per sostenere anche il mercato delle locazioni. Il take-up sta rallentando leggermente poiché gli inquilini rimangono sensibili ai costi.
Dopo due anni di livelli record, l'attività di take-up ha subito un rallentamento nel 2024 e il primo semestre del 2025 continua questa tendenza. Un totale di un milione di metri quadrati è stato assorbito, una cifra in calo sia rispetto all'anno precedente che alla media degli ultimi cinque anni.
L'attività di leasing del periodo è stata caratterizzata da un alto numero di transazioni relative ad asset esistenti. Il tasso di vacancy è previsto in aumento in alcune località dove molti sviluppi speculativi sono disponibili.
Gli utenti finali guidano la domanda per spazi coprendo il 39% dell'assorbimento, seguiti da build to suit e owner occupier. L'assorbimento degli asset esistenti e build to suit è in aumento.
Nonostante l'attività vivace dello sviluppo in generale, la disponibilità di nuovi spazi rimane bassa nelle località principali dove nuovi sviluppi sono difficili a causa delle restrizioni urbanistiche. In altre località nuove opportunità sono ancora disponibili contribuendo a stabilizzare i canoni.
