I convegni di Monitorimmobiliare. Gli atti dell'incontro sulle previsioni di mercato

Nuovo ciclo di convegni InFormazione organizzati da Monitorimmobiliare.

L'obiettivo è fare il punto con gli operatori per capire, ad esempio, “Da dove riparte il mercato. Dati e indicatori per tracciare la rotta”, come recita il titolo del primo incontro - svoltosi il 24 febbraio - dedicato ai tre segmenti portanti del real estate italiano: uffici, retail e naturalmente residenziale (vedi il videoservizio dell'evento). 

L'appuntamento successivo con i convegni di Monitor - sempre a partecipazione gratuita - sarà il 26 marzo con i gestori dei fondi immobiliari).

“Due le indicazioni sul mercato degli uffici di Milano nel 2013 – suggerisce nel corso del suo intervento Camilla Bastoni, head of consulting di Jones Lang LaSalle - la prima riguarda gli investimenti che hanno chiuso l'anno a quota 4,5 miliardi di euro, riportandoci agli esordi del ciclo immobiliare appena concluso, di cui 1,5 miliardi di euro, quindi oltre in terzo, in uffici: lo stesso dato del 2004.

Abbiamo raddoppiato i volumi di investimento rispetto al 2012 e abbiamo registrato un ritorno di interesse da parte degli investitori, con orientamenti più svariati”.

Diverso il quadro sul lato degli utilizzatori: “gli ultimi 4 anni - riprende Bastoni - sono stati difficili per le aziende di servizi che hanno ridotto il personale e contratto in tutti i modi possibili l'utilizzo degli spazi: questo a livello aggregato si traduce in una sostanziale riduzione della domanda di superfici da affittare che nel 2013 sul mercato milanese ha assorbito 225mila mq - grazie ad una domanda 'frizionale', ovvero legata agli occupier che hanno cambiato sede o consolidato la vecchia - contro una media di take up da 300mila mq l'anno”.

In crescita il livello di vacancy (che secondo JLL a fine 2013 ha raggiunto il 13% sul totale dello stock ): “è un dato – conclude Bastoni - non necessariamente destinato a ridursi nei prossimi anni, neanche se ci fosse una ripresa più significativa del mercato degli utilizzatori ed è legato sia all'attività di sviluppo degli anni passati, ma anche al diverso atteggiamento degli occupier, che hanno ridotto le loro sedi, scegliendo location consolidate, accessibili e con un rapporto qualità/prezzo di un certo tipo”.

“Se da un certo punto di vista il mercato degli investimenti è ripartito – conclude - quello che è di difficile lettura è il fronte degli utilizzatri, che esprimono una difficoltà strutturale ed economica della azienda di servizi italiane, dove non è realistico aspettarsi dei rapidi cambiamenti nel breve-medio periodo”.

Sul fronte del residenziale è Armando Borghi, amministratore delegato di Gabetti Property Solutions, a tracciare il quadro: “Ritengo che il numero fisiologico di transazioni per il mercato italiano sia intorno alle 600mila l'anno: oggi siamo a livelli molto più bassi, introno alle 400mila e sono quasi certo che non torneremo mai ad avere di nuovo oltre 800mila transazioni.

Dal 2008 ad oggi il mercato è stato negativo, un ciclo lungo che lo è stato anche perché arriva dopo un ciclo positivo infinitamente più lungo rispetto ai precedenti”.

Quanto ai segni di un cambio di marcia, Borghi sottolinea anzitutto come “2012 sia stato l'annus horribilis del mercato immobiliare e lo stesso è stato sicuramente anche per il residenziale, con una discesa piuttosto contenuta dei prezzi, ma con un crollo delle transazioni.

Nel 2013 abbiamo iniziato a vedere qualche segnale di ripresa, con un rallentamento della discesa della transazioni: nell'ultimo trimestre 2013, versus ultimo trimestre 2012, le compravendite sono scese del 5%, quando il primo trimestre aveva chiuso con un -14% e il secondo con un - 9,3%.

Altri segnali positivi sono, secondo l'Ad “il dato su Milano, che ha chiuso il terzo trimestre a +9,4% di compravendite in più su base annua, il fatto che la gente sta tornando a chiedere mutui e le banche sembrano disposte, almeno dalle dichiarazioni fatte e dalle campagne pubblicitarie viste, a tornare a finanziare l'immobiliare, probabilmente con parametri diversi rispetto a quanto hanno fatto in passato.

Contrariamente a Milano, Roma non ha ancora dato il segnale di ripartenza”.

Quanto ai trend per il 2014, Borghi cita la polarizzazione del mercato (“senza dubbio la fascia che soffre di più è quella di mezzo - quella di una borghesia certamente attratta verso la povertà - ma se rispetto al passato vediamo molte più persone entrare nella nostra rete di agenzie e non sono più windows shoppers che visitavano 10 case senza arrivare all'acquisto).

C'è poi un fenomeno "che sta emergendo nel centro di Milano e di altre grandi città e vede una forte attività di riconversione degli uffici – conclude Borghi -: le aziende vogliono spendere poco, delocalizzano e se non hanno necessità di rappresentanza si spostano in zone periferiche, liberando metri quadrati nelle zone centrali.

Diversi operatori, tra cui qualche fondo, stanno comprando uffici affittati con contratti corti, con l'idea di avere come exit strategy la riconversione a residenziale e venderli in via frazionata”.

Chiude la carrellata sullo stato dell'arte dell'immobiliare Silvia Gandellini, head of retail capital markets di CBRE: “la percezione sul mercato italiano nel 2011/2012 – spiega - ha subito un peggioramento agli occhi degli investitori stranieri che sono i principali acquirenti del prodotto retail italiano.

Dal 2013 questa percezione è un po' cambiata anche se non altrettanto cambiati sono i fondamentali economici, i consumi e le vendite sono ancora in discesa ma in maniera più contenuta, non ci sono stati scossoni sul fronte dei canoni di affitto dei centri commerciali migliori, il vacancy è in leggero aumento, gli investimenti sono sono leggermente ripartiti nel 2013, dopo un 2012 che per retail, come per gli altri segmenti dell'immobiliare è stato un annus horribilis, l'anno successivo si sono poste le basi che stanno permettendo agli investitori stranieri di guardare all'Italia più seriamente”.

Sempre fermo al palo lo sviluppo: “Molti gruppi di costruzione e cooperative hanno avuto problemi finanziari nel corso degli ultimi anni: questo ha bloccato o fatto slittare la realizzazione di nuovi centri commerciali, retail park, factory outlet”.

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