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11 Gennaio 2023

Dils: mercato immobiliare, in Italia investimenti in crescita a 12 mld nel 2022

di E.I.

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Aumenta il volume degli investimenti immobiliari in Italia che sfiorano, nel 2022, i 12 miliardi di euro, +20% rispetto al 2021. 

L’incremento è guidato dai primi tre trimestri che hanno fatto registrare circa 9,7 miliardi di euro, quasi eguagliando il volume dell’intero 2021, a cui è seguito un ultimo trimestre dell’anno, pari a 2,2 miliardi, in contrazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

L’asset class preferita dagli investitori, secondo l’ultima analisi divulgata da Dils, si conferma essere quella degli Uffici, che totalizza nel 2022 transazioni per 4,6 miliardi di euro e una crescita del 103% rispetto al 2021, di cui circa 800 milioni investiti nell’ultimo trimestre. Milano, in testa, attrae il 79% dei volumi totali. Il contesto economico incerto continua a orientare le scelte di investimento su uffici di tipo “core” per i quali, tuttavia, si registra un prime net yield in aumento. 

Nel 2022 a Milano, il mercato letting uffici ha registrato un take-up di spazi direzionali pari a 520.000 mq, in crescita del 35% rispetto al 2021, di cui 139.000 mq locati nell’ultimo trimestre. L’assorbimento annuo eguaglia il record storico raggiunto nel 2019, confermando la solidità del mercato direzionale milanese. A Roma il take-up ha raggiunto circa 155.000 mq nel corso dell’anno, in leggera crescita rispetto al 2021, di cui circa 30.000 mq locati nel quarto trimestre. Nel corso del 2022, i dati di mercato hanno continuato a evidenziare la preferenza dei tenant per uffici A/A+, che rappresentano rispettivamente l’80% e il 48% dei mq assorbiti a Milano e Roma. Tale ricerca di spazi di qualità, associata alla limitata disponibilità di prodotto di grado A, ha contribuito all’innalzamento del canone prime nel mercato di Milano che, nel corso dell’anno, è cresciuto di quasi l’8% attestandosi a 700 €/mq/anno, mentre a Roma ha raggiunto 540 €/mq/anno.

La Logistica è la seconda asset class protagonista del mercato nel 2022, attraendo il 24% dei volumi totali investiti (2,9 miliardi di euro), in crescita del 6% rispetto al 2021. I primi tre trimestri hanno fatto registrare il record storico degli investimenti nel settore, seguiti da un Q4 in netta flessione. La principale causa è da ricercarsi nella situazione di incertezza, volatilità e attendismo che ha caratterizzato i mercati finanziari da fine luglio, con prime net yield in crescita al 4,8%.

Per quanto riguarda il mercato letting della logistica, a fine 2022 è stato registrato un take-up pari a 2,7 milioni di mq (+5,2% rispetto al 2021), di cui il 27% nell’ultimo trimestre (circa 710.000 mq). Nel corso dell’anno gli sviluppi speculativi hanno rappresentato un’importante quota di mercato, pari a circa il 40% dell’intero take-up. Si registrano nuovi incrementi dei canoni prime di alcuni dei principali mercati come Bologna, che si attesta a 59 €/mq/anno, e soprattutto Verona che, con 51 €/mq/anno, evidenzia una crescita dell’11% nell’arco dell’ultimo anno.

Nel 2022 l’Hospitality mantiene volumi di investimento stabili rispetto al 2021 per un totale di € 1,5 miliardi. Il 43% degli investimenti nel 2022 è rappresentato da soli quattro single asset deal: due prime resort e due operazioni in location centrali di città principali.

Un altro anno di crescita per il Living che, nel corso del 2022, registra investimenti pari a 1 miliardo di euro, con un incremento del +35% sull’anno precedente, e volumi localizzati principalmente a Milano (52%) seguita da Roma e Torino.

A livello nazionale, il mercato residenziale delle compravendite evidenzia nei primi nove mesi del 2022 il miglior risultato dal 2007 in termini di volumi transati (circa 576.000 NTN), in crescita del 7,4% sullo stesso periodo 2021. Il Q3 2022 mostra una sostanziale stabilizzazione delle transazioni (+1,7%) rispetto al Q3 2021 e volumi allineati ai record storici del 2006-2007.

Risultati performanti anche a Milano dove le compravendite residenziali, nei primi nove mesi del 2022, hanno fatto registrare numeri straordinari (circa 21.500 NTN) con un incremento del 10,4% sullo stesso periodo del 2021. Il Q3 2022, con oltre 5.800 NTN, è in lieve contrazione rispetto al Q3 2021 (-5,1%) ma allineato ai volumi del 2019, secondo miglior Q3 in oltre 20 anni di rilevazioni. La dinamicità del mercato nel capoluogo lombardo lascia ipotizzare per la fine del 2022 volumi del transato in linea con i risultati 2021.

Il settore sul quale il periodo di incertezza ha influito maggiormente è il Retail, in particolar modo out of town, che nel 2022 ha registrato un volume di investimenti pari a 850 milioni di euro, in calo del 32% rispetto al 2021. Tuttavia, dal punto di vista del letting, l’anno appena concluso è stato caratterizzato da un crescente dinamismo: i player del settore hanno mostrato un rinnovato interesse verso progetti di espansione nelle principali città, rimodulando i format secondo nuove linee guida focalizzate sull’elevata qualità.

Infine, il settore degli Alternative totalizza investimenti complessivi per 1 miliardo di euro, rappresentati per lo più da importanti deal che riguardano aree in fase di sviluppo, strutture sanitarie e centrali di telecomunicazione. 

Dils è stata coinvolta in operazioni, tra brokerage e advisory, per 3,5 miliardi  di euro, pari a circa il 30% del volume totale investito nel 2022, tra cui spiccano le performance di Uffici e Logistica. A questi risultati si aggiungono 600 milioni di euro di vendite residenziali, pari a circa 1.000 unità, portando il volume transato dal Gruppo a un valore superiore ai 4 miliardi di euro. 

Giuseppe Amitrano, CEO di Dils: “Nonostante lo scenario internazionale complesso, crescenti tassi di interesse, l’impennata inflattiva e volatilità dei costi energetici, il mercato immobiliare italiano ha confermato la propria resilienza anche nel 2022. Secondo le previsioni del nostro Team Research, i segnali di incertezza che abbiamo osservato di recente sul mercato si tradurranno, soprattutto nei primi mesi del 2023, in una stabilizzazione dei volumi investiti sia in ambito commerciale che residenziale. Il driver della domanda, che diventa sempre più sofisticata, sarà la qualità dell’asset, a volte più determinante della location stessa. I trend indicano un crescente interesse degli utilizzatori per gli immobili best in class per sostenibilità, capacità di contenere al massimo i consumi e rispetto dei criteri ESG. Prevediamo un consolidamento di questa tendenza, anche per gli investitori, soprattutto nel medio-lungo periodo, durante il quale assisteremo a un nuovo ciclo immobiliare che sarà contraddistinto da tre fattori principali: rigenerazione urbana, ibridazione degli spazi e sostenibilità”.

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