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5 Novembre 2021

Crif: spread sui mutui ai minimi, 0,2% per tasso fisso e 0,9% per tasso variabile

di E.I.

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Il mercato immobiliare si conferma in costante accelerazione. I dati dell'Agenzia delle Entrate evidenziano nel secondo trimestre 2021 un aumento del numero delle compravendite residenziali del 73,4% rispetto allo stesso periodo del 2020. A sostenere la nuova crescita un clima economico in costante miglioramento, facilitazioni sui tassi e spese del mutuo per i più giovani anche grazie alle garanzie CONSAP sui mutui, agevolazioni fiscali per la ristrutturazione e riqualificazione energetica delle abitazioni e, da ultimo, condizioni dei prezzi sui mutui e degli immobili a livelli interessanti. È quanto emerge dalla Bussola CRIF – MutuiSupermarket III Trimestre 2021.

Guardando alle erogazioni, i dati di Banca d'Italia del secondo trimestre 2021 registrano nuovi flussi in crescita del 39,8%. Il minore incremento dei flussi di nuovi mutui sul secondo trimestre rispetto alla crescita del numero delle compravendite sullo stesso periodo è conseguenza della ricomposizione della domanda di mutui attualmente in essere: i flussi di nuovi mutui di surroga stanno progressivamente riducendosi con significativo impatto sul volume totale dei nuovi mutui erogati nel trimestre.

Tale fenomeno è evidente osservando la ripartizione delle nuove erogazioni di mutuo per finalità sul canale online, che rappresenta un valido termometro delle dinamiche in atto: il peso della finalità surroga registra costanti flessioni di trimestre in trimestre, passando dal 53% delle operazioni concluse nel primo trimestre 2021 al 44% e 34% rispettivamente nel secondo e terzo trimestre 2021. Simmetricamente, aumentano le erogazioni con finalità acquisto prima e seconda casa, che nel terzo trimestre 2021 spiegano quasi i due terzi del totale erogazioni sul canale online.

Come evidenziato nelle precedenti rilevazioni, è il segmento Under 36 uno dei principali driver a sostegno della domanda di mutuo per acquisto casa. Nel terzo trimestre 2021 la fascia di richiedenti con età inferiore ai 36 anni continua infatti ad aumentare il suo peso, arrivando a spiegare il 35% delle richieste totali sul canale online da confrontarsi con valori attorno al 23% registrati nel corso dell'anno 2020.

Se guardiamo invece la sola finalità mutuo acquisto prima casa, la fascia di richiedenti Under 36 arriva a spiegare a settembre addirittura quasi il 50% delle richieste raccolte sul canale online con tale finalità. Le azioni del governo a sostegno dei mutui per giovani stanno progressivamente manifestando la loro efficacia rilanciando l'interesse all'acquisto casa da parte di questo importante segmento.

La domanda di mutui per acquisto casa gode anche di una situazione favorevole sul fronte delle condizioni applicate: la media dei migliori spread di offerta delle banche nel secondo e terzo trimestre 2021 - per una richiesta di mutuo di importo € 140.000, durata 20 anni, valore immobile € 220.000 - rimane prossima ai livelli minimi di sempre: 0,9% per i mutui a tasso variabile e 0,2% per i mutui a tasso fisso, che oggi raccolgono sul canale online circa il 94% delle preferenze totali.

Lato mercato immobiliare, i prezzi al metro quadro degli immobili offerti in garanzia registrano un aumento nel corso del terzo trimestre 2021, esprimendo un rimbalzo tecnico rispetto al passato. Questa dinamica è alimentata da una domanda in forte e continua crescita sull'anno in corso, crescita che al momento potrebbe consolidarsi nel corso dei prossimi trimestri. 

Nel terzo trimestre 2021 il prezzo/mq registra un aumento del 2,6% per gli immobili usati e dell’1,7% per i nuovi immobili rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente.  Da rimarcare il consolidamento della dinamica per gli immobili usati dopo una prolungata fase di debolezza. L'interesse nei confronti di questa tipologia immobiliare potrebbe ricondursi alle opportunità offerte dal Superbonus 110% e dagli altri bonus edilizi in vigore. Grazie alle agevolazioni previste, molte famiglie si potranno rivolgere al mercato dell'usato pensando di riqualificare gli immobili, quando invece, senza tali meccanismi alcuni asset immobiliari si sarebbero trovati fuori mercato. 

Analizzando l'andamento dei prezzi a livello territoriale, l'unica area che non registra un aumento nelle quotazioni trimestrali anno su anno è il Centro, con un -1,6% del prezzo/mq nel terzo trimestre 2021. Le altre aree mostrano tutte una ripresa dei prezzi al metro quadro: il Nord-Ovest con un +3,7%, il Nord-Est con un +1,1% e, infine, il Sud e Isole con un +0,4%.

Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services: "L'insperato slancio che avevamo osservato sul mercato delle transazioni residenziali nella seconda parte del 2020l'abbiamo constatato anche nella prima parte del 2021. Sono infatti ripartite per prime sia le città di provincia, sospinte dalla propensione al decentramento portato dall'emergenza sanitaria, ma ora stanno dinamicamente ripartendo anche le grandi città, in primo luogo Milano, che è tornata fra le mete più interessanti per gli investimenti, residenziali e non, a livello locale ed internazionale.

Il momento favorevole della congiuntura, che si innesta in un clima di grande fiducia per il contesto macro di riferimento, è altresì corroborato dalle ingenti risorse stanziate dal PNRR che prevede oltre 15 miliardi di Euro per l'efficienza energetica e la riqualificazione degli edifici.

A tale proposito, si segnala che la misura del Superbonus, lanciata nella seconda parte del 2020, ha preso finalmente velocità grazie all'emanazione del Decreto Semplificazioni che ha reso più snelle alcune procedure per l'ottenimento delle agevolazioni del 110%. La sempre più concreta possibilità che le agevolazioni edilizie vengano prorogate ed allargate ad altri comparti immobiliari (come ad esempio quello degli hotel) sta imprimendo ancora più dinamismo nel percorso di riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano. Tale nuova linfa può rappresentare una concreta possibilità di riscatto per quegli immobili che, probabilmente, senza una politica fiscale incentivante, non avrebbero più mercato o comunque sarebbero destinati a svalutarsi considerevolmente nel breve medio-periodo.

L'annuncio reiterato della riforma e la razionalizzazione delle rendite catastali potrebbe d'altro canto rappresentare un fattore avverso allo sviluppo virtuoso che si è recentemente innestato, ma, se ben governata, tale iniziativa potrà rappresentare un'occasione di perequazione fiscale e di ammodernamento del nostro sistema impositivo per avvicinare l'Italia ai mercati immobiliari più maturi ed equi".

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