Secondo le analisi di JLL, nel primo semestre 2025 gli investimenti capital markets hanno raggiunto un valore di circa 5,6 miliardi di euro, +52% a/a. In particolare, il secondo trimestre ha registrato volumi pari a circa 2,9 miliardi di euro, segnando un aumento del 56% rispetto al primo semestre 2024. Il dato comprende investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.
Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare dinamismo, sostenuto dall'allentamento della politica monetaria che ha riacceso l'interesse degli investitori e stimolato una ripresa delle transazioni, nonostante uno scenario internazionale ancora caratterizzato da instabilità geopolitica e incertezze macroeconomiche.
L'analisi di JLL mostra un mercato diversificato, con i quattro settori principali - Office (25%), Hotels & Hospitality (22%), Retail (20%) e Industrial & Logistics (15%) - che rappresentano oltre l'80% degli investimenti totali. La restante parte è suddivisa tra Living & Healthcare (8%), Land (5%) e Alternatives e asset a uso misto (5%). Questa distribuzione equilibrata sottolinea la diversificazione del mercato immobiliare italiano, che offre agli investitori un'ampia gamma di opportunità in diversi settori. In questo contesto, la componente internazionale pesa circa il 60% degli investimenti del semestre.
Si consolida la componente di investitori "Private" (quali UHNWI, family office, Holding Company familiari), che hanno partecipato a circa un quarto delle operazioni del semestre, per un controvalore complessivo di circa 1,4 miliardi di euro (nel 2024 era pari a circa 1 miliardo di euro), rappresentando circa al 25% del totale. Questo dato riconferma il trend già emerso nel Q1 2025, in forte aumento rispetto al FY 2024 dove si era registrata un'incidenza del capitale privato sugli investimenti pari al 10%.
Le performance dei principali settori nel primo semestre
Office Il settore Office ha registrato investimenti per circa 1,4 miliardi di euro, con un aumento del 43% rispetto all'H1 2024. Particolarmente positivo il secondo trimestre con circa 700 milioni di euro, raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2024 (circa 360 milioni).
Emerge con chiarezza la crescente importanza delle strategie value-add, con oltre il 30% dei volumi Office del primo semestre destinati a operazioni di riconversione (quasi la metà dei deal del periodo) che valorizzano le potenzialità degli asset attraverso nuove destinazioni d'uso, principalmente residenziale, Pbsa e alberghiera.
Milano, con circa 800 milioni di euro investiti nei primi sei mesi si riconferma punto di riferimento, con investimenti concentrati su prodotti core in posizioni centrali. Tra le operazioni più significative del Q2 spicca la vendita di un edificio a uso misto office e retail in Piazza Cordusio e l'acquisizione di un complesso direzionale in zona semicentrale.
Roma mostra segnali positivi con transazioni per circa 400 milioni di euro; nel secondo trimestre in particolare la strategia value-add per riconversioni verso Hospitality e Living conferma il crescente interesse per la trasformazione e riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.
I rendimenti prime sono rimasti stabili al 4,25% per Milano e al 4,75% per Roma
Hotels & Hospitality
Nel primo semestre 2025, il settore Hotels & Hospitality ha confermato la sua attrattività con investimenti che hanno raggiunto circa 1,2 miliardi di euro, in crescita del 47% rispetto all'H1 2024. Particolarmente significativa è stata la performance del secondo trimestre, che ha registrato volumi per circa 660 milioni di euro. Il settore ha beneficiato anche di un significativo contributo dalle operazioni di riconversione di immobili da altre destinazioni d'uso, principalmente direzionale, per un valore stimato di oltre 300 milioni di euro nel semestre.
L'elevato numero di transazioni registrato nei principali mercati turistici italiani conferma l'attrattività del settore. Nel Q2 2025, tra le destinazioni principali si segnala Venezia, in cui si sono concluse tre operazioni tra cui l'acquisizione di un hotel per un valore superiore a 100 milioni di euro. Anche nelle località del lago di Como si sono chiuse diverse operazioni per un totale di circa 200 milioni di euro. Roma si conferma destinazione target per gli investitori soprattutto per asset da riconvertire.
L'interesse per il settore Hospitality continua a essere trainato dalle performance registrate nel corso dell'anno in tutti i principali mercati alberghieri e dalla strategia espansiva delle catene alberghiere nazionali e internazionali intenzionate a rafforzare la loro presenza nel mercato italiano.
Retail
Il settore Retail ha mostrato una crescita significativa registrando investimenti pari a circa 1,1 miliardi di euro nel primo semestre 2025 più che raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2024. Questo risultato conferma il rinnovato interesse degli investitori verso questo segmento con una crescita sostenuta sia nel primo che nel secondo trimestre.
Nel segmento dei centri commerciali spicca l'acquisizione di un centro in Sicilia per un valore superiore a 150 milioni di euro e la compravendita di due gallerie commerciali nel Nord Italia per circa 50 milioni di euro.
Il segmento High Street continua a catalizzare l'attenzione degli investitori in particolare nelle città di Milano Roma e Firenze. Tra le operazioni più significative del Q2 oltre all'asset già citato in piazza Cordusio a Milano si segnala la vendita di una porzione retail nel cuore di Roma.
Da segnalare l'acquisizione di Grandi Stazioni Retail per oltre 1 miliardo di euro sebbene questa operazione non venga contabilizzata nei volumi tradizionali rappresenta un segnale del dinamismo e dell'attrattività che il settore continua a esercitare sul capitale internazionale.
I rendimenti netti prime rimangono stabili al 4,25% per High Street e al 6,50% per i Centri Commerciali Tuttavia non risultano ancora presenti sul mercato opportunità allineate ai profili core e per la maggior parte dei casi i capitali attivi stanno ancora ricercando prodotto con ritorni più elevati.
Industrial & Logistics
Il settore Industrial & Logistics ha chiuso il primo semestre 2025 con circa 800 milioni di euro di investimenti registrando una crescita del 66% rispetto all'H1 2024 Le attività si sono concentrate maggiormente nel primo trimestre in cui si sono concluse operazioni significative tra cui due portafogli di oltre 200 milioni ciascuno.
Il secondo trimestre ha evidenziato il notevole interesse da parte degli investitori su nuovo prodotto in vendita corroborando aspettative positive sui volumi entro fine anno L'Italia si conferma un mercato strategico per gli investitori in particolare per quelli con capitale Core + e Value add che mantengono comunque un approccio selettivo valutando attentamente la qualità costruttiva la posizione strategica e il potenziale degli immobili da acquisire.
Per quanto riguarda i rendimenti netti prime si inizia a osservare una compressione dei rendimenti netti prime con una riduzione rispetto al primo trimestre attestandosi ora al 5,4%.
Living
Il mercato del Living Multifamily e Residential ha registrato investimenti pari a circa 170 milioni nel primo semestre volume che non riflette ancora pienamente le potenzialità.
Particolarmente significativo è l'aumento delle riconversioni da altre destinazioni d'uso principalmente immobili terziari pari a circa 250 milioni che si aggiungono ai volumi direttamente investiti.
Il settore Healthcare grazie a volumi attribuibili al solo Q2 ha raggiunto i 300 milioni una performance superiore rispetto all'H1 Tra le operazioni più rilevanti si distingue l'acquisizione di un portafoglio mentre la restante parte degli investimenti ha riguardato RSA.
La domanda è stata trainata principalmente da investitori specializzati con focus su strutture sanitarie e residenze in location strategiche.
Data Center e Alternatives
Si conferma interesse verso l'asset class dei data centre con operazioni concretizzate dopo lungo periodo nel secondo trimestre valore Tra queste è importante menzionare l'acquisizione nell'hinterland milanese da parte operatori internazionali.
Alberico Radice Fossati Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia: "Il primo semestre 2025 ha segnato una svolta decisiva per il mercato immobiliare italiano, con una crescita di oltre il 50% rispetto allo stesso periodo del 2024 e un volume di investimenti che ha raggiunto 5,6 miliardi di euro. La distribuzione equilibrata degli investimenti tra i diversi settori dimostra la maturità e la resilienza del nostro mercato. Particolarmente incoraggiante è la performance del secondo trimestre, che con un incremento del 56% rispetto al Q2 2024, conferma la solidità della ripresa. Per la seconda metà dell'anno, prevediamo un'ulteriore accelerazione guidata dal continuo calo dei tassi di interesse e dal ritorno di capitali internazionali. Il nostro Paese offre oggi opportunità di investimento diversificate e di qualità, con rendimenti competitivi rispetto ad altre piazze europee. Nonostante le sfide macroeconomiche globali, il mercato immobiliare italiano sta dimostrando una capacità di adattamento e innovazione che lo rende sempre più attrattivo per gli investitori di ogni tipologia".
