Il Real Estate italiano sta vivendo una fase di grande riorganizzazione. Il cambio pelle porterà una maggiore trasparenza nel mercato che premierà chi saprà lavorare bene. Forse non torneremo mai a livelli pre-crisi, livelli tra l’altro evidentemente drogati da una mancanza di regole, ma ci aspettano momenti felici con le surroghe destinate a calare e il ritorno sul mercato degli under 35. Ne è convinto Stefano Magnolfi, Real Estate Executive Director di CRIF, che ha spiegato il proprio punto di vista intervistato da MonitorImmobiliare.
Dal suo punto di vista privilegiato come sta andando il mercato dei mutui in Italia?
Il mercato dei mutui è positivo in termini di numeri perché a febbraio si è registrato un ottimo +32% in termini tendenziali considerando poi che già nello stesso mese dell’anno scorso si osservava una crescita significativa delle richieste. C’è una tendenza forte alla crescita e guardando gli ultimi 2-3 anni sembrerebbe un vero e proprio boom. Ma da operatori del mercato sappiamo invece che stiamo lavorando a meno della metà dei volumi che abbiamo raggiunto nel pre-crisi. Se nel 2015 siamo cresciuti di un 50% comunque siamo tornati solo a un 60-70% dei volumi massimi raggiunti. Mi auguro di continuare su questo trend positivo anche se è fortemente influenzato dalle surroghe. Se nell’ambito del 2014 i mutui per surroga erano intorno al 10% siamo arrivati a un autunno 2015 in cui il dato superava il 25%. Questa dinamica è interessante per le banche e i consumatori, ma un po' meno per il mercato immobiliare a cui interessa la concessione di credito per acquisto. Questa tendenza è probabilmente un po' destinata a calare. Spero che sia compensata dai mutui per acquisto e francamente i dati che vediamo sembra certificarlo.
Torneremo ai livelli pre-crisi o dovremmo smettere di inseguirli e cercare nuove strade?
Non credo che tutto ciò si tradurrà in un mercato immobiliare a 800 mila transazioni. Non abbiamo dati che ci dicano questo. Tuttavia, analizzando il dato in dettaglio ci sono due informazioni che mi fanno pensare che il mercato dei mutui si manterrà ancora attivo: in primis il minore importo dei mutui erogati e il minore prezzo degli immobili e in secundis la minore crescita della fascia under 35 anni. Significa che le nuove generazioni prima o poi si dovranno affacciare al mercato immobiliare.
Che cosa ne pensa del leasing prima casa? Può aiutare le giovani coppie ad avvicinarsi alla casa?
È un tentativo interessante per facilitare l’acquisto dal punto di vista fiscale, ma anche per rendere le banche meno dipendenti dalla inefficienza della gestione di crediti garantiti da immobili non performing. Questi crediti sono un fardello molto gravoso e uscire dall’aspetto giudiziale del recupero crediti, che oggi vengono in media recuperati in cinque anni, non può che essere visto con favore. Si tratta di stimoli interessanti. Mi sembra un tema molto importante perché ridurre le risorse impiegate nel recupero crediti rende molto meno costosa tutta la procedura. Oggi gli istituti di credito sono costrette a tutelarsi molto verso i debitori perché sa che nel momento in cui ci fosse un default sarebbe molto difficile andare ad agire in maniera conveniente sulla garanzia. Questo nuovo meccanismo è quindi molto importante per il credito e i cittadini.
Gli istituti di credito sono pronti ai nuovi strumenti messi a disposizione?
Le banche non possono essere pronte. Sono state abituate per anni ad attivare delle procedure di recupero giudiziale anche con una minore attenzione alla valutazione dell’immobile. Concedere credito con una valutazione generosa non era un peccato mortale perché comunque andare a eseguire la garanzia sarebbe stato un tema di cinque anni. Questo fenomeno ha però comportato una pluralità di default molto più alta, un rapporto che passa dall’1% al 3% quando il loan-to-value si sposta da un 60-70% di intervento di credito sul valore dell’immobile a un 90%. Anche se la banca applica una differenza di solo un 10% più alto questo magari è diventato il 15-20-30% di npl. La possibilità per le banche di agire direttamente comporterà per le stesse una maggiore attenzione anche per la valutazione della garanzia nel momento in cui si concede il credito. Sarà la banca ad aver la possibilità di agire direttamente mettendo l’immobile sul mercato. Me lo auguro.
Quindi stiamo mettendo i mattoncini, le fondamenta, di una ripresa del Real Estate italiano sia per quanto riguarda le banche sia per quanto riguarda i mutui?
Credo di sì, o meglio siamo mettendo i mattoncini per un mercato più trasparente in cui chi lavora bene ha la possibilità di avere un riscontro positivo e veloce del proprio operato. Questa trasparenza porta a una maggiore fiducia anche degli investitori di poter intervenire nelle cartolarizzazioni. La trasparenza, che in confronto a mercati più evoluti è mancata al Real Estate italiano, è una base sicuramente più consistente da cui tornare a crescere. Anche se il 2015 è il terzo anno che si chiude con compravendite minori rispetto ai livelli pre crisi, non credo che sia impossibile una crescita del 10-15-20% nei prossimi anni. Mi aspetto una crescita consistente.
Guarda la videointervista
.jpg)
