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19 Febbraio 2024

Credito al Real Estate, non mancano le sfide

di Nicola Franceschini, Product Development & Research Manager di BNP Paribas REIM Italy

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È ormai chiaro che quello iniziato nel febbraio del 2022 verrà ricordato come una dei rialzi dei tassi d’interesse più incisivi della storia, tanto che, in appena 19 mesi, l’indice Euribor 3M è cresciuto di circa il 4,5%, passando da -0,52% a 3,97%. Ovviamente, questo ha causato non poche difficoltà all’immobiliare che, essendo un asset pensato per investimenti di lungo termine, ha faticato a tenere il passo della politica monetaria, andando incontro a una fase di repricing che ancora oggi non si è completamente assestata. Tuttavia, dopo 10 rialzi consecutivi, la Banca Centrale Europea ha posto un freno al ciclo, con i tassi che si sono mantenuti stabili per 6 mesi consecutivi, calmando i mercati e arrestando il trend di crescita non solo del costo del capitale, ma anche dei margini lordi (che insieme al primo formano il debito complessivo del settore), che da febbraio 2022 a oggi sono cresciuti di 70 punti base. Tutto ciò restituisce un quadro in cui il finanziamento potrebbe non rendere ancora attrattivi i rendimenti dell’investimento fatto, ma anche in cui il debito è diventato più gestibile, il che assicura una certa liquidità del mercato immobiliare. A seguire, noi di BNP Paribas REIM abbiamo individuato 4 trend che riguardano proprio il debito e che possono aiutare gli investitori a navigare in un settore ancora in preda a turbolenze.

La tipologia conta
I finanziatori, o per meglio dire le banche, si sono spesso rivelati essere dei player di mercato molto cauti quando si parla di immobiliare; pertanto, non c’è da stupirsi se abbiamo rivisto al ribasso la loro propensione al rischio a seguito delle recenti flessioni. Questo aspetto può essere esaminato sotto due punti di vista. Il primo è quello numerico e si fonda sul fatto che i flussi di cassa sono diventati un parametro molto più importante del rapporto LTV, in quanto misura tangibile ed essenziale per monitorare i pagamenti dei debitori (o loan servicing); al contrario, altri indicatori possono risultare meno affidabili in un momento in cui il mercato sta attraversando una dura fase di repricing. Il secondo aspetto riguarda invece le tipologie di proprietà con le banche che sono diventate molto più selettive (sebbene nessuna sia stata totalmente esclusa), con ambiti come il residenziale e la logistica che non mostrano avere particolari problemi di accesso al credito e altri, come il leisure, in cui la scelta caso per caso degli asset è particolarmente rigorosa. Anche gli uffici possono ancora contare su una certa disponibilità di finanziamenti, ma solo se la qualità degli edifici si attesta su livelli molto alti; in particolare, tutte le operazioni volte ad aumentare le caratteristiche ESG dovrebbero avere gioco facile a trovare un finanziamento, se sostenute da un piano di transizione ben formulato. In ogni caso, non bisogna mai dimenticare che, come accennato in precedenza, anche nelle categorie più gettonate le banche valutano caso per caso. In definitiva, quindi, la possibilità per ricevere un prestito ci sono, ma le condizioni si sono fatte più stringenti, tanto che i contraenti potrebbero essere costretti anche ad ampliare il bacino di potenziali finanziatori, includendo banche commerciali internazionali, ma anche fondi o investitori istituzionali.

Molti debiti dovranno essere rifinanziati
È altamente probabile che molti dei prestiti contratti tra il 2018 e il 2021 dovranno chiedere un rifinanziamento quest’anno. Infatti, da allora il valore degli asset è crollato in praticamente tutti i segmenti e in tutte le nazioni. Questo ovviamente ha delle ripercussioni sugli investimenti che mirano ad aumentare il valore del capitale e su quelli a leva più elevata e se i debitori hanno problemi di ripagamento legati al LTV o ad altre misure chiave, allora è molto probabile che la controparte chieda in cambio un ripagamento parziale della quota e anche delle garanzie aggiuntive (disponibilità di liquidità, disponibilità al pignoramento e altro); quali saranno applicate nella pratica varierà da progetto a progetto. 

Il sistema bancario è particolarmente solido, ma negli States…
Nel maggio del 2023, il mondo ha vissuto degli eventi allarmanti per quanto riguarda il settore bancario, con alcuni istituti statunitensi, fortemente specializzati nel comparto tech o addirittura nel mondo cripto, che hanno dovuto essere salvati da un intervento statale. La buona notizia è che i mercati in cui operavano erano talmente specifici che, se si esclude Credit Suisse costretta a fondersi con UBS, non si è innescato nessun contagio del sistema. Nonostante tutto, le autorità hanno deciso di ampliare la portata dei loro stress test, così da valutare la rischiosità anche di segmenti di nicchia. Da questi test è emerso che l’indice CET1 (core equity ratio), che misura la capacità di un ente di garantire i prestiti concessi, è al suo livello massimo dagli ultimi 10 anni. Questo dimostra quanto l’intero sistema bancario sia resiliente, tanto che si calcola che sarebbe in grado di sopravvivere ad almeno 3 anni di recessione, tassi d’interesse in aumento e spread in crescita. L’unica eccezione è rappresentata dal mercato Usa, dove le banche stanno iniziando ad essere particolarmente esposte al debito e agli operatori immobiliari, il che potrebbe comportare una lotta più ardua per uscire da una situazione di crisi. Comunque, se ci si sposta su istituzioni che non si limitano a concedere mutui ma che hanno sviluppato anche altre linee di business, già compensare le perdite del real estate appare più facile, confermando che il quadro per gli istituti bancari è complessivamente solido.

Finanziare l’ESG potrebbe essere problematico
Purtroppo, i finanziamenti di attività volte a implementare le caratteristiche ESG fino a oggi non hanno creato grandi risparmi in termini di costi per i contraenti e questo perché i report che le banche forniscono alle autorità si basano sulle caratteristiche di un asset. Quindi, dal loro punto di vista, un asset potrebbe già essere sostenibile anche se non è esplicitamente indicato nel contratto. Per questo motivo, i player di settore stanno cercando di identificare degli standard di mercato comuni in sede di reportistica. Questi progetti, però, richiederanno tempo per essere realizzati e quindi è molto improbabile che il problema si risolva a stretto giro. Pertanto, ottenere del capitale vincolato a progetti ESG potrebbe essere difficile e non per un’avversione a questo tema, ma per le problematiche appena descritte. Questo comporta che un contraente si troverebbe a chiedere finanziamenti per implementare una caratteristica che per il creditore risulta già presente. Di conseguenza, dal punto di vista di quest’ultimo, il ROI sul progetto risulterebbe troppo basso per giustificare il prestito. Per questo è molto importante dotarsi sempre di un piano di transizione specifico e solido, che giustifichi i rischi assunti dalla parte creditrice.

In conclusione, le banche hanno modificato la loro politica sui prezzi, adottando un approccio più avverso al rischio, ma sono ancora aperte a concedere finanziamenti, anche alla luce del fatto che il costo del debito pare aver raggiunto il picco nello scorso febbraio, il che porterà maggiore stabilità nei business plan degli investitori.

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