Real estate commerciale in Italia: 13,5 miliardi di investimenti nel 2025

Il 2025 si chiude con 13,5 miliardi di euro di investimenti nel real estate commerciale italiano, in aumento del 36% sul 2024 e oltre il livello del 2019 (12,6 miliardi di euro). L'ultimo trimestre ha contribuito con oltre 4,3 miliardi di euro, +22% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Un sostegno rilevante è arrivato dai mercati regionali, cioè le transazioni fuori da Milano e Roma, cresciuti dell'81% rispetto al 2024 per un totale di 8,7 miliardi di euro. Il ritorno degli investimenti core, pari al 40% del volume transato, e il contributo dei capitali privati, responsabili del 20% degli investimenti nel 2025, hanno ulteriormente sostenuto il mercato. Un ruolo chiave è stato giocato dal miglioramento delle condizioni di accesso al debito, grazie all'aumento dei lender attivi, che ha incentivato la competizione e bilanciato l'aumento dei costi.

Il settore retail è la prima asset class per volumi nel 2025, con circa 4 miliardi di euro investiti da inizio anno. La crescita del 49% rispetto al 2024 è stata favorita da una maggiore disponibilità di capitale di debito, in particolare nei segmenti out-of-town, con più grandi ticket su prodotti prime e good secondary da parte di player core+, e operazioni di dimensione più contenuta con un approccio opportunistico. L'interesse verso le destinazioni high street più prestigiose resta elevato, soprattutto da parte di investitori privati e retailer.

Il settore hotels chiude il 2025 con 2,26 miliardi di euro di investimenti, +7% sul 2024. L'attività value-add rimane prevalente anche nel quarto trimestre (80% dei volumi), focalizzata su riconversioni e riposizionamenti. Cresce l'interesse per immobili stabilizzati, con prospettive favorevoli per investitori core nel 2026. Resta solido l'interesse per location prime di fascia alta e aumenta l'appetito per immobili a reddito di fascia medio-alta in città secondarie, grazie a prospettive di crescita dei flussi turistici sostenute dalla ripresa del business travel europeo legato al settore MICE (meeting, incentives, conference and exhibitions).

Gli ultimi mesi del 2025 sono positivi anche per l'industrial & logistics, che dopo un periodo di assestamento sui mercati occupier torna a registrare aumenti di take-up e investimenti. L'anno si chiude con 2,13 miliardi di euro di investimenti, +30% sul 2024. Il ritorno dei capitali core è accompagnato da un approccio selettivo nella scelta delle location. L'interesse per operazioni value-add si concentra sui brownfield, ma incontra la disponibilità limitata di immobili di grandi dimensioni sui quali conviene intervenire. La selettività verso le location con un mercato occupier più solido limita lo sviluppo greenfield nei mercati secondari, ambito in cui sono attivi soprattutto investitori specialisti.

L'office chiude il 2025 con 1,7 miliardi di euro di investimenti, in calo del 18% sul 2024, ma con una decisa accelerazione a fine anno: +13% rispetto all'ultimo trimestre del 2024. Da questi volumi è esclusa la componente office di immobili prime mixed-use. Migliora la fiducia nei fondamentali dell'asset class in location prime. La crescita dell'ultimo trimestre è sostenuta dal ritorno del capitale istituzionale (50% dei volumi), oltre che da family office e investitori privati. Le prospettive per il 2026 indicano un progressivo recupero dei volumi, grazie a una buona pipeline di prodotto e al crescente interesse degli investitori core/core+.

Nel 2025 anche il comparto living raggiunge 1,3 miliardi di euro (+78% sul 2024), trainato dallo student housing. Il segmento si conferma dinamico, con operazioni value-add e forward purchase su progetti di sviluppo a basso rischio urbanistico. Le grandi città universitarie restano il fulcro degli investimenti, con interesse in aumento anche per altre città regionali. Nonostante il numero limitato di opportunità, il settore attrae un numero crescente di nuovi investitori. Nel residenziale l'attività di investimento è in aumento, ma resta contenuta dalla limitata disponibilità di opportunità nel multifamily/built-to-rent. Le operazioni destinate alla vendita frazionata sono al momento la principale destinazione degli investimenti, soprattutto su immobili da riqualificare nel tessuto urbano consolidato, grazie a developer locali spesso supportati da investitori privati.

Si registrano risultati positivi anche per le asset class alternative, con 1,5 miliardi di euro di investimenti, trainati in particolare dall'healthcare, che ha visto operazioni di piattaforma di rilievo. I data centre continuano ad attrarre investitori, complice la bassa vacancy del mercato italiano, stimolando l'acquisto di terreni, sebbene con una selezione rigorosa delle location.

"In base all'analisi dei dati raccolti e dei trend registrati, il commercial real estate italiano sta entrando in una fase caratterizzata da una crescente diversificazione degli investimenti, sia per asset class sia per location - spiega Silvia Gandellini, head of capital markets italy di CBRE. Stiamo assistendo a un ampliamento della base degli investitori, grazie a newcomer internazionali, capitali privati ed end user. I volumi del 2025 confermano la resilienza del mercato italiano e le prospettive per il 2026 sono positive, sostenute da una pipeline di operazioni e da fondamentali in crescita nei diversi settori".