Tanta liquidità alla ricerca di rendimenti. Quello che non manca oggi è il denaro, cosa diversa è riuscire ad attrarlo. Un tema che l’immobiliare sta cercando di risolvere. O meglio, tutti gli operatori stanno cercando di rendere la propria offerta attraente per gli investitori perché ne va della loro stessa sopravvivenza. Non serve la sfera di cristallo per capire che questa crisi determinata dal Covid lascerà sul mercato solo gli operatori più forti e organizzati. E per gli altri è inevitabile la scomparsa o il ridimensionamento. Non è un caso che anche in questo momento in cui le nuove operazioni si sono rarefatte, e il problema sarà nel 2021 quando si esaurirà lo slancio, si vedano strumenti differenti rispetto al passato. Come il primo fondo dedicato agli affitti residenziali di Reale Immobili, vedi articolo nelle pagine seguenti, oppure il portafoglio immobiliare di Mps da parte di DeA Capital RE Sgr che ha utilizzato lo strumento Sicaf al posto del tradizionale fondo immobiliare. Cosa stia succedendo lo abbiamo chiesto a Emanuele Caniggia, amministratore delegato di DeA Capital Real Estate Sgr.
DeA Capital Real Estate SGR ha recentemente completato l’acquisizione di un portafoglio immobiliare MPS da 300 milioni di euro con una novità per il settore: una Sicaf. Ci spiega il perché?
Innanzitutto perché le novità ci affascinano sempre. Innovare e sperimentare sono le caratteristiche che a mio avviso un leader di mercato deve avere prioritariamente nella sua agenda. Una sorta di responsabilità, un impegno costante nell’individuazione di nuovi settori dove investire e di nuovi strumenti da mettere a disposizione del mercato e degli investitori che realizzano con te le proprie politiche di investimento. La Sicaf per noi rappresenta questo: una novità introdotta nel nostro mercato, prevista dalla recente normativa AIMFD, che noi abbiamo voluto proporre ai nostri investitori per l’operazione di valorizzazione del portafoglio MPS.
Ancora una banca che vende immobili
Il mercato chiede alle banche indici di patrimonializzazione sempre più stringenti e noi proponiamo al mercato operazioni di sale & lease-back immobiliare su cui ormai abbiamo una tradizione più che decennale. Siamo stati i primi a realizzarle e oggi possiamo contare su un track record rilevante. Abbiamo concluso operazioni di valorizzazione di patrimoni bancari con i principali istituti di credito italiani: ricordo Unicredit, Intesa San Paolo, Banca Marche, Banco BPM, Banco BPN e ora MPS, con il nuovo strumento della Sicaf.
Ci spiega meglio il meccanismo di funzionamento della Sicaf?
Dal punto di vista formale si tratta di una società a capitale fisso che emette un numero determinato di azioni, con un proprio Consiglio di Amministrazione che ne indirizza le politiche di gestione. Dal punto di vista sostanziale, non cambia molto rispetto al funzionamento dei fondi immobiliari che al contrario emettono quote anziché azioni e che hanno comitati di gestione, anziché un CdA. Nel caso specifico del portafoglio MPS, noi saremo i gestori della società, l’investitore francese Ardian in partnership con un altro investitore istituzionale italiano, saranno gli azionisti della Sicaf.
Non ci sono altre differenze tra la Sicaf e il fondo immobiliare?
Ripeto, sostanzialmente non ci sono grandi differenze. Ritengo che la Sicaf possa soddisfare maggiormente le esigenze di investitori particolarmente evoluti dal punto di vista finanziario con specifica focalizzazione nell’asset class immobiliare. È questo il caso di Ardian, una piattaforma internazionale specializzata in real estate, con una vasta esperienza nel settore, che ci ha selezionato come gestore della Sicaf, riconoscendo il nostro ruolo di asset manager di livello europeo. Vorrei ricordare infatti che più della metà del capitale investito nelle nostre ultime operazioni è di provenienza estera così come vorrei ricordare che in poco meno di due anni, siamo riusciti a realizzazione una piattaforma di asset management a livello Europeo che oggi ci vede presenti in Francia, Penisola Iberica, Polonia e Germania.
Qual è allora il futuro dell’industria dei fondi immobiliari italiani, crede ci siano altre possibilità di crescita del settore?
La dimensione del mercato giocherà sempre di più un ruolo decisivo. Dobbiamo sforzarci di pensare a un mercato che non ha più solo i confini geografici della nostra Penisola. Dobbiamo immaginare il nostro mercato di riferimento a livello europeo, è quello il campionato che giocheremo nei prossimi anni. Credo che il futuro della nostra industria andrà verso la concentrazione dei gestori e che assisteremo presto alla promozione di strumenti di investimento sempre più di grandi dimensioni, capaci di competere con i grandi fondi europei che gestiscono masse imponenti. Così come sono convinto che le tematiche ESG non rappresenteranno solo una moda o una intuizione del marketing, ma saranno la vera linea di indirizzo su cui impegnare le politiche di gestione e valorizzazione degli investimenti in portafoglio. Lo ripeto sempre, e di questo mi scuso, ma ritengo che sia sempre più necessario cercare di coniugare la finanza immobiliare con lo sviluppo del territorio, con la crescita sostenibile dell’economia reale e della vitalità economica e sociale delle aree dove i nostri strumenti di investimento scelgono di investire. Abbiamo tutti un tema di consumo energetico e di riduzione degli impatti ambientali con cui fare i conti. E non sto parlando del nostro futuro, sto parlando del nostro presente.
