Venti fondi e circa 13 miliardi di masse in gestione. Questi alcuni dei numeri che rappresentano oggi Generali Real Estate SGR, ma cosa possiamo aspettarci dal mercato e dalle strategie per il futuro?
Monitorimmobiliare lo ha chiesto ad Alberto Agazzi, CEO e GM di Generali Real Estate SGR.
Lo sviluppo dei fondi immobiliari in europa e la piattaforma generali
La nostra piattaforma ha in gestione venti fondi, dieci dei quali hanno una strategia internazionale.
I dieci fondi internazionali possono essere suddivisi tra sette fondi che guardano in particolare all'Europa e tre fondi che hanno una strategia più dedicata anche a mercati extraeuropei.
I sette fondi si suddividono in tre fondi focalizzati sul settore degli uffici, caratterizzati da tre diversi profili di rischio e rendimento. Le strategie degli altri quattro fondi sono prevalentemente mirate per asset class: un fondo è dedicato al mercato logistico in Europa, un secondo fondo è dedicato al mercato residenziale, il terzo e il quarto fondo sono focalizzati sul mercato retail.
Dei tre fondi speciali uno è dedicato all'Asia, il secondo è un fondo focalizzato sui mercati di Europa continentale e UK, e il terzo fondo è una piattaforma dedicata a clienti unit-linked in Francia che investe in tutta Europa.
Siamo strutturati su due uffici: la sede principale è a Milano, il secondo ufficio è a Parigi. Per quanto riguarda le masse in gestione, a oggi siamo a circa 13 miliardi con l'obiettivo di raggiungere i 15 entro fine anno. Il peso delle strategie internazionali è in leggero vantaggio rispetto alle strategie dei fondi italiani.
Mercato e strategie
Il mercato oggi è caratterizzato da un grande appetito per il Real Asset, in particolare per il Real Estate. Quello che è avvenuto durante i mesi della pandemia, ed è continuato successivamente, lo ha confermato.
L'effetto che ne è derivato è legato anche a uno squilibrio tra domanda e offerta. Oggi sul mercato ci sono pochi prodotti in offerta, pochi asset, e la domanda è molto forte, questo ha comportato in alcuni casi rialzi dei prezzi e grande competitività sul mercato delle transazioni.
L'aspetto della sostenibilità è senz'altro importante, è un aspetto che andiamo a coprire con tutti i fondi che abbiamo in gestione. Abbiamo notato durante i mesi di pandemia un incremento della sensibilità da parte degli investitori per questo item, quello che crediamo stia avvenendo è un'accelerazione di un trend che era già presente presso gli investitori. Ci aspettiamo che il mercato si biforcherà di fronte a strategie ESG sempre più sostenibili e strategie invece che saranno sempre meno appetibili perché tralasceranno questi aspetti.
Per quanto riguarda le varie asset class, noi abbiamo il vantaggio di avere una strategia impostata per fondi con profili di rischio, rendimento e di target ben definiti. In questo particolare momento storico vediamo che ci sono due strategie più appetibili per gli investitori: sono la logistica e il residenziale. La logistica è legata molto all'e-commerce e allo sviluppo che la distribuzione ha avuto durante le fasi della pandemia. Il residenziale è una riscoperta. Sta rinascendo soprattutto il residenziale a uso investimento, sempre più appetibile perché percepito come poco rischioso.
Queste sono due strategie che noi copriamo, in più, essendo un grande player del settore uffici, crediamo che anche qui possano esserci ottime opportunità e, avendo piattaforme che coprono le principali città europee e i profili di rischio, su questo settore vorremmo dire la nostra in futuro.
Il Commercial Real Estate Debt
Siamo molto orgogliosi del nostro fondo che ha iniziato l'operatività un anno e mezzo fa, è un fondo che eroga risorse a operatori che sono focalizzati su operazioni o di riconversione o di investimento nel Real Estate in Europa. Guardiamo con attenzione l'asset che andiamo a finanziare e le caratteristiche, le skills del nostro borrowers.
È un prodotto di cui siamo orgogliosi perché ci consente di accedere al mercato immobiliare con un diverso punto di vista ma allo stesso tempo di utilizzare i nostri fattori distintivi quindi la capacità di underwriting delle singole operazioni e la capacità di comprendere cosa i nostri partner hanno in mente sugli immobili. Va un po' a riempire una parte del mercato dei finanziamenti dove le banche non sono in grado di agire o sono prudenti in queste situazioni perché hanno erogato troppi finanziamenti in passato e devono un po' ridursi. In sinergia con banche o con altri fondi di debito noi partecipiamo a operazioni di finanziamento cercando di avere un buon livello di diversificazione tra i principali mercati europei in termini di città ma anche di destinazione d'uso.
Tornando al tema della sostenibilità, siamo focalizzati in alcuni casi sul finanziamento di operazioni di riposizionamento di immobili dove, al termine del periodo di investimento, l'asset in cui avremo investito avrà caratteristiche migliori. Questo ci consente di proporre il nostro fondo a investitori, anche esterni al Gruppo Generali, particolarmente sensibili all'utilizzo di queste risorse.
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