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S&P: l’Italia Immobiliare resiste (Intervista)

di Maurizio Cannone, direttore Monitor 25 Ottobre 2020

Se l’emergenza Covid probabilmente non finirà tanto presto è certo che avrà effetti profondi anche sul mercato Immobiliare. Stando alle previsoni dei vari operatori parrebbe prospettarsi un mondo in cui saremo invasi da immobili logististici che prenderanno il posto dei centri commerciali destinati a decimarsi, una realtà popolata dal 30% di uffici in meno rispetto ad oggi.

Un quadro che sembra francamente insostenibile almeno col sistema economico che conosciamo.  

Monitorimmobiliare ha chiesto lumi a chi dell’analisi fa il suo lavoro: Standard&Poor’s e alla sua capo economista Marion Amiot.

 

In questo contesto di grande incertezza qual è la sua view sul settore immobiliare in Europa? Quali sono i principali trend che state osservando legati alla crisi innescata dal Covid-19?

Tre mesi di lockdown per contenere la diffusione del COVID-19 e una forte contrazione economica nel secondo trimestre, pari al 15% nell’Eurozona e al 22% nel Regno Unito, non hanno fermato l’incremento dei prezzi degli immobili in Europa. La forte domanda di immobili e i risparmi accumulati durante il periodo di lockdown, la necessità di maggiori spazi visto l’incremento della modalità di lavoro da remoto, la più forte solvibilità creditizia delle famiglie e i bassi costi di finanziamento hanno contribuito a una rapida ripresa delle transazioni e a un mercato immobiliare dinamico nell’ultima parte dell’anno. Alla luce del contesto attuale, prevediamo che nel 2020 ci sarà solo un lieve calo dell’incremento dei prezzi degli immobili.

In dettaglio, stimiamo che i maggiori aumenti dei prezzi degli immobili verranno registrati in Olanda (6,1% su base annua), Germania (4,6%) e Svezia (3%), mentre Irlanda, Spagna e Portogallo saranno gli unici Paesi a registrare un lieve calo dei prezzi. Il crollo del turismo riportato quest’anno nella penisola iberica sta avendo un impatto negativo sul mercato immobiliare, maggiormente dipendente da questo settore rispetto ad altri Paesi europei.

 

Qual è la vostra view sull’Italia?

Per quanto riguarda l’Italia, prevediamo che i prezzi degli immobili rimarranno relativamente stabili nei prossimi due anni (+0,5% nel 2020 e -0,5% nel 2021). A differenza di altri mercati europei, i prezzi degli immobili in Italia hanno iniziato a riprendersi solo alla fine del 2019, dopo essersi attestati su valori inferiori del 20% rispetto al picco riportato nel 2008. Questo significa che l’acquisto di un immobile attualmente è molto più conveniente rispetto a dieci anni fa, soprattutto a fronte di tassi di interesse storicamente bassi. Quindi, anche se il mercato del lavoro e i redditi delle famiglie hanno subito l’impatto dalla crisi in corso, non ci aspettiamo un calo significativo dei prezzi. Le transazioni non hanno ancora raggiunto il livello dell’anno scorso su base annua ma la fiducia nel settore dell’edilizia, i mutui per l’acquisto di proprietà immobiliari e le aspettative sui prezzi si sono ripresi rapidamente.

 

Quali sono i trend di mercato che state osservando nel settore dell'edilizia residenziale Italiano, anche alla luce dei cambiamenti introdotti dal Covid-19 (ad esempio, il lavoro da remoto)?

Stiamo osservando alcune tendenze divergenti sul mercato immobiliare. La domanda di immobili più grandi è molto più forte rispetto a quella per case di dimensioni più contenute. Trascorrendo più tempo a casa con la modalità di lavoro da remoto, le famiglie hanno rivalutato la necessità di una maggiore metratura. Per coloro che se lo possono permettere, questo significa anticipare le decisioni di acquistare una casa più grande. È interessante notare che questo bisogno di spazio finora non si è tradotto in uno spostamento della domanda verso le aree rurali, lontano dalle grandi città. Al contrario, gli aumenti dei prezzi a Milano hanno raggiunto quasi il 7% anno su anno nel terzo trimestre, rispetto a una media del 3,4% nel 2019, mentre a Roma si è addirittura registrata una ripresa, con i prezzi che, a giugno, hanno avviato un trend al rialzo. Questo è in parte legato all’orizzonte temporale di lungo periodo degli investimenti immobiliari. Le grandi città offrono migliori infrastrutture, servizi pubblici e più opportunità di lavoro. Il trend è anche trainato dal contesto di bassi tassi d’interesse. Gli investitori, infatti, sono alla ricerca di rendimenti positivi nei mercati immobiliari delle grandi città, come appunto Milano.

 

Qual è il vostro outlook per il 2021?

Prevediamo un rallentamento più marcato dei prezzi degli immobili nel 2021, man mano che il supporto pubblico messo in atto per contrastare l’impatto della pandemia verrà gradualmente ridotto - per esempio la cassa integrazione e le garanzie sui crediti. Di conseguenza, le prospettive per il mercato del lavoro rischiano di peggiorare e di offrire minore supporto al reddito delle famiglie. Detto questo, il raggiungimento dei livelli di attività pre-pandemia nel 2022 e i potenziali cambiamenti strutturali della domanda di immobili dopo il COVID-19 dovrebbero portare a una nuova accelerazione della domanda e dei prezzi. Il rapporto tra prezzi degli immobili e reddito è ora di circa 10 punti percentuali al di sotto della media di lungo periodo in Italia e suggerisce che gli investimenti immobiliari dovrebbero essere abbastanza interessanti da spingere a una graduale ripresa dei prezzi.

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